Aufrechnung mit verjährter Forderung

Aufrechnung mit verjährter Forderung; verpfändetes Sparbuch als Kaution mit Barkaution gleichzusetzen

Die in Form einer Verpfändung eines Sparbuchs geleistete Mietsicherheit ist einer Barkaution gleichzusetzen. Der Vermieter kann daher gegenüber der Forderung des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit nach Ende des Mietverhältnisses auch mit verjährten Gegenforderungen aufrechnen, da eine Gleichartigkeit der Forderungen i. S. von § 387 BGB vorliegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt mit seiner Klage die Freigabe einer Mietkaution. Mit Vertrag vom 19./22.3.1999 mietete der Kl. von dem Bekl. Gewerberäume zur Nutzung als Büro. Das Mietverhältnis begann am 15.5.1999 und endete am 30.4.2004. [...]

Nach § 7 des Mietvertrages verpflichtete sich der Mieter zur Leistung einer Sicherheit in Höhe von drei Monatsnettokaltmieten. Die Sicherheit sollte durch eine Bankbürgschaft von 13.230 DM geleistet werden. Die Mietsicherheit ist zurückzuzahlen drei Monate nach Rückgabe der Mietsache, wenn feststeht, dass gegen den Mieter keinerlei Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Der Kl. hat in Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung aus § 7 des Mietvertrages bei der D. Bank ein Sparbuch angelegt und dieses zugunsten des Bekl. verpfändet und dem Bekl. am 11.2.2000 übergeben.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Kl. mit Schreiben vom 11.4.2007 von dem Bekl. die Freigabe und Herausgabe des Sparbuchs. Nachdem dieser sich auf Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis berufen hat, mit denen er die Aufrechnung gegenüber der Kautionsrückforderung erklärt hat, erhob der Kl. am 28.12.2007 Klage. Der Kl. beruft sich gegenüber den zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen des Bekl. auf die Einrede der Verjährung. Er meint, im Falle der Verpfändung eines Sparbuchs könne der Vermieter nicht mit verjährten Gegenforderungen aufrechnen. Im Übrigen macht er den Einwand der Verwirkung geltend und trägt vor, die geltend gemachten Mietforderungen des Bekl. bestünden nicht, da die Mietsache mangelhaft gewesen sei. Wegen wiederholter Einbrüche in die Hauseingangstür und wegen vorübergehender Defekte des Fahrstuhls und überhöhter Temperaturen sei der monatlich zu zahlende Mietzins gemindert gewesen. [...] Der Bekl. macht Gegenforderungen geltend, mit denen er die Aufrechnung erklärt: [...]

[...] Dem Anspruch des Kl. nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Freigabe des Pfandes und Herausgabe stehen Gegenansprüche des Vermieters auf Zahlung rückständigen Mietzinses entgegen, gegenüber denen sich der Kl. nicht auf die Einrede der Verjährung und den Einwand der Verwirkung berufen kann.

Der Kl. hat aus § 1254 Satz 1 BGB und aus § 7 des Mietvertrages einen Anspruch auf Rückgabe des Pfandes, nachdem das Mietverhältnis am 30.4.2004 endete. Die Parteien haben als Mietsicherheit entsprechend § 7 des Mietvertrages ein Sparbuch angelegt und dieses durch Offenlegung gegenüber der Bank zugunsten des Bekl. verpfändet. Die Rückgabe des Pfandrechtes vollzieht sich mithin nach den Vorschriften der §§ 1204 ff. BGB.

Der Bekl. hat Ansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Mietvertrag auf Zahlung restlichen Mietzinses für die Monate Dezember 2003 bis April 2004. Der Kl. hat für diese Monate den Mietzins nur anteilig geleistet unter Berufung auf eine drohende Einbruchsgefahr in dem Anwesen des Bekl., auf eine vorübergehende Funktionsuntüchtigkeit des Fahrstuhls und wegen Beeinträchtigungen infolge von Baulärm und vorübergehende Überhitzung der Mieträume. Dieses Vorbringen des Kl. ist nicht geeignet, eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Räume so darzulegen, dass sich ein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB annehmen ließe. Es obliegt dem Mieter, in konkreter Weise darzulegen, in welchen Zeiträumen und in welchen Teilen der Räumlichkeiten eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache vorgelegen hat, die es dem Gericht ermöglicht, eine Einschätzung der Gebrauchsbeeinträchtigung vorzunehmen. Dies ist dem Kl. nicht gelungen. [...]

