Aufrechnungsklausel

Aufrechnungsklausel; Ankündigungsklausel; Vorfälligkeitsklausel

1. Die Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, daß der Mieter gegen Mietzinsforderungen des Vermieters mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, ist gem. § 11 Nr. 2 a und b AGBG insgesamt unwirksam.

2. Die Unwirksamkeit dieser Klausel erfaßt auch die Vorfälligkeitsklausel.

Zu Recht hat das Amtsgericht entschieden, daß ein Räumungsanspruch der Kl. gemäß § 556 Abs. 1 zu keinem Zeitpunkt bestanden hat, da weder die mit Schreiben vom 9. Mai 1996 ausgesprochene Kündigung noch die in der Klageschrift erneut ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB beendet hat. Die Bekl. haben sich zu keinem Zeitpunkt mit der Zahlung zweier aufeinanderfolgender monatlicher Mietzinsraten in Verzug befunden.

In Verzug geraten konnten die Bekl. gemäß § 284 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB nur, wenn sie zum ersten Tag des Folgemonats den vereinbarten Mietzins noch nicht bezahlt oder zur Zahlung angewiesen hatten (vgl. hierzu Kammerurteil vom 3. März 1995 - 64 S 399/94, GE 1995, 757). Zur Zahlung fällig war der Mietzins gemäß § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB mit Ablauf des jeweiligen Monats, da der Mietzins nach dem Vertrag monatsweise zu zahlen war. Da nach § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB die Leistungszeit nach dem Kalender bestimmt war, kamen die Bekl. ohne Mahnung in Verzug.

Einen früheren Fälligkeitszeitpunkt haben die Parteien in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages nicht wirksam vereinbart. Die Klausel ist im Zusammenhang mit der Klausel in § 7 des Mietvertrages, die ihrerseits wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 2 AGBG unwirksam ist, gemäß § 9 AGBG wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

Nach § 7 des Vertrages kann der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Diese Klausel verstößt, wie die Kammer in ihrem Urteil vom 22. März 1996 - 64.0.20/85- (GE 1996, 679) bereits für ein gewerbliches Mietverhältnis entschieden hat, wegen der Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts des Mieters gemäß § 320 BGB gegen die Vorschriften des AGB Gesetzes, hier gegen § 11 Nr. 2 a) und b) AGBG (ebenso LG Berlin, Zivilkammer 61, GE 1996, 978).

Die Unwirksamkeit dieser Klausel erfaßt nach § 9 AGBG auch die Vorfälligkeitsklausel in § 4 Nr. 1 des Vertrages. Die Vorfälligkeitsklausel als solche begegnet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unter anderem nur deshalb keinen rechtlichen Bedenken, weil die Klausel den Mieter nicht hindert, seinen Erfüllungsanspruch im Wege des § 320 BGB geltend zu machen (vgl. BGH, GE 1995, 40). Wird dieses Zurückbehaltungsrecht wie hier durch eine andere vertragliche Klausel eingeschränkt, so führte dies, jedenfalls bei Wirksamkeit der das Zurückbehaltungsrecht einschränkenden Klausel, zu einer unangemessenen Beeinträchtigung der Rechtsstellung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG.

Gleiches gilt, wenn die das Zurückbehaltungsrecht einschränkende Klausel ihrerseits wegen Verstoßes gegen die Bestimmungen des AGB-Gesetzes unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat in seiner bereits zitierten Entscheidung ausgesprochen, daß sich der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen kann. Dies gelte auch bei äußerlich getrennten Klauseln, die sich zumindest in einem bestimmten Anwendungsbereich wechselseitig ausschlössen (a.a.O., S. 41). Danach kann sich die Kl. hier nicht auf die Unwirksamkeit der Regelung über die Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts berufen.

Eine Verpflichtung zur Vorlage gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO besteht nicht. Das Urteil der Kammer weicht nicht von dem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 15. März 1993 (GE 1993, 365) ab. Gegenstand dieses Rechtsstreits war nur die Frage, ob eine Kombination einer Vorauszahlungs- mit einer Aufrechnungsklausel mit dem AGB-Gesetz vereinbar ist. Das vorliegende Urteil betrifft jedoch die Frage einer Kombination zwischen einer Vorauszahlungs- mit einer Klausel über die Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts. Eine Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage hält die Kammer nicht für geboten. Zwar hat die Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 24. Juni 1996 (GE 1996, 541) die Klausel für wirksam gehalten, weil sie einen Verstoß gegen das Transparenzgebot nicht für gegeben erachtet hat. Die genannte Kammer hat sich dabei aber nicht mit der Rechtsauffassung in der erwähnten Entscheidung des Bundesgerichtshofs auseinandergesetzt, der nach Auffassung der Kammer zu folgen ist.

Danach befanden sich die Bekl. zum Zeitpunkt des Zugangs der ersten Kündigung und davor nur mit der Zahlung des Mietzinses für April und bei Zugang der zweiten Kündigung nur mit dem Mietzins für Mai 1996 in Verzug, da zu diesem Zeitpunkt die Miete für April bereits bezahlt war. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung lagen nicht vor.

Allmählich wird die Sache ärgerlich. Nach dem Rechtsentscheid des BGH, wonach die Vorfälligkeitsklausel im Mietvertrag dann unwirksam ist, wenn dadurch das Minderungsrecht des Mieters eingeschränkt wird, können sich die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin nicht darüber einigen, ob das auch dann gilt, wenn der Mieter seine Gegenansprüche nur einen Monat vorher anzeigen muß. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit kann auf die Urteile der 61. Kammer (GE 1996, 978), der 62. Kammer (GE 1996, 1185) und der 63. Kammer (GE 1997, 185) hingewiesen werden, die sämtlichst eine bloße Anzeigepflicht für unschädlich halten mit der Folge, daß der Mieter weiterhin die Miete am Monatsanfang zu zahlen hat. Die entgegengesetzte Auffassung vertritt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1995, 757) und ist dabei in Gesellschaft mit dem Landgericht Heidelberg (WuM 1997, 42) und dem Landgericht München (WuM 1996, 329).

Mit Urteil vom 11. Februar 1997 bestätigt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin ihre bisherige Rechtsprechung und meint, eine Vorlage an das Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheids sei nicht nötig.

Abgesehen davon, daß die in der Entscheidung angegebenen Zitate zum Teil nicht stimmen (hinsichtlich der Entscheidung der 61. Kammer), kann man hier nun wirklich nicht behaupten, es fehle an einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage im Sinne des § 541 ZPO. In einer Vielzahl von Mietvertragsformularen findet sich die fragliche Klausel, von deren Wirksamkeit auch die Entscheidung eines Räumungsprozesses (wie in dem vom Landgericht entschiedenen Fall) abhängt.