Aufspaltung der Grundsteuer zwischen gewerblich und zu Wohnzwecken genutztem Anteil der Liegenschaft

Ist es dem Verrnieter nicht möglich, mit vernünftigem und vertretbarem Aufwand die Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbeeinheiten differenziert zu berechnen, ist er zu einer Vorerfassung hinsichtlich der durch die Gewerbeanteile hervorgerufenen Kosten nicht verpflichtet.

Die Beklagte bewohnt aufgrund schriftlichen Mietvertrages mit der Klägerin seit dem 1.12.1984 eine 4-Zimmer-Wohnung in Frankfurt am Main.

Die Parteien streiten vorliegend über Nebenkostennachforderungen der Klägerin für die Jahre 1993 bis 1995 im Hinblick darauf, daß die Klägerin in ihren Abrechnungen bezüglich der Grundsteuer nicht hinsichtlich der Kosten für Wohn- und Gewerberaum differenziert hat.

Das Anwesen, in dem die Wohnung der Beklagten liegt, wird von Anbeginn des Mietverhältnisses an zum Teil auch gewerblich genutzt, wobei zwischen den Parteien im Streit ist, ob die teilgewerbliche Nutzung in den letzten Jahren eine Ausweitung erfahren hat.

Mit Bescheid des Finanzamtes Frankfurt am Main wurde der Einheitswert der Liegenschaft - einheitlich - neu festgestellt. 1994 setzte die Stadt den Grundsteuermeßbetrag neu fest. Am 8.6.1994 wurden die Grundbesitzab gaben rückwirkend für die Zeit vom 1.1.1991 bis 31.12.1993 neu festgesetzt.

Die Klägerin bemühte sich in der Folgezeit sowohl beim Steueramt der Stadt als auch beim Finanzamt, eine Aufspaltung der Grundsteuer nach gewerblichen Anteilen und Wohnanteilen zu erreichen.

Beide Stellen teilten ihr mit, daß es ihnen nicht möglich sei, eine entsprechende Trennung vorzunehmen.

Die Klägerin ist der Auffassung, da es nicht möglich sei, die Steueranteile von Wohn- und Gewerbeeinheiten zu trennen, sei sie berechtigt, insgesamt aufgrund der ihr vorliegenden Unterlagen die Grundsteuer zu berechnen und umzulegen.

Die Klage hatte Erfolg.

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin ist gemäß den §§ 4 und 6 des Mietvertrages von 1984 berechtigt, von der Beklagten die Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 1993 bis 1995 gemäß den von ihr erteilten Abrechnungen zu fordern. Die Abrechnungen sind rechnerisch und inhaltlich nicht zu beanstanden.

Insbesondere war die Klägerin berechtigt, die Grundsteuer an Hand der ihr vorliegenden und zugänglichen Unterlagen, also ohne Differenzierung nach Wohn- und Gewerbeeinheiten zu berechnen. Ist es dem Vermieter nicht möglich, mit vernünftigem und vertretbarem Aufwand eine differenzierte Berechnung zu erstellen, so ist er zu einer Vorerfassung hinsichtlich der durch die Gewerbeanteile hervorgerufenen Kosten nicht verpflichtet.

Nachdem die Bemühungen der Klägerin, das Stadtsteueramt bzw. das Finanzamt zu einer getrennten Veranlagung zu veranlassen, fehlgeschlagen waren, hätte sie eine differenzierte Berechnung nur aufgrund eines Sachverständigengutachtens erstellen können, was den wirtschaftlichen Interessen sämtlicher Mietvertragsparteien widersprochen hätte.

Eine Berechnung, wie sie die Beklagte in der Klageerwiderung vorschlägt, wäre zwangsläufig rechnerisch unzutreffend gewesen. Die Klägerin konnte nicht den alten Grundsteuerwert aus dem Jahre 1992 zugrunde legen, da hier nur dann eine zutreffende Berechnung möglich gewesen wäre, wenn einer der beiden Steueranteile konstant geblieben wäre, was nicht der Fall war.

Auch die von Laug (WM 1993, 171) vorgeschlagene Berechnungsmethode erweist sich als inpraktikabel. Sie basiert auf einer Vielzahl von Komponenten, die dem Mieter unbekannt und für ihn kaum zu überprüfen sind, so daß sie nahezu zwangsläufig eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten mit sich bringt.

Den Vermieter auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu verweisen, erscheint nicht sachgerecht. Wenn man die insoweit entstehenden Kosten für umlagefähig erachtet, so ist der hieraus resultierende Schaden für die Mieter regelmäßig größer als der durch die differenzierte Berechnung ihnen zufließende Nutzen. Hielte man die Gutachterkosten für nicht umlagefähig, so erscheint es nicht zumutbar, den Vermieter alleine mit ihnen zu belasten.