Aufrechnungsverbot für Mieterdarlehen auch nach Beendigung des Mietverhältnisses

Ist für ein Mieterdarlehen nach § 50 Abs. 2 II. WoBauG vereinbart, daß Forderungen irgendwelcher Art des Vermieters nicht mit Forderungen aus dem Mieterdarlehen verrechnet werden dürften, gilt ein solches Aufrechnungsverbot auch nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, daß der Aufrechnung ein zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbartes Aufrechnungsverbot in Ziff. 5 des Darlehensvertrags vom 17. Oktober 1994 entgegensteht.

Es handelt sich bei dem Darlehen um ein echtes Mieterdarlehen im Sinne des § 50 Abs. 2 des II. WoBauG (vgl. dazu auch LG Berlin - ZK 64 - GE 1988, 95, 97).

Das Aufrechnungsverbot gilt uneingeschränkt und nicht nur für die Laufzeit des Mietverhältnisses, wie sich aus dem eindeutigen Wortlaut ergibt.

Allerdings hat die Kammer angenommen, daß ein Aufrechnungsverbot, das möglicherweise aus der Zweckbestimmung einer Kaution zugunsten bestimmter Forderungsarten zu folgern sei, einer Aufrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht im Wege stehe (Urteil der Kammer vom 7. Juni 1999 - 62.S.46/99). Das ergab in dem Falle die Auslegung der Zweckbestimmung für die Kaution. Diese Rechtsprechung gilt aber nicht allgemein für jedes Aufrechnungsverbot. Hier haben die Parteien ausdrücklich vereinbart, Forderungen "irgendwelcher Art" nicht mit Forderungen aus dem Mieterdarlehen zu verrechnen. Darin kommt ein eindeutiger Vertragswille zum Ausdruck, eine Aufrechnung nicht zuzulassen. Der Fall ist mit dem in dem genannten Urteil nicht vergleichbar. Der Hinweis der Bekl. auf eine Entscheidung in GE 1999, 1052 ist ein Fehlzitat. Hingegen hat bereits die ZK 64 in einem in GE 1988, 95 veröffentlichten Urteil ein Verbot der Aufrechnung des Vermieters mit Ansprüchen aus dem Mietvertrag gegenüber dem Anspruch auf Darlehensrückzahlung sogar ohne ausdrückliche Vereinbarung angenommen.

Die Bekl. verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf das Aufrechnungsverbot beruft. Die Vereinbarung räumt ihr dieses Recht ein. Wenn sie auf eine Widerklage anderweitige Zahlungen erbringen muß, so ist das angesichts der eindeutigen Vereinbarung von den Parteien in Kauf genommen worden.

Soweit das Amtsgericht die formularmäßige Gestaltung des Aufrechnungsverbots angesprochen hat, könnte sich die Bekl. auf eine etwaige Unwirksamkeit schon deswegen nicht berufen, weil sie Verwender der Klausel ist. Das AGBG schützt den Vertragspartner von AGB-Verwendern. Es steht der Anwendung von dem Kunden nachteiligen Klauseln zu Lasten des Verwenders nicht entgegen (BGH NJW 1987, 2506, 2507 sub B.2.c. unter Hinweis auf § 242 BGB; H. Schmidt in Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, Kommentar, 6. Aufl. 1990, 5 6 Rn. 16; Erman, BGB, 9. Aufl. 1993, § 6 AGBG Rn. 13).

Wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter über die Kaution abrechnet und sie ganz oder zum Teil wegen eigener Ansprüche einbehält, handelt es sich um eine Aufrechnung nach § 387 BGB. Die Aufrechnung ist nur dann möglich, wenn ein gesetzliches oder vertragliches Verbot dem nicht entgegensteht. Bei preisgebundenem Wohnraum darf nach § 9 Abs. 5 WoBindG die Kaution nur Ansprüche des Vermieters wegen Schäden oder unterlassener Schönheitsreparaturen sichern, nicht aber Mietrückstände (dafür gibt es das Mietausfallwagnis). Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hatte deshalb (GE 1997, 431) eine Aufrechnung des Vermieters mit Ansprüchen auf Zahlung von Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters für unwirksam erklärt.

Anderer Meinung ist jetzt die 62. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 7. Juni 1999. Auch hier war im Mietvertrag vereinbart, daß die Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen wegen Schäden oder unterlassener Schönheitsreparaturen dienen sollte. Die 62. Kammer meint, das sei zwar ein Aufrechnungsverbot, das aber nicht nach Beendigung des Mietverhältnisses gelten könne. Die Begründung ist allerdings zweifelhaft, denn ein Aufrechnungsverbot nur für die Laufzeit des Vertrages anzunehmen, macht wenig Sinn, da während der Dauer des Mietverhältnisses der Vermieter sowieso im Zweifel nicht auf die Kaution zurückgreifen darf (LG Mannheim WuM 1996, 269; Schmidt-Futterer/Blank Rdn. 50 zu § 550 b BGB). Die 67. Kammer hatte denn auch das Aufrechnungsverbot ausdrücklich für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses angenommen. Daß bei einem Aufrechnungsverbot eine Widerklage möglich ist und dann gegebenenfalls eine beiderseitige Verurteilung stattfindet, ist entgegen der Meinung der 62. Kammer in ihrem jetzigen Urteil kein unsinniges Ergebnis. Erfahrene Mietrechtspraktiker werden sich noch an die Zeit der Preisbindung in West-Berlin erinnern, wo dies in Fällen der gegen die Preisbindung verstoßenden Kaution die Regel war.

Anders sieht die 62. Kammer die Rechtslage in ihrem Urteil vom 27. April 2000, wo es um die Aufrechnung des Vermieters mit eigenen Ansprüchen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aus einem Mieterdarlehen ging. Das vereinbarte Aufrechnungsverbot soll hier auch nach Beendigung des Mietverhältnisses gelten, was dazu führt, daß die zuvor vom Gericht für unsinnig erachtete Widerklage mit beiderseitiger Verurteilung eben doch nötig ist (sofern nicht Ansprüche des Vermieters nach § 558 BGB verjährt sind).