Aufschlüsselung der Modernisierungskosten in der Mieterhöhung

Aufschlüsselung der Modernisierungskosten in der Mieterhöhung; Begründung für behauptete Wertverbesserung

1. Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, daß die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung in der Mieterhöhungserklärung begründet wird.

2. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten müssen zudem die Kosten auch nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden.

Die Kl. können von der Bekl. Zahlung von offenem Mietzins für den Zeitraum September 1995 bis Juni 1999 in Höhe von 9.971,63 DM verlangen, § 535 S. 2 BGB. Denn die Bekl. schuldet einen monatlichen Modernisierungszuschlag in Höhe von 293,96 DM.

Soweit die Kl. einen darüber hinausgehenden Modernisierungszuschlag verlangen, ist die Klage unbegründet, da die Mieterhöhungserklärung vom 12. Dezember 1994 insoweit mangels ordnungsgemäßer Begründung unwirksam ist.

1. (...) Die Bekl. kann sich zumindest hinsichtlich der Kosten für den Heizungseinbau, die Heizkostenableser, die Fliesen im Bad sowie für den TÜV nicht darauf berufen, daß sie der Modernisierung widersprochen habe, denn unstreitig hat sie die Arbeiten nicht nur geduldet, sondern teilweise (z. B. hinsichtlich der Fliesen im Bad) auch eigene Wünsche geäußert. Die Kl. weisen auch zutreffend darauf hin, daß die Bekl. diese Zustimmung auch nicht ausschließlich auf die Arbeiten in ihrer Wohnung beschränken konnte; denn die Zustimmung zum Ausbau von Kohleöfen und zum Einbau einer Zentralheizung ist nur bei gleichzeitiger Zustimmung zu den dazugehörigen Arbeiten außerhalb der Wohnung (Kesselanlage, Tank, Zuleitungen) möglich.

Ob dies auch für die Anbringung der Wärmedämmung gilt, die ausschließlich im Außenbereich erfolgte und keinen direkten Bezug zu (geduldeten) Maßnahmen in der Wohnung aufwies, kann vorliegend dahinstehen, da es insoweit ohnehin an einer wirksamen Mieterhöhungserklärung fehlt.

2. Die Kl. können lediglich die Kosten für den Einbau der Heizung, der Heizkostenableser, der Fliesen im Bad sowie für den TÜV als Modernisierungskosten auf die Bekl. umlegen. Im übrigen fehlt es an einer ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 3 Abs. 3 S. 2 MHG.

a) Hinsichtlich der Anbringung einer verbesserten Wärmedämmung ist die Mieterhöhungserklärung gemäß dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17.8.2000 (8 RE-Miet 6159/00 - GE 2000, 1179) mangels Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung unwirksam. Die Kl. können sich nicht darauf berufen, daß ein Rechtsentscheid nicht nachträglich die rechtlichen Anforderungen an eine bereits erklärte Mieterhöhung verändern könne, denn durch die kammergerichtliche Entscheidung wurde nicht die Rechtslage rückwirkend geändert, sondern lediglich die - schon zum damaligen Zeitpunkt - geltende Rechtslage durch Auslegung der einschlägigen Normen geklärt.

Ebenfalls nicht ausreichend war die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung im Prozeß. Denn insoweit wäre die Abgabe einer neuen Mieterhöhungserklärung erforderlich gewesen. Dies ist jedoch nicht - auch nicht hilfsweise - erfolgt. Die Heilung der ursprünglichen unwirksamen Mieterhöhungserklärung durch Nachreichung der entsprechenden Unterlagen im Prozeß ist nicht ausreichend.

b) Ebenfalls nicht umlagefähig mangels hinreichender Begründung sind die Kosten für die Erneuerung der Kalt- und Warmwasserleitungen.

