Aufrechnungsverbot

Aufrechnungsverbot; Vorfälligkeitsklausel

Ein totales Aufrechnungsverbot für den Mieter mit Gegenansprüchen ist zwingend unwirksam; eine damit verbundene Vorfälligkeitsklausel ist wirksam.

Im Formularmietvertrag der Parteien heißt es unter § 8, daß der Mieter gegen Mietforderungen nur aufrechnen kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit schriftlich angezeigt hat. Schreibmaschinegeschrieben findet sich nach der Überschrift "Aufrechnung und Rückbehaltung" der Zusatz "sind ausgeschlossen".

Die gemäß §§ 91 a Abs. 2, 577 ZPO zulässige sofortige Beschwerde ist unbegründet.

Der Bekl. hat entgegen seiner Ansicht unter anderem die durch die Erhebung der Räumungsklage entstandenen Kosten zu tragen. Bei Zugang der fristlosen Kündigung vom 23. Mai 1995 war der Bekl. für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses in Verzug (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Denn er hatte jedenfalls für die Monate April und Mai 1995 keine Zahlung geleistet. Entgegen der Ansicht des Bekl. war auch die Miete für Mai 1995 bereits am dritten Werktag des Monats fällig. Denn das in § 8 des Mietvertrages enthaltene totale Aufrechnungsverbot ohne Ausnahme ist gemäß § 11 Nr. 3 AGBG zwingend unwirksam und kann daher der Vorfälligkeitsregelung in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages nicht entgegenstehen. Damit ist diese Klausel wirksam; die Entscheidung des BGH in GE 1995, 40 betrifft einen anderen Sachverhalt.

Der Bundesgerichtshof hat bekanntlich durch Rechtsentscheid vom 26. Oktober 1994 (GE 1995, 40) die Vorfälligkeitsklausel gekippt, wenn sie mit einem Aufrechnungsverbot zusammentrifft, das Minderungsansprüche nicht ausnimmt. Die 64. Kammer des LG Berlin hat dies auch für den Fall angenommen, daß die Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters nicht ausgeschlossen ist, sondern lediglich durch die Ankündigungspflicht erschwert (GE 1995, 757).

Mit Beschluß vom 7. Juni 1996 meint die 63. Kammer des LG Berlin, dies alles treffe dann nicht zu, wenn ein "totales Aufrechnungsverbot" im Mietvertrag enthalten sei. Dieses sei dann nichtig und die Vorfälligkeitsklausel bleibe bestehen.

Die Entscheidung ist mit dem Rechtsentscheid des BGH nicht zu vereinbaren, der ausdrücklich (GE 1995, 41) ausführt: "Zu Recht geht das vorlegende OLG auch davon aus, daß sich an der Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel nichts ändern würde, wenn schon die Aufrechnungsklausel für sich allein unwirksam wäre". Es dürfte auch nicht darauf ankommen, nach welcher Vorschrift des AGB-Gesetzes ein Aufrechnungsverbot unwirksam ist; sowohl ein Verstoß gegen § 11 als auch gegen § 9 AGB-Gesetz führt zur Nichtigkeit einer Klausel. Auch vom Ergebnis her ist der Beschluß der Kammer seltsam: Der Vermieter, der die Rechte des Mieters durch ein völliges Aufrechnungsverbot einschränkt, wird dadurch belohnt, daß die Miete im voraus zu zahlen ist. Es handelte sich um eine Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO, so daß das LG einen Rechtsentscheid nicht einholen konnte. Eine eingehendere Auseinandersetzung mit Rechtsprechung und Literatur hätte man bei einer solchen für die Praxis bedeutsamen Frage aber doch erwarten können.