Aufrechnungsverbot und Kautionsrückzahlungsanspruch

Ein Aufrechnungsverbot in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Aufrechnung des Mieters mit anderen als anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ausgeschlossen ist, ist auch auf den Kautionsrückzahlungsanspruch anzuwenden, wenn die Gegenforderungen des Mieters weder anerkannt, unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind.

Die Bekl. (Mieterin) beruft sich gegenüber dem Anspruch der Kl. (Vermieter) auf Mietzins/Nutzungsentschädigung ausschließlich auf die von ihr erklärte Aufrechnung mit umstrittenen Gegenforderungen (u. a. Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 3.039,57 Ä wegen angeblich unberechtigter Inanspruchnahme der Kaution durch die Kl. für Nebenkosten).

In § 2 Ziffer 4 Satz 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag vom 12.10.1999 haben die Parteien (...) ein Aufrechnungsverbot vereinbart, ohne daß insoweit Wirksamkeitsbedenken bestehen. Demnach ist der Bekl. nur die Möglichkeit eröffnet, mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufzurechnen. Diese Einschränkung erstreckt sich auch auf Nutzungsentschädigungsansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe des Mietobjekts (vgl. z. B. Bub/Treier/Bub, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdn. 429 m. w. N.) und ist ebenfalls auf den Kautionsrückzahlungsanspruch anzuwenden (so z. B. Geldmacher DWW 2003, 214 m. w. N.). Die Bekl. ist demnach mit der von ihr erklärten Aufrechnung ausgeschlossen, weil die von ihr geltend gemachten Aufrechnungsforderungen weder anerkannt, unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind.

Die Aufrechnung mit anderen als anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen kann mietvertraglich ausgeschlossen werden. Ein solches Aufrechnungsverbot ist auch auf den Anspruch auf Rückzahlung einer Mietkaution anzuwenden.

Der Mietvertrag mit einem Gewerbemieter enthielt ein - weithin übliches - Aufrechnungsverbot. Der Mieter sollte nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen dürfen. Nach Ende des Mietverhältnisses rechnete der Mieter gegenüber offenen Mietzahlungen und Nutzungsentschädigungsansprüchen mit - umstrittenen - Gegenforderungen auf: u. a. mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch. Die Kaution hatten die Vermieter u. a. für rückständige Nebenkosten in Anspruch genommen.

Das OLG Düsseldorf gab der Klage der Vermieter statt. Die Aufrechnungsklausel sei wirksam. Die Einschränkung der Aufrechnung erstrecke sich auch auf Nutzungsentschädigungsansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses. Sie sei auch auf den Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution anzuwenden.