Hierbei dürfte es sich zumindest teilweise um eine Instandsetzungsmaßnahme handeln, denn unstreitig wurden die alten Bleirohre ersetzt, was grundsätzlich keine Modernisierung darstellt (Bub/Treier III. A Rn. 1101, AG Halle-Saalkreis WuM 1992, 683). Zwar stellt der Einbau von Rohren mit größerem Querschnitt eine Modernisierung dar (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 223), jedoch müßte zumindest ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden. Zudem müßte, entsprechend dem o. g. Rechtsentscheid des Kammergerichts, bereits in der Mieterhöhung begründet werden, weshalb es sich dabei um eine Modernisierung handelt. In dieser ist aber nur vom "Austausch der Bleirohre" die Rede. Darüber hinaus müßte der Vermieter auch beim Einbau von Rohren mit größerem Querschnitt begründen, worin die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung liegt, z. B. durch konkrete Angabe der Querschnittsvergrößerung sowie der daraus resultierenden Steigerung der Durchlaßmenge.

Denn die Berechnungs- und Erläuterungspflicht des Vermieters gemäß § 3 Abs. 3 MHG stellt das Gegengewicht zu der einseitigen Befugnis des Vermieters, die Miete zu erhöhen, dar (KG a. a .

O.). Dem Mieter muß es daher anhand der Begründung möglich sein, die Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs zu prüfen (Emmerich/Sonnenschein § 3 MHG Rn. 29 ff.). Dafür genügt aber grundsätzlich nicht alleine die Bezeichnung der Maßnahme und die Zusammenstellung der Kosten, vielmehr muß der Begründung zu entnehmen sein, wieso die Maßnahme zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung führt. Das Kammergericht hat dies zwar nur für die Begründung von Wärmedämmaßnahmen ausgeführt, jedoch müssen insoweit für sonstige Modernisierungsmaßnahmen dieselben Anforderungen gelten. Etwas anderes gilt nach Auffassung der Kammer nur für solche Maßnahmen, bei denen alleine aufgrund ihrer Bezeichnung für den Mieter ohne weiteres erkennbar ist, worin die Gebrauchswerterhöhung liegt, beispielsweise beim Einbau einer Zentralheizung anstelle von Kohleöfen, dem erstmaligen Einbau einer Sammelantenne oder dem Einbau einer Türöffner- und Gegensprechanlage.

c) Dementsprechend sind auch die Kosten für den Einbau verstärkter Elektrosteigeleitungen nicht umlagefähig, da auch insoweit, wie bei den Leitungen für Warm- und Kaltwasser, zumindest die konkrete Angabe des Kapazitätszuwachses erforderlich gewesen wäre. Inwieweit darüber hinaus u. U. noch eine weitere Begründung erforderlich sein könnte, kann daher dahinstehen.

Die Kl. können vorliegend auch die Kosten für den Einbau der Gemeinschaftssatellitenantenne und der Gegensprechanlage nicht verlangen. Dabei handelt es sich zwar grundsätzlich um umlagefähige Modernisierungskosten (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 158 m. w. N. bzw. S. 189 m. w. N.), jedoch sind vorliegend die Kosten für sämtliche Elektroarbeiten nur durch einen Einheitsbetrag ohne Aufschlüsselung nach den einzelnen Gewerken angegeben. Bei umfangreicheren Modernisierungsarbeiten ist eine solche Aufschlüsselung nach Gewerken jedoch erforderlich (LG Berlin, GE 1997, 1579; Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, S. 247 m. w. N.), da es dem Mieter ermöglicht werden soll, auch nur einzelne Positionen in der Mieterhöhungserklärung zu akzeptieren oder zu widersprechen. Insofern ist es auch unerheblich, daß die Kl. im Prozeß Abrechnungen vorgelegt haben, die eine solche Aufschlüsselung enthalten, denn die Aufschlüsselung muß bereits in der Mieterhöhung selber enthalten sein (§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG, vgl. dazu weiter Kinne in Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 3. Aufl. 2000, Teil C Rn. 16, S. 246 m. w. N.).

d) Ebenfalls kein Anspruch besteht hinsichtlich der Rohrverkleidungen.

