Aufrechnungs-Klausel

Aufrechnungs-Klausel; Formularmietvertrag; Gewerbemietvertrag; Beendigung des Mietverhältnisses; Aufrechnungsankündigung; Wegfall; Abrechnungsverhältnis

Die Einhaltung der in einem Mietvertrag über Gewerberaum vereinbarten Bestimmung, daß der Mieter gegenüber dem Vermieter eine Gegenforderung nur aufrechnen darf, wenn er das mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angekündigt hat, kann der Vermieter nicht mehr verlangen, wenn das Vertragsverhältnis beendet ist, der Mieter das Mietobjekt geräumt und herausgegeben hat und lediglich noch wechselseitige Ansprüche abzurechnen sind.

II. 1. b) § 4 Abs. 5 des Mietvertrages vom 25. Mai 1982 schließt die Aufrechnung, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht aus. Die Vertragsbestimmung, die der für Wohnraum geltenden Bestimmung des § 552 a BGB nachgebildet ist, enthält kein generelles Aufrechnungsverbot. Vielmehr ist die Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen mit jeweiligen Gegenforderungen dann zulässig, wenn der Mieter dies in der in § 4 Abs. 5 des Vertrages näher geregelten Art und Weise ankündigt. Der Vermieter hat sich mithin nur gegen eine überraschende Aufrechnung, d. h. gegen einen ihn unvorbereitet treffenden Ausfall der laufenden Einnahmen aus der Vermietung geschützt. Eine derartige Regelung verliert ihren Sinn, wenn das Mietverhältnis, wie hier, einvernehmlich beendet worden ist, der Mieter das Mietobjekt geräumt und herausgegeben hat und lediglich die noch bestehenden wechselseitigen Ansprüche abzurechnen und auszugleichen sind (vgl. Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § 552 a, Rdn. 8 und Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 552 a Rdn. 4 m. w. Nachw.; a. A. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., II Rdn. 108). Aus diesem Grunde war dem Bekl. die im Prozeß erklärte Aufrechnung nicht deshalb verwehrt, weil er sie nicht einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses, der bis spätestens 31. Oktober 1984 für den gesamten Zeitraum bis zum Vertragsende am 30. April 1985 im voraus zu zahlen war, angekündigt hat.