Aufrechnungsverbot und Betriebskostenumlage im Gewerberaummietverhältnis

Aufrechnungsverbot und Betriebskostenumlage im Gewerberaummietverhältnis; Wirtschaftlichkeitsgebot; Verwaltungskosten; Kosten der Hausverwaltung; Betriebsstrom für Heizungsanlage

1. Das Aufrechnungsverbot in Gewerberaummietverhältnissen, wonach nur mit „unbestrittenen" Forderungen aufgerechnet werden darf, greift auch dann nicht ein, wenn der zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch entscheidungsreif ist.

2. Der Vortrag des Mieters, die Umlage der Versicherungskosten verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, ist nur dann zu berücksichtigen, wenn er konkret darlegt, dass von anderen Versicherern im maßgeblichen Zeitraum dieselben Leistungen billiger angeboten worden sind.

3. Die Begriffe „Verwaltungskosten" und „Kosten der Hausverwaltung" genügen dem Bestimmtheitserfordernis für die Umlage von Betriebskosten auf Gewerberaum.

4. Die Verbrauchswerte für den Betriebsstrom der Heizungsanlage brauchen in der Abrechnung nicht gesondert angegeben zu werden.

(Leitsätze der Redaktion)

B. Die Ansprüche der Kl. sind in Höhe eines Betrages von 4.339,65 € wegen Rückforderung überzahlten Mietzinses durch Aufrechnung des Bekl. erloschen (§§ 387, 389 BGB). Auf die weitergehenden Aufrechnungsforderungen kann der Bekl. sich nicht mit Erfolg berufen.

1. Der Bekl. macht mit der Berufung zu Recht geltend, dass die Forderung der Kl. zumindest teilweise aufgrund der im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 7. Oktober 2008 erklärten Aufrechnung mit Rückzahlungsforderungen aufgrund Überzahlung des Mietzinses von Juli 2001 bis Januar 2003 erloschen ist, so dass der Bekl. mit der Aufrechnung auch nicht gemäß § 533 ZPO ausgeschlossen ist. In diesem Schriftsatz hat der Bekl. aufgeführt, welche Mietzinszahlungen er im Zeitraum vom 1.7.2001 bis 30.8.2007 geleistet hat und welcher Mietzins auf der Grundlage der sachverständigen Feststellungen geschuldet war und danach unter Berücksichtigung weiterer Gegenforderungen einen Differenzbetrag zu seinen Gunsten in Höhe von 10.334,64 € errechnet. Zwar hat der Bekl. in diesem Schriftsatz nicht konkret erklärt, mit welcher Forderung genau er gegen welche Forderung aufrechnen will. Hier hätte das Landgericht aber im Rahmen seiner Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO auf eine eindeutige Erklärung hinwirken müssen, die der Bekl. nunmehr in der Berufungsinstanz - nach entsprechendem Hinweis des Senats - abgegeben hat. Der Bekl. hat erklärt, dass er mit der Rückzahlungsforderung aufgrund der Überzahlung des Mietzinses von Juli 2001 bis Januar 2003 gegen die Hauptforderung der Kl. auf rückständigen Mietzins beginnend ab Februar 2003 in der jeweiligen zeitlichen Reihenfolge aufrechnet. Die Aufrechnung tilgt die Forderung mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt, in dem sich Haupt- und Gegenforderungen aufrechenbar gegenüberstanden (§ 389 BGB, Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Auflage, § 389 BGB, Rn. 2). Dieser Zeitpunkt ist hier mit Zugang des Schriftsatzes vom 7. Oktober 2008, in dem der Bekl. die Forderungen dargestellt hat, anzunehmen.

Der Aufrechnung steht - entgegen der Ansicht der Kl. - auch die mietvertragliche Regelung in Nr. 4 Ziff. 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB) nicht entgegen.

Nr. 4 Ziff. 1 lautet wie folgt:

„Der Mieter kann gegenüber Forderungen des Vermieters mit einer Gegenforderung nicht aufrechnen, es sei denn, diese ist unbestritten oder rechtskräftig festgestellt. Der Mieter muss seine Aufrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit schriftlich gegenüber dem Vermieter anzeigen."

Nach der vorstehenden Regelung ist die Aufrechnung nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig. Über die in der Klausel genannten Fälle greift das Aufrechnungsverbot aber auch dann nicht ein, wenn der Gegenanspruch, mit dem die Aufrechnung erklärt wird, entscheidungsreif ist. Allerdings verhält sich das Aufrechnungsverbot seinem Wortlaut nach allein nur über die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestritten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen. Im Sinne der Regelung von Nr. 4 Ziff. 1 stellen entscheidungsreife Forderungen jedoch nur einen Unterfall der unbestrittenen Forderungen dar, weil sie mit präkludierten Einwendungen nicht mehr bestritten werden können. Diese Bestimmung erfasst daher sinngemäß auch entscheidungsreife Forderungen. Auch bei Entscheidungsreife ist die Gegenforderung „unbestritten" im Sinne der Klausel (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2009, 1432; OLG Karlsruhe, NJW‑RR 2006, 600; vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 b BGB, Rn. 31 für Wohnraum). Eine im Rechtsstreit entscheidungsreife Gegenforderung muss als unbestritten gelten, weil sie nicht bestreitbar ist (vgl. Ulmer/Brandner, AGB-Recht Kommentar, 10. Auflage, § 309 Nr. 3 BGB, Rn. 4). Vorliegend steht aufgrund des gerichtlich eingeholten Gutachtens des Sachverständigen F. vom 11. Oktober 2007 die Höhe des geschuldeten Mietzinses ab dem Optionszeitraum 1. Juli 2001 bis zum 31. Januar 2003 fest. Zwischen den Parteien sind die vom Bekl. in diesem Zeitraum geleisteten Zahlungen unstreitig. Die Kl. hat bereits in der Anspruchsbegründung vom 29. September 2006 vorgetragen, dass der Bekl. in diesem Zeitraum die Nettokaltmiete von 932,35 € in voller Höhe entrichtet hat. Der Rückforderungsbetrag ergibt sich daher aus der Differenz der Zahlungen und des geschuldeten Mietzinses. Insoweit liegt Entscheidungsreife vor. Im Übrigen hat die Kl. auch keine Einwendungen gegen das gerichtlich eingeholte Gutachten erhoben, so dass sie die Höhe des geschuldeten Mietzinses gegen sich gelten lässt und daher davon ausgegangen werden kann, dass dieser nunmehr auch unstreitig ist. Für die Unbestrittenheit reicht es aus, wenn die Tatsachen, auf denen die Aufrechnung beruht, unstreitig sind (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2008, 731). Der Aufrechnung steht auch die fehlende Ankündigung gemäß Nr. 4 Ziff. 1 Satz 2 der AVB nicht entgegen. Die Ankündigungsklausel verliert ihren Sinn mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjektes (vgl. BGH, WM 1988, 159; NZM 2000, 336 = NJW‑RR 2000, 530). Das Mietverhältnis ist beendet und der Bekl. hat die Räume bereits am 3. September 2007 an die Kl. zurückgegeben. [...]

4. Dem Bekl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorschüsse auf die Betriebskosten für die Jahre 1998 und 1999 in Höhe von 4.501,62 € nicht zu. Zwar kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis unmittelbar auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen klagen, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Abrechnung nicht innerhalb der Frist von längstens einem Jahr nachkommt (vgl. BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 - GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499 für Wohnraummietrecht; vgl. OLG Düsseldorf, GE 2008, 731; OLG Düsseldorf, MDR 2009, 1333 für Gewerberaummietrecht). Vorliegend hat die Kl. die Nebenkostenabrechnungen für 1998 und 1999 aber erteilt und der Bekl. hat erhebliche Einwände hiergegen nicht erhoben. [...]

C. Das Landgericht hat den Bekl. zu Recht und mit zutreffender Begründung auch zur Nachzahlung aufgrund der Nebenkostenabrechnungen für 2003 bis 2006 in Höhe von 11.747,21 € verurteilt. [...]

1. Zur Betriebskostenabrechnung 2003: Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, dass die Versicherungsbeiträge zu hoch seien und die Kl. daher gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe.

Auch bei gewerblichen Mietverhältnissen ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Für Wohnraum ist dies ausdrücklich in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelt; für gewerbliche Mietverhältnisse ergibt sich dies nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, 4. Auflage, Abschnitt G, Rn. 7). Es sind bei allen Mietverhältnissen nur solche Kosten umlegbar, die erforderlich sind und die bei einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung entstehen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Auflage, Rn. 1055). Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ist vom Standpunkt eines vernünftigen Vermieters auszugehen, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Der Vermieter hat einen Entscheidungsspielraum, § 315 BGB (h. M.; OLG Celle, ZMR 1999, 238, 240; AG Köln, WuM 1999, 291). Der Bekl. hat einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht ausreichend dargetan. Zwar trägt nach einer in Rechtsprechung und Schrifttum weit verbreiteten Auffassung der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet habe (zum Streitstand Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2006, § 556 BGB, Rn. 96; Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten‑Kommentar, 2. Auflage, Vor §§ 556, 556 a, 560 BGB, Rn. 1448 ff.; Schmid, ZMR 2007, 177). Auch bei Zugrundelegung dieser Auffassung ist es jedoch zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass die Versicherungen für den zugrunde liegenden Zeitraum preiswerter hätten abgeschlossen werden können (vgl. BGH, NZM 2007, 563 für Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot bei vertraglich vereinbartem Wärmecontracting). Dazu hätte es eines konkreten Vortrags bedurft, dass von anderen Versicherern im maßgeblichen Zeitraum die Versicherungen mit dem gleichen Leistungsumfang billiger angeboten worden wären. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag. Soweit der Bekl. darauf verweist, dass der Versicherungsaufwand der Kl. im Jahre 2004 und 2005 geringer gewesen sei und sich daraus bereits die Unwirtschaftlichkeit ergebe, kann dem nicht gefolgt werden. Denn daraus alleine ergibt sich nicht, dass die Kl. schon früher günstigere Versicherungen hätte abschließen können. Im Übrigen hat die Kl. vorgetragen, dass sie durch einen Versicherungswechsel im Jahre 2004 erheblich günstigere Konditionen erreichen konnte, weil sie bei der neuen Versicherung eine Vielzahl von Gebäuden im Paket versichert habe und ihr deswegen Rabatte eingeräumt worden seien. Der Bekl. ist dem nicht substantiiert entgegengetreten.

2. Verwaltungskosten/Hausverwaltergebühren: Soweit der Bekl. weiter geltend macht, dass nach den Mietbedingungen in Nr. 6 Ziff. 2 die Umlage von Verwaltungskosten nicht wirksam vereinbart worden sei, folgt der Senat dem nicht. Die Begriffe Verwaltungskosten und Kosten der Hausverwaltung genügen dem Bestimmtheitserfordernis für eine Umlegungsvereinbarung (Schmid, a.a.O., Rn. 5501; vgl. KG, GE 2004, 234; OLG Hamburg, ZMR 2003, 181; OLG Düsseldorf, DWW 2000, 194).

3. Leerstand: Ohne Erfolg macht der Bekl. weiter geltend, dass die Kl. Leerstände in den Abrechnungen nicht zutreffend berücksichtigt habe. Der Einwand des Bekl. ist unverständlich und damit unerheblich. Die Kl. hat vorgetragen, dass die gesamte Nutzfläche (Gewerbe- und Wohnungen) als Umlagemaßstab gewählt worden ist, was der Bekl. nicht in Abrede gestellt hat.

Die auf die leerstehenden Räume entfallenden Kosten hat derjenige zu tragen, der über die Räume verfügen kann. Das ist bei unvermieteten Räumen der Vermieter. Bei der Umlegung nach dem Flächenmaßstab dürfen deshalb leerstehende Räume nicht ausgeklammert werden (Schmid, a.a.O., Rn. 4010). Die leerstehenden Räume werden bei der Kostenverteilung wie genutzte behandelt. Der auf die unvermieteten Räume entfallende Betrag kann jedoch bei niemanden umgelegt werden und verbleibt deshalb beim Vermieter. Das ist für Kosten, die unabhängig von einer Nutzung der Räume entstehen, weitgehend unstreitig (BGH, NJW 2003, 2902 und ZMR 2004, 34; Schmid, a.a.O., Rn. 4011). Dieser Grundsatz gilt auch für Kosten, deren Entstehen von einem Verbrauch abhängen, aber nicht verursachungsbezogen abgerechnet werden (zu den Grundkosten bei der Heizkostenabrechnung siehe BGH, ZMR 2004, 343).

Demgemäß hat die Kl. zutreffend alle Flächen als Umlegungsmaßstab berücksichtigt.

4. Betriebsstrom: Soweit der Bekl. geltend macht, dass die Kl. in der Abrechnung die Verbrauchswerte für Betriebsstrom im Einzelnen hätte darlegen müssen, folgt der Senat dem nicht. Die Kl. ist nicht verpflichtet, die Verbrauchswerte weiter aufzuschlüsseln (vgl. BGH, NJW 1982, 573). Insoweit hätte der Bekl. von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch machen müssen. Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (vgl. OLG Düsseldorf, GE 2003, 878 und GE 2006, 1230; Senatsurteil im Vorprozess vom 24. Juli 2006 - 8 U 224/05 - GE 2006, 1231; Kinne/Schach/Kinne, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage, § 556 BGB, Rn. 100 a m. w. N.).

Darf der Gewerbemieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen, gilt dieses Aufrechnungsverbot nicht für entscheidungsreife Forderungen. Moniert der Mieter Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, muss er konkret darlegen, welche Leistungen von wem im maßgeblichen Zeitraum preiswerter angeboten worden sind. Die Begriffe „Verwaltungskosten" und „Kosten der Hausverwaltung" sind bestimmt genug, um bei Gewerberäumen wirksam die Umlage von Verwaltungskosten zu vereinbaren. Den beim Vermieter verbleibenden Anteil von Betriebskosten für leerstehende Räume darf der Vermieter flächenanteilig umlegen. Die Verbrauchswerte für Betriebsstrom muss der Vermieter nicht im Einzelnen unteraufschlüsseln; insofern ist der Mieter auf die Einsicht in die Betriebskostenunterlagen zu verweisen.

Der Gewerberaummieter rechnete nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache gegen restliche Mietforderungen des Vermieters mit Forderungen auf Rückzahlung überzahlter Miete auf. Der Vermieter berief sich demgegenüber auf eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter nur mit „unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten" Forderungen nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete aufrechnen durfte.

Der Mieter machte außerdem geltend, die umgelegten Versicherungsbeiträge seien zu hoch und verstießen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Die Umlage der – im Mietvertrag so genannten – „Verwaltungskosten" und „Kosten der Hausverwaltung" hielt der Mieter für unwirksam, weil diese Begriffe nicht genügend bestimmt seien. Schließlich beanstandete er, dass der Vermieter in der Abrechnung die Verbrauchswerte für den Strom der Heizungsanlage nicht im Einzelnen dargelegt habe.

Der 8. Zivilsenat des KG hielt die Aufrechnung für zulässig, soweit die zur Aufrechnung gestellte Forderung entscheidungsreif war und wies im Übrigen die Einwendungen des Mieters zurück. Das Aufrechnungsverbot im Gewerberaummietvertrag, wonach nur mit „unbestrittenen" Forderungen aufgerechnet werden dürfe, greife deshalb nicht ein, weil entscheidungsreife Forderungen nur einen Unterfall der „unbestrittenen" Forderungen darstellten.

Nach beendetem Mietverhältnis und Rückgabe der Mietsache habe die Aufrechnung auch nicht mehr angekündigt werden müssen.

Der Einwand des Mieters, die umgelegten Versicherungsbeiträge seien zu hoch und verstießen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, sei zwar auch bei der Gewerbevermietung beachtlich, vorliegend aber nicht konkret genug vorgetragen worden; der Mieter habe darlegen müssen, dass von anderen Versicherern im maßgeblichen Zeitraum dieselben Leistungen billiger angeboten worden seien.

Die Umlage der „Verwaltungskosten" und „Kosten der Hausverwaltung" sei wirksam, weil diese Begriffe genügend bestimmt seien. Der Vermieter brauche in der Abrechnung auch nicht die Verbrauchswerte für den Strom der Heizungsanlage im Einzelnen aufzuschlüsseln.

Zu Recht stellt der 8. ZS darauf ab, dass dem Vermieter im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots ein Entscheidungsspielraum zusteht (Staudinger/Weitemeyer, § 556 BGB Rn. 91; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 BGB Rn. 75; von Seldeneck, Rn. 2618 ff.; Beyer, NZM 2007, 1, 2; Schmid, GE 2000, 160 [161]), so dass zunächst der Mieter konkret darzulegen hat, dass der Vermieter diesen Spielraum nicht eingehalten hat. Pauschale Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskosten sind unerheblich (LG Berlin, Urteil vom 9. März 2000, 62 S 463/99, GE 2000, 539). Die Auffassung des KG, dass die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt, ist durch das Urteil des BGH vom 24. Februar 2010, XII ZR 69/08, GE 2010, 482, bestätigt worden.