Aufrechnungsverbot

Aufrechnungsverbot; Geltung auch über Ende des Mietverhältnisses hinaus

Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Gewerberäume enthaltene Regelung, wonach der Mieter gegenüber dem Mietzins nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen oder wegen solcher Forderungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann, ist zulässig und gilt über die Beendigung des Mietvertrages und - soweit gegen Mietzins- und Nutzungsentschädigungsansprüche aufgerechnet werden soll - auch über den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache hinaus fort.

I. Die Berufung der Bekl. richtet sich gegen das am 21. Januar 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Bekl. tragen zur Begründung der Berufung vor:

Das Landgericht hätte sich mit der Aufrechnung und mit der der Aufrechnung zugrunde liegenden Schadensersatzforderung beschäftigen müssen. § 2 Ziff. 5 des Mietvertrages schließe die von ihnen, den Bekl., erklärte Aufrechnung nicht aus, denn der Ausschluss der Aufrechnung gelte nach dieser Regelung nur bis zur Übergabe des Mietobjekts an die Vermieterin. Auch nach dem Vortrag der Kl. sei das Mietobjekt bereits übergeben worden.

Der Wortlaut der in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrages enthaltenen Regelung sei eindeutig. Das Aufrechnungsverbot ende mit der Rückgabe des Mietobjektes.

Legte man die in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrages enthaltene Regelung dahingehend aus, dass die Mieterin auch nach Rückgabe des Mietobjekts nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen könne, liefe dies auf einen völligen Ausschluss der Aufrechnungsmöglichkeit hinaus. Im Übrigen verliere nach der Rechtsprechung des BGH ein Aufrechnungsverbot mit der Rückgabe des Mietobjekts seinen Sinn.

Ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung bestehe nicht, weil sie, die Bekl. zu 1), die Mieträume rechtzeitig zum 31. März 2007 an die Kl. herausgegeben habe. Das Landgericht habe zu Unrecht den Hausmeister als nicht zuständig für die Abnahme von Räumen nach Beendigung des Mietverhältnisses angesehen. Dass der Hausmeister für die Abnahme der Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses zuständig gewesen sei, ergebe sich aus den Schreiben der früheren Hausverwaltung vom 10. Januar 2006, aus dem Schreiben der damals aktuellen Hausverwaltung vom 23. November 2006 sowie aus dem Schreiben der früheren Bevollmächtigten der Kl. vom 16. April 2007. Jedenfalls sei der Hausmeister für die Vereinbarung eines Abnahmetermins zuständig gewesen. Ebenso wie der Hausmeister sei auch der Pförtner Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfe der Kl. gewesen. Wenn die Bekl. am 31. März 2007 alle Schlüssel beim Pförtner abgegeben und sich verabschiedet hätten mit dem Hinweis, dass sie nun endgültig aus den Räumen heraus seien, dann müsse darin eine endgültige Aufgabe des Besitzes an den Räumen durch die Bekl. und eine Inbesitznahme durch einen Verrichtungsgehilfen der Kl. gesehen werden.

Der Zeuge S. habe bei seiner Vernehmung bekundet, dass er sich vergeblich bemüht habe, mit dem Hausmeister und der Hausverwaltung einen Abnahmetermin für die Räume zu vereinbaren. Wenn es nicht zu einer förmlichen Abnahme der Räume gekommen sei, dann nur aus Gründen, die allein die Kl. zu vertreten habe. Die Kl. sei der ihr insoweit obliegenden Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen.

Im Übrigen habe die Kl. gegen die ihr obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen.

Im Übrigen habe die Kl. die Räume spätestens am 2. April 2007 in Besitz genommen. Dies ergebe sich aus den von der Kl. am 2. April 2007 von den Räumen gefertigten Fotografien. Die Gegenstände, die sie, die Bekl., in den Räumen zurückgelassen hätten, hätten sie bereits beim Einzug vorgefunden. Sie, die Bekl., hätten daher vollständig geräumt. Sie, die Bekl., hätten im Raum 108 zehn gefüllte Müllbeutel abgestellt. Der Zeuge S. habe mit dem Hausmeister vereinbart, dass dieser diese Müllbeutel nach Beendigung des Auszugs abhole und entsorge.

Die Bekl. beantragen, das am 21. Januar 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Kl. hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

§ 2 Ziffer 5 des Mietvertrages habe nicht die Bedeutung, dass die Mieterin nach Übergabe des Mietobjekts mit bis dahin fälligen Ansprüchen aufrechnen könne.

Aus dem Schreiben der früheren Hausverwaltung vom 10. Januar 2006 ergebe sich nicht, dass der Hausmeister für die Rückgabe der Räumlichkeiten oder eine Abnahmeverhandlung für den Vermieter vertretend tätig werden könne. Der Hausmeister sei weder Verbindungsmann zwischen Mieterin und Kl. noch Verrichtungsgehilfe im Hinblick auf die Herausgabe und Räumung gewesen. Die Bekl. hätten weder mit dem Hausmeister noch mit der Hausverwaltung einen Abnahmetermin vereinbart. Sie, die Kl., habe keine Mitwirkungspflicht verletzt. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, weshalb der Vermieter verpflichtet sei, vor Beendigung des Mietverhältnisses eine Abnahme durchzuführen.

Ein Verstoß gegen § 254 Abs. 2 BGB liege nicht vor.

Die Räumlichkeiten seien am 24. Juni 2007 von der klägerischen Verwaltung in Besitz genommen worden, nachdem die Rückgabe der Räumlichkeiten durch die Bekl. nicht erfolgt sei. Die Räumlichkeiten seien von der klägerischen Verwaltung am 24. Juni 2007 geöffnet worden. Die Räumung habe die Kl. selbst durchführen müssen. Die Lichtbilder von den Räumlichkeiten habe der Hausmeister am 2. April 2007 gefertigt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) und 2) als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Monat Oktober 2005 in Höhe 1.919,30 € gemäß §§ 535 Abs. 2, 421 BGB.

Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von insgesamt 15.473,39 € für die Zeit von April 2006 bis zum 31. März 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) ferner einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 3.817,63 € für die Zeit vom 1. April 2007 bis zum 24. Juni 2007 gemäß § 546 a BGB.

Das Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung mit zutreffenden Erwägungen zu dem Ergebnis gelangt, dass die Bekl. die Mietsache nicht vor dem 24. Juni 2007 ordnungsgemäß an die Kl. zurückgegeben haben.

Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen.

Dies ist nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten hat und das Berufungsgericht keinen Anlass sieht vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen (KG, KGR 2004, 38; KG, KGR 2004, 269).

Die Beweiswürdigung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO) nicht zu beanstanden, da das Landgericht die gesetzlichen Vorgaben nach § 286 ZPO eingehalten hat.

Diese Vorschrift fordert den Richter auf, „unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme" nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und ausnahmsweise gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung bewerten darf.

Die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung hat das Gericht nachvollziehbar im Urteil darzulegen. Dabei ist es nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen; es genügt, dass nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (KG, NZV 2004, 355).

An diese Regeln der freien Beweiswürdigung hat das Landgericht sich im angefochtenen Urteil gehalten. Der Senat folgt der Beweiswürdigung des Landgerichts auch in der Sache.

Der Rückgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB wird durch Einräumung des unmittelbaren Besitzes erfüllt. Der Mieter hat seine Sachen vollständig aus dem Mietobjekt zu entfernen und die Schlüssel zurückzugeben. Unstreitig haben die Bekl. die Schlüssel im Januar beim Pförtner abgegeben. Sie haben hierdurch ihrer Rückgabepflicht nicht genügt. Auch wenn sie während der Mietzeit jeweils abends beim Verlassen des Gebäudes die Schlüssel beim Pförtner abgegeben haben, sind sie ihrer Pflicht zur Rückgabe der Mietsache durch eine Abgabe der Schlüssel beim Pförtner nicht nachgekommen. Auch nach dem Vortrag der Bekl. war der Pförtner nicht für die Übernahme der gemieteten Räume zuständig. Die Abgabe der Schlüssel beim Pförtner würde auch dann keine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache darstellen, wenn sich die Bekl. - wie von ihnen behauptet - vergeblich beim Hausmeister um eine Übergabe bemüht haben sollten. Zwar hat die frühere Hausverwaltung sämtliche Mieter mit Schreiben vom 10. Januar 2006 darauf hingewiesen, dass als Ansprechpartner vor Ort Herr Z. - der Hausmeister - zur Verfügung steht. Die Bekl. durften sich aber schon deshalb nicht damit begnügen, sich bei dem Hausmeister um einen Übergabetermin zu bemühen, weil die Hausverwaltung die Bekl. mit Schreiben vom 23. November 2006 ausdrücklich darum gebeten hat, rechtzeitig „mit unserem Büro" einen Übergabetermin abzustimmen. Auch wenn von diesem Schreiben sowohl die Buchhaltung als auch der Hausmeister und der Pförtner jeweils eine Durchschrift erhalten haben, hat die Kl. - vertreten durch ihre Hausverwaltung - eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass für die Rückgabe der Mietsache das Büro der Hausverwaltung und weder der Pförtner noch der Hausmeister zuständig sind. Die Bekl. haben nicht vorgetragen, dass sie auch nur versucht haben, mit dem Büro der Hausverwaltung einen Übergabetermin zu vereinbaren. Entgegen der Behauptung der Bekl. hat auch der Zeuge S. bei seiner Vernehmung nichts dergleichen bekundet. Der Zeuge S. hat lediglich bekundet, dass in dem Büro der Verwaltung selten jemand anzutreffen gewesen sei. Dass er auch nur versucht habe, entsprechend dem Schreiben vom 23. November 2006 einen Übergabetermin mit dem Büro abzustimmen, hat der Zeuge nicht bekundet.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 16. April 2007, in dem diese gegenüber dem Bekl.vertreter beanstandete, dass die Bekl. weder mit ihr noch mit dem Hausmeister vor Ort einen Übergabetermin vereinbart hätten. Zum einen lag dieses Schreiben zeitlich nach dem behaupteten Übergabetermin, so dass dadurch kein Vertrauenstatbestand gegenüber den Bekl. geschaffen werden konnte. Zum anderen ergibt sich aus diesem Schreiben nicht, dass der Hausmeister zur Übernahme der Mietsache berechtigt sein sollte. Dem Schreiben ist allenfalls zu entnehmen, dass die Terminsvereinbarung auch über den Hausmeister hätte stattfinden können. Im Hinblick auf das Schreiben vom 23. November 2006, in dem die Bekl. ausdrücklich gebeten worden sind, „mit unserem" Büro einen Übergabetermin abzustimmen, wären die Bekl., spätestens nachdem sie gemerkt haben, dass mit dem Hausmeister eine Terminsabsprache nicht zustande kam, verpflichtet gewesen, sich mit dem Büro der Hausverwaltung in Verbindung zu setzen. Da die Bekl. nicht einmal versucht haben, mit dem Büro der Hausverwaltung zum Zwecke der Vereinbarung eines Übergabetermins Kontakt aufzunehmen, kann von einer Verletzung der Mitwirkungspflicht seitens der Kl. keine Rede sein.

Die Kl. hat die Räume auch nicht am 2. April 2007 in Besitz genommen. Zwar hat an diesem Tag unstreitig der Hausmeister Fotos von den Mieträumen gefertigt, gleichwohl kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. an diesem Tag die Räume in Besitz genommen hat. Ausweislich des Schreibens der früheren Bevollmächtigten der Kl. vom 10. Mai 2007 fehlte am 2. April 2007 der Besitzbegründungswille seitens der Kl., denn sie war nicht bereit, die Mieträume in dem von den Bekl. zurückgelassenen Zustand in Besitz zu nehmen. Die Kl. hat die Bekl. vielmehr aufgefordert, die Räume bis zum 31. Mai 2007 „vollständig und ordnungsgemäß zu räumen sowie die geschuldeten Schönheitsreparaturen vorzunehmen". Die Bekl. haben nicht vorgetragen, dass eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. ihre Mitwirkungspflicht bei der Rücknahme der Räume verletzt habe. Die Kl. hat sich dann schließlich am 24. Juni 2007 nach fruchtlosem Fristablauf in den Besitz der Räume gesetzt.

Das Argument der Schadensminderungspflicht greift nicht, da es vorliegend nicht um die Geltendmachung von Schadensersatz, sondern um Mietzins und Nutzungsentschädigung geht.

Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die von den Bekl. erklärten Aufrechnungen mit einem Schadensersatzanspruch und einem Schmerzensgeldanspruch aufgrund der in dem Mietvertrag vom 22. August 2000 unter § 2 Ziffer 5 enthaltenen Regelung ausgeschlossen sind. Danach kann die Mieterin gegenüber dem Mietzins nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen oder wegen solcher Forderungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Die Forderungen, mit denen die Bekl. hilfsweise aufrechnen, sind weder unbestritten noch sind sie rechtskräftig festgestellt. Dieses Aufrechnungsverbot ist zulässig und gilt, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, über die Beendigung des Mietvertrages und - soweit, wie hier, gegen Mietzins- und Nutzungsentschädigungsansprüche aufgerechnet werden soll - auch über den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache hinaus fort (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II, Rdn. 429). Würde das Aufrechnungsverbot auch in Bezug auf Mietzins- und Nutzungsentschädigungsansprüche mit Rückgabe der Mietsache hinfällig, so bedeutete dies eine Privilegierung des säumigen Mieters (Bub/Treier, a.a.O.). Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht aus der in § 2 Ziffer 5 Satz 3 des Mietvertrages enthaltenen Regelung, wonach „die vorstehenden Einschränkungen der Aufrechnung und des Zurückbehaltungsrechtes" auch nach der Beendigung der Mietzeit bis zur Übergabe des Mietobjekts an die Vermieterin gelten. Diese Regelung dient nur der Verdeutlichung, dass das Aufrechnungsverbot auch gegenüber Nutzungsentschädigungsansprüchen gilt, schränkt das Aufrechnungsverbot aber nicht dahingehend ein, dass es nach der Rückgabe der Mietsache nicht mehr gelten soll.

Entgegen der Auffassung der Bekl. spricht der Wortlaut dieser Regelung nicht dagegen, dass das Aufrechnungsverbot auch über den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache hinaus gilt. Nach dem Wortlaut der Regelung gelten die Einschränkungen der Aufrechnung auch, aber eben nicht nur nach der Beendigung der Mietzeit bis zur Übergabe des Mietobjekts an die Mieterin.

Nicht gefolgt werden kann den Bekl. auch, soweit sie meinen, dass es auf einen völligen Ausschluss der Aufrechnungsmöglichkeit hinausliefe, wenn die Mieterin auch nach Rückgabe des Mietobjekts nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen könne. Von einem vollständigen Ausschluss der Aufrechnungsmöglichkeit kann keine Rede sein, da der Mieterin die Möglichkeit verbleibt, mit unstreitigen und rechtskräftig festgestellten Forderungen aufzurechnen.

Die von den Bekl. zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, MDR 1988, 488) spricht nicht gegen die vom Senat vorgenommene Auslegung der in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrages enthaltenen Regelung. Der Entscheidung des Bundesgerichthofes lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem der Mietvertrag eine Regelung enthielt, wonach der Mieter gegenüber dem Vermieter eine Gegenforderung nur aufrechnen kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses beim Vermieter schriftlich angekündigt hat. Nach der zutreffenden Auffassung des Bundesgerichtshofes verliert eine derartige Regelung ihren Sinn, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter das Mietobjekt geräumt und herausgegeben hat und lediglich die noch bestehenden wechselseitigen Ansprüche abzurechnen und auszugleichen sind. Die Regelung, dass der Mieter nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen darf, verliert aber eben gerade nicht ihren Sinn, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter das Objekt geräumt und herausgegeben hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Absatz 1 Nr. 1, Absatz 2 ZPO n. F.).

Anmerkung: rechtskräftig, Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss des BGH vom 6. April 2011 - XII ZR 187/09 - zurückgewiesen.