Insoweit läßt bereits die Mieterhöhungserklärung nicht erkennen, worin die Wohnwerterhöhung liegen soll. Substantiierter Vortrag zu der erzielten Lärmdämmung fehlt gänzlich.

Dagegen hat die Bekl. eine Schallschutzwirkung bestritten und behauptet, in ihrer Wohnung sei schon zuvor eine Rohrverkleidung vorhanden gewesen, was von der Gegenseite nicht bestritten wurde. Der bloße Austausch einer vorhandenen Verkleidung stellt jedoch keine Modernisierung dar.

e) Weiter können die Kl. die Kosten für die Feuerschutzbekleidungen der erneuerten Steigeleitungen nicht auf die Bekl. umlegen. Denn dabei handelt es sich nach dem Vortrag der Kl. nur um begleitende Maßnahmen zur Erneuerung der Steigeleitungen, die aus den oben dargelegten Gründen keine umlagefähige Maßnahme darstellt. Zwar ist nicht auszuschließen, daß die Anbringung eines derartigen Feuerschutzes auch bei den vorhandenen Leitungen eine Modernisierungsmaßnahme darstellen könnte, jedoch läge die Gebrauchswerterhöhung bei einer solchen Maßnahme nicht ohne weiteres auf der Hand, so daß in jedem Fall eine entsprechende Begründung erforderlich wäre. An einer solchen fehlt es hier.

f) Schließlich sind die anteiligen Architektenkosten nicht umlagefähig, denn die Mieterhöhungserklärung weist zwar eine Aufschlüsselung des Honorars in Instandsetzungs- und Modernisierungsanteil aus, jedoch fehlt für diese Quote jegliche Begründung. Wie bei allen Baumaßnahmen, die sowohl Instandsetzung als auch Modernisierung darstellen, muß der Vermieter auch bei den Architektenkosten den auf die Instandsetzung entfallenden Anteil herausrechnen (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 245 m. w. N.). Dabei muß der Vermieter die von ihm angesetzte Instandsetzungsquote rechnerisch nachvollziehbar begründen. Die bloße Angabe einer prozentualen Quote ohne weitere Begründung ist nicht ausreichend.

g) Umlagefähig sind jedoch die Kosten für den Einbau einer Zentralheizung anstelle der ursprünglich vorhandenen Kohleöfen.

Dabei handelt es sich jedenfalls um eine Modernisierung (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 169 m. w. N.). Dies wird von der Bekl. -soweit ersichtlich - auch gar nicht bestritten. Auch der Kostenansatz ist nicht zu beanstanden, da die Kl. die Kosten für die Montage der tatsächlich in der Wohnung eingebauten Heizkörper (7 x 2.631,49 DM = 18.420,43 DM) sowie einen flächenmäßigen Anteil der Kosten für die Heizungsanlage (4.831,60 DM) angesetzt haben.

h) Der Einbau von Heizkostenzählern stellt zwar an sich keine Modernisierung dar, ist jedoch gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 MHG als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme wie eine Modernisierung zu behandeln (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 164 m. w. N.). Die Kosten in Höhe von 64,40 DM sind folglich umlagefähig.

i) Umlagefähig sind auch die Kosten für die Verfliesung des Bades in Höhe von 6.325 DM.

Die erstmalige Verfliesung des Bades stellt eine Modernisierung dar (Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz S. 149 m. w. N.). Die nun vorgelegte Rechnung der Fa. S. weist die Verfliesung aus. Bei den in dieser Position aufgeführten Putzarbeiten usw. handelt es sich um rein begleitende Maßnahmen, die ebenfalls mit zur Modernisierung gehören. Ebenfalls zur Modernisierung gehören die in der Rechnung unter Pos. 1.2. aufgeführte Erneuerung des Fußbodens. Demnach wurde der vorhandene Dielenfußboden durch einen festen Estrich ersetzt, der anschließend ausweislich Pos. 1.1. der Rechnung mit Bodenfliesen versehen wurde. Daß der alte Fußboden - wie von der Bekl. behauptet - verrottet war, ist aus dieser Rechnung nicht ersichtlich. Vielmehr ist ein Dielenfußboden keine geeignete Grundlage für Bodenfliesen, so daß ein entsprechend geeigneter Untergrund aufgebracht werden mußte, so daß es sich auch hierbei um notwendige begleitende Maßnahmen handelt.

j) Schließlich können die Kl. die Kosten für Prüfung und Abnahme der neuen Heizungsanlage (2.462,95 DM) umlegen. Diese Kosten sind umlagefähig, da sie gemäß dem analogen anwendbaren II. Nr. 3 c) Anl. 1 zu § 5 II. BV ebenfalls zu den Baukosten gehören, und auf einen Teil der Baumaßnahmen entfallen, der selber eine Modernisierung darstellt.

3. Insgesamt können die Kl. somit 23.252,03 DM (Einbau Heizung) + 64,40 DM (Heizkostenableser) + 6.325,00 DM (Fliesen Bad) + 2.426,95 DM (TÜV Heizung) = 32.068,38 DM ansetzen. Daraus errechnet sich ein monatlicher Umlagebetrag in Höhe von (32.068.38 DM x 11 % : 12 Monate =) 293,96 DM gegenüber dem mit der Klage geltend gemachten Zuschlag in Höhe von 744,78 DM.

Die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen gem. § 3 MHG setzt eine Berechnung und Erläuterung durch den Vermieter voraus. Die Gerichte legen die Meßlatte dafür immer höher.

1. Der Vermieter hatte Wärmedämmaßnahmen durchführen lassen und dann die Miete erhöht. Eine Wärmebedarfsberechnung wurde erst der Klageschrift auf Zahlung des erhöhten Mietzinses beigefügt. Im Prozeß ging es im wesentlichen darum, ob dadurch ein Mangel (das Kammergericht hält die Beifügung bei einer Mieterhöhungserklärung für wesentlich) geheilt wird. 2. Die Vermieterinnen hatten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen. Neben der Wärmedämmung waren Bleirohre ersetzt, Elektrosteigeleitungen verstärkt, eine Gemeinschaftssatellitenantenne und eine Gegensprechanlage sowie eine Zentralheizung statt der bisherigen Ofenheizungen eingebaut worden; alle Bäder wurden verfliest.

In seinem Urteil vom 27. Oktober 2000 zu Fall 1 wies das Landgericht Berlin die Zahlungsklage des Vermieters ab und meinte, nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts stehe fest, daß die Mieterhöhungserklärung ohne Wärmebedarfsberechnung nicht ausreichend erläutert und damit unwirksam gewesen sei. Die spätere Beifügung der Wärmebedarfsberechnung in der Klageschrift hätte nur als Erläuterung für eine neue Mieterhöhung dienen können. Es sei Sache des Vermieters, klarzustellen, daß ein prozessualer Schriftsatz zugleich auch eine sachlich-rechtliche Willenserklärung wie eine Mieterhöhung darstelle. Wenn er das unterlasse, könne nicht von einer neuen Mieterhöhung ausgegangen werden.

Im Urteil vom 14. November 2000 zu Fall 2 meinte die 64. Kammer, die Erläuterung der Mieterhöhung nach § 3 MHG setze auch voraus, daß der Vermieter überhaupt begründe, warum die Baumaßnahme eine Modernisierungsmaßnahme darstelle. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Wertverbesserung auf der Hand liege wie beim Einbau einer Zentralheizung anstelle von Kohleöfen, dem erstmaligen Einbau einer Gemeinschaftsantenne oder dem Einbau einer Türöffner- und Gegensprechanlage. Die Kammer strich deshalb aus der Mieterhöhungserklärung zahlreiche Positionen aus, bei denen nicht begründet worden war (in der Mieterhöhung!), warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelte. Bei der Gegensprechanlage wurde der Mietzuschlag ebenfalls versagt, weil nur die Kosten für sämtliche Elektroarbeiten ohne Aufschlüsselung nach den einzelnen Gewerken angegeben waren. Nur die Mieterhöhung für den Einbau der Zentralheizung und die Verfliesung des Bades akzeptierte das Gericht.

Mit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts soll davon ausgegangen werden, daß bei einer Mieterhöhung wegen Wärmedämmaßnahmen auch die Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden muß. Ob aber eine spätere Übersendung an den Mieter unter Bezugnahme auf die Mieterhöhungserklärung ausreicht mit der Folge, daß dann durch diese nachgeholte Begründung die Mieterhöhung (für die Zukunft) wirksam wird, ist durchaus zweifelhaft. Das Erfordernis der Schriftform der Mieterhöhung ist kein Selbstzweck (LG Berlin NJW-RR 1997, 1505; LG Berlin GE 1997, 433), sondern es muß auf den Sinn der gesetzlichen Regelung abgestellt werden. Diese verlangt vom Vermieter keine überflüssige Schreibarbeit, so daß eine Bezugnahme möglich sein muß (LG Nürnberg-Fürth NJWE-MietR 1997, 27). Für eine (den Mieter ungleich härter treffende) Kündigung und deren nachgeschobene Begründung hat das Bundesverfassungsgericht das ausdrücklich festgestellt (NJW 1992, 2752). Zweifelhaft sind auch die Ausführungen der Kammer zur Nachholung der Mieterhöhung im Prozeß. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (GE 1997, 1096) liegt in der Räumungsklage die Kündigung des Mietverhältnisses, wenn darin unmißverständlich zum Ausdruck kommt, daß der Vermieter sich vom Vertrag lösen will. Entsprechend dürfte in der Erhebung der Zahlungsklage die unmißverständliche Erklärung liegen, daß eine Mieterhöhung geltend gemacht wird. Aus dem Urteil im zweiten Fall folgt, daß nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen Vermieter "Bücher schreiben" müssen, um eine Mieterhöhung zu begründen. Entgegen der bisher herrschenden Meinung (Sternel III 805) muß der Vermieter begründen, warum er die Baumaßnahme als Modernisierung wertet; alsdann sind Instandsetzungskosten zu berechnen und abzuziehen. Die verbleibenden Modernisierungskosten sind nach Gewerken aufzuschlüsseln, wobei auch das nicht reicht, da auch eine Aufschlüsselung für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nötig ist (LG Potsdam WuM 2000, 553). Die bloße Angabe "Elektrikerarbeiten" reicht also nicht. Ob das noch mit dem Zweck des § 3 MHG, nämlich Modernisierungsmaßnahmen zu fördern, vereinbar ist, erscheint fraglich. Auch der Mieterschutz wird dadurch in sein Gegenteil verkehrt, denn welcher Durchschnittsmieter versteht noch eine Erhöhungserklärung, die aus 20 DIN-A-4-Seiten oder mehr besteht? Eine praktikable Handhabung läßt sich vielleicht aus dem Begriff der Schlüssigkeit ableiten, der hier immer wieder zitiert wird. Aufgrund der Erläuterung zur Mieterhöhung soll sich der Mieter darüber schlüssig werden, ob das Verlangen des Vermieters bei überschlägiger Berechnung nicht zu beanstanden ist (LG Köln WuM 1989, 579). Im Zivilprozeß genügt für einen schlüssigen Vortrag das grobe Sachverhaltsraster ohne konkrete Einzelheiten. Je nach Vortrag der Gegenseite muß dann allerdings der Kläger seine Angaben ergänzen (BGH NJW 1999, 1404), so daß eine schlüssige Klage unschlüssig werden kann. Überträgt man diese Grundsätze auf das Mietrecht, sollte sich der Vermieter zunächst mit groben Angaben begnügen dürfen, die dann allerdings bei Einwendungen des Mieters zu ergänzen sind.