Die Ansprüche des Vermieters auf den rückständigen Mietzins für die Monate Dezember 2003 bis April 2004 sind zwar verjährt. Mietforderungen verjähren gemäß § 195 BGB in der regelmäßigen Frist von drei Jahren. Diese beginnt mit Ende des Jahres, in der die Forderung fällig wird (§ 199 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Vermieter kann sich jedoch grundsätzlich auch nach Eintritt der Verjährung aus der Sicherheit befriedigen, die der Mieter ihm eingeräumt hat. Nach § 215 BGB ist nämlich die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung statthaft. Die Kautionsabrede schließt die Erhaltung des Aufrechnungsrechts nicht stillschweigend aus (vgl. dazu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rz. 1147 unter Hinweis auf auch abweichende Rechtsprechung). Anders ist es lediglich bei der Bürgschaft. Während der Bürge nicht gehindert ist, sich auf die Verjährung der durch Bürgschaft gesicherten Forderung zu berufen, kommt dem durch Barkaution Gesicherten und ebenso durch ein Pfandrecht Gesicherten nach Ablauf der Verjährungsfrist die Aufrechnungslage gemäß § 215 BGB zugute. Dem liegt zugrunde, dass der Bürge sich keines Anspruchs gegen den Vermieter beruft, so dass eine dem Regelungstatbestand des § 215 BGB vergleichbare Konstellation nicht gegeben ist (vgl. dazu BGH, NJW 1998, 981; OLG Hamm, NJW 1995, 993). Im Falle des Pfandrechts kann sich der Verpfänder auf die Einreden des § 1211 BGB berufen, d. h. er kann sich auf Erfüllung, Stundung etc. berufen, nicht aber auf die Einrede der Verjährung (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl. 2008, Rz. 4 zu § 1211).

Aus den Gründen des KG (Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 8. Februar 2010 - 20 U 167/08 -):

1. Der Senat ist der Auffassung, dass die Aufrechnung des Bekl. nicht an der fehlenden Gleichartigkeit der Forderungen scheitert (§ 387 BGB).

Zwar ist es zutreffend, dass in den beiden vom Kl. zitierten Entscheidungen (Urteil des 8. Senats des KG vom 11. August 2003 - 8 U 124/02 - Rdnr. 30 des Juris-Ausdrucks; Beschluss des LG Baden-Baden vom 29. Oktober 2002 - 3 T 40/02 - Rdnr. 17 des Juris-Ausdrucks) die Meinung vertreten wurde, dass der Freigabeanspruch und der zur Aufrechnung gestellte Zahlungsanspruch nicht im Sinne des § 387 BGB gleichartig seien. Denn der Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens sei auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet, während der zur Aufrechnung gestellte Anspruch unmittelbar auf Zahlung gerichtet sei.

Diese Betrachtungsweise greift jedoch nach Überzeugung des Senats zu kurz. Er folgt vielmehr der Auffassung des Bundesgerichtshofes (vgl. Urteil vom 19. Oktober 1988 - IV b ZR 70/87 - NJW-RR 1989, 173; ferner BGH, NJW-RR 2008, 556; ebenso Palandt-Grüneberg, BGB-Kommentar, 69. Auflage, § 387 Rdnr. 9), der die bereits vom Reichsgericht vertretene Auffassung zugrunde liegt, wonach auch ein Anspruch auf Einwilligung in die Auszahlung hinterlegten Geldes einen Geldbetrag zum Gegenstand habe. Es betreffe lediglich die äußere Form, in der dieser Anspruch verwirklicht werden müsste, dass er nicht auf Zahlung von Geld, sondern auf Einwilligung zur Auszahlung von Geld gehe. Daher sei die Freigabeforderung ihrem Gegenstand nach gleichartig mit der auf Geldzahlung, so dass die Aufrechnung zulässig sei (Urteil des BGH vom 19. Oktober 1988 - IV b ZR 70/87 - Rdnr. 29 des Juris-Ausdrucks).

Der dieser Entscheidung zugrunde liegende Gedanke ist auch im vorliegenden Rechtsstreit, in welchem es um die Freigabeerklärung eines zugunsten des Bekl. verpfändeten Sparbuchs geht, anwendbar. Denn auch hier geht es der Sache nach um einen Geldanspruch - dem Anspruch auf Rückgabe der Kaution -, nur die äußere Form, in der der Anspruch verwirklicht wird, ist auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet. Der Kl. hat als Mieter als Sicherheit für alle gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter anstelle der Leistung einer Barkaution an den Vermieter/Bekl. das auf dem Sparkonto unterhaltene Guthaben verpfändet, und zwar mit der Maßgabe, dass der Vermieter ohne besonderen Nachweis der Fälligkeit der gesicherten Ansprüche berechtigt ist, gegen Vorlage der über die Spareinlage ausgestellten Urkunde jederzeit die Auszahlung des verpfändeten Guthabens von der Bank zu verlangen. Darin ist letztlich nichts anderes als die Leistung einer Barