Aufrechnungsausschluss

Das formularmäßige Aufrechnungsverbot in einem gewerblichen Mietvertrag "Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts oder einer Aufrechnung gegenüber dem Mietzins ist nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig" gilt nicht für eine entscheidungsreife Gegenforderung.

In Höhe von 2.400 € ist die rechnerisch unstreitige Mietzinsforderung des Kl. für die Monate Februar und März 2008 in zuerkannter Höhe von 3.834,66 € gemäß §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. erloschen. Die Aufrechnung ist nicht durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen. Zwar ist die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts oder einer Aufrechnung gegenüber dem Mietzins gemäß § 5 Ziffer 6 MV nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig. Auch gilt das vertragliche Aufrechnungsverbot nach der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 17.6.2004 - I-10 U 145/03- GE 2004, 886 = GuT 2004, 156 = ZMR 2004, 905) grundsätzlich auch für den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters. Über die in der Klausel genannten Fälle hinaus greift das Aufrechnungsverbot aber auch dann nicht ein, wenn der Gegenanspruch, mit dem die Aufrechnung erklärt wird, entscheidungsreif ist. Allerdings verhält sich das Aufrechnungsverbot seinem Wortlaut nach allein über die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen. Im Sinne von § 5 Ziffer 6 MV stellen entscheidungsreife Forderungen jedoch nur einen Unterfall der unbestrittenen Forderungen dar, weil sie mit präkludierten Einwendungen nicht mehr bestritten werden können. Eine Bestimmung, die - wie hier - nur die Aufrechnung mit unbestrittenen (oder rechtskräftig festgestellten) Forderungen vorsieht, erfasst daher sinngemäß auch entscheidungsreife Forderungen. Auch bei Entscheidungsreife ist die Gegenforderung als "unbestritten" i. S. der Klausel anzusehen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 17.1.2006, NJW-RR 2006, 600; Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 309, Rn. 18). [...]

Einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung steht eine entscheidungsreife Gegenforderung gleich.

Nach dem formularmäßig vereinbarten Geschäftsraummietvertrag konnte die Aufrechnung gegenüber dem Mietanspruch nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung erklärt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses rechnete die Beklagte gegenüber dem restlichen Mietanspruch des Klägers mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch auf.

Das LG Düsseldorf hielt die Aufrechnung für unwirksam, weil der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sei. Auf die Berufung änderte das OLG Düsseldorf das Urteil teilweise ab. Die Aufrechnung der Beklagten sei trotz der Formulierung im Vertrag zulässig, weil die Bestimmung im Mietvertrag sinngemäß auch entscheidungsreife Forderungen umfasse.

Das OLG Düsseldorf wendet die Regelung im Mietvertrag auch auf zur Aufrechnung gestellte Ansprüche des Mieters an und verweist zur Begründung auf seine eigene Rechtsprechung (Urt. v. 17. Juni 2004 - I-10 U 145/03 -, GE 2004, 886). Diese ist allerdings nicht ergiebig, weil sie keine Erklärung dafür liefert, weshalb die Bestimmung trotz ihres eindeutigen Wortlauts auch eine Aufrechnung des Vermieters gegenüber Ansprüchen des Mieters einschränken soll. Weder § 133 BGB noch § 157 BGB rechtfertigen eine solche Auslegung der Regelung.