Aufschlüsselung der Einzelbeträge für Betriebskostenvorschüsse bei Sozialwohnungen

Aufschlüsselung der Einzelbeträge für Betriebskostenvorschüsse bei Sozialwohnungen; Heilung durch Betriebskostenabrechnung

1. Der Vermieter ist bei preisgebundenem Wohnraum verpflichtet, die Betriebskosten nach den einzelnen Beträgen aufzuschlüsseln. Ist das unterblieben, kann der Mieter die gezahlten Vorschüsse aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen.

2. Die unwirksame Vereinbarung im Vertrag wird durch eine Betriebskostenabrechnung geheilt; die Heilungswirkung tritt nicht erst für die folgende Abrechnungsperiode ein, sondern mit Zugang der Abrechnung.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse gegen die Bekl. aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt BGB bezüglich der Vorschüsse für Januar 2006 bis einschließlich Juli 2007 in Höhe von 3.036,50 € zu.

Nach ganz überwiegender Rechtsprechung sind bei einer Überwälzung der Betriebskosten auf den Mieter eines Mietverhältnisses, das § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV unterfällt, die Betriebskosten nach den einzelnen Beträgen konkret aufzuschlüsseln. Ist dies nicht der Fall, ist die Vereinbarung unwirksam und der Mieter hat einen Rückgewähranspruch bezüglich der rechtsgrundlosen Vorschusszahlungen aus dem Bereicherungsrecht (LG Berlin, Urt. v. 23.4.2007 - 62 S 28/07 - GE 2007, 913, OLG Oldenburg Urt. v. 14.3.1997 - 5 UH 1/07, LG Köln Urt. v. 31.1.1991 - 6 S 261/90 -, LG HH, Urt. v. 16.12.2004 - 307 S 128/04 -, LG Berlin, Urt. v. 29.1.2002 - 65 S 209/01 - GE 2002, 803).

Entgegen der Auffassung der Bekl. stellt § 8 WoBindG keinen Rechtsgrund i. S. d. § 812 BGB dar. § 8 Abs. 2 WoBindG ist selbst keine Anspruchsgrundlage, sondern betrifft nur die Rechtsfolge der Rückzahlung. Die Betriebskosten sind nicht wirksamer Bestandteil der von dem Mieter zu tragenden Kostenmiete als zulässige Miete i. S. d. § 8 WoBindG (z. B. LG Hamburg, aaO.).

Die Bekl. kann sich auch nicht auf die Einrede der Bereicherung nach § 818 Abs. 3 BGB berufen. Im Ersparen von ohnehin zu zahlenden Aufwendungen liegt eine Bereicherung. Die Verwendung der Vorschussleistungen zur Zahlung der bestehenden Vertragsverbindlichkeiten gegenüber ihren Vertragspartnern sind Aufwendungen, die die Bekl. ohnehin hätte tätigen müssen. [...]

Der Anspruch der Kl. ist auch nicht nach § 814 BGB wegen Kenntnis der Nichtverpflichtung ab April 2007 ausgeschlossen. Der Anspruchsausschluss scheitert bereits daran, dass die Bekl. nicht zu beweisen vermochte, dass die Kl. positive Kenntnis vom Nichtbestehen des Anspruchsgrundes seit Verkündung des gegenüber der Bekl. erst mit Schreiben aus September 2007 zitierten Urteils des Landgerichts Berlin hatten.

Den Kl. steht jedoch kein Anspruch aus § 812 BGB bezüglich der für den Zeitraum August 2007 bis zum Ende der Abrechnungsperiode 2007 geleisteten Vorschüsse gegen die Bekl. zu. Ab August 2007 erfolgten die Vorschussleistungen durch die Kl. mit Rechtsgrund. Durch Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2006 unter Aufschlüsselung der einzelnen auf die Positionen entfallenden Beträge, die den Kl. im Juli 2007 zugegangen ist, ist die unwirksame Vereinbarung im Mietvertrag geheilt worden (LG Hamburg, LG Berlin aaO., LG Oldenburg, aaO.).

Die Heilungswirkung tritt auch nicht erst für die darauf folgende Abrechnungsperiode 2008 ein (so lediglich LG Köln, Urt. v. 31.1.1991 - 6 S 261/90 - ohne nähere Begründung). Sinn und Zweck der gesteigerten Anforderungen an die Vereinbarung der Betriebskostenvorauszahlungen im preisgebundenen Wohnraum ist es ausschließlich, dem Mieter zu ermöglichen, von den auf die einzelnen Positionen entfallenden Beträgen Kenntnis zu erlangen, um die Kosten abschätzen zu können. Dieser Zweck ist auch ab dem Zeitpunkt erreicht, zu dem der Mieter tatsächliche Kenntnis hat. Mit Zugang der Abrechnungen für den Zeitraum 2006 konnten die Kl. durch die Aufschlüsselung der einzelnen Positionen das Kostenrisiko, die Betriebskosten betreffend, überblicken und einschätzen. [...]

Nach § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV sind Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraum dem Mieter bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe bekannt zu geben. Daraus wird vielfach gefolgert, dass der Vorschuss für jede Betriebskostenart im Mietvertrag einzeln anzugeben ist und nicht, wie sonst üblich, als Summe.

Im Mietvertrag über eine Sozialwohnung waren die Betriebskostenvorschüsse nicht im Einzelnen ziffernmäßig angegeben; die Mieter verlangten auch nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse.

Das LG Berlin gab der Klage im Wesentlichen statt. Nach "ganz überwiegender Rechtsprechung" sei die Vereinbarung mangels Aufschlüsselung unwirksam. Der Vermieter sei deshalb hinsichtlich der geleisteten Betriebskostenvorschüsse ungerechtfertigt bereichert. Mit Zugang der Betriebskostenabrechnung sei allerdings die unwirksame Vereinbarung geheilt worden; für die Zeit danach entfalle ein Rückforderungsanspruch der Mieter.

Dass für jede einzelne Betriebskostenart ein Vorschuss ziffernmäßig angegeben werden muss, ist durchaus streitig (a. A. etwa LG Itzehoe, ZMR 2010, 41; Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rn. 5310). Das OLG Oldenburg hatte in seinem ablehnenden Rechtsentscheid vom 14. März 1997 zu Unrecht von "einhelliger Meinung" gesprochen. Die Belege der 63. Kammer für ihre Meinung sind ohne Fundstelle angegeben, z. T. auch falsch zitiert (es gibt weder ein Urteil des Landgerichts noch des Oberlandesgerichts Oldenburg, sondern nur einen negativen Rechtsentscheid des OLG Oldenburg). Zweifelhaft ist darüber hinaus auch der (nicht abgedruckte) Tenor der Entscheidung, wonach der Vermieter verurteilt wurde, an die Mieter "zur Weiterleitung an das Landesamt für Gesundheit und Soziales, zentrale Leistungsstelle für Asylbewerber" 3.036,50 € nebst Zinsen zu zahlen. Wenn die Betriebskostenvorschüsse nicht von den Mietern geleistet wurden, war es durchaus zweifelhaft, ob sie für einen Rückzahlungsanspruch aktivlegitimiert waren (vgl. LG Aachen, NZM 2000, 1179). Wie aus einem solchen Urteil die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, ist offen, da gegenüber dem Vollstreckungsorgan (Gerichtsvollzieher) jedenfalls die Mieter Gläubiger sind und die Weiterleitung nicht durchgesetzt werden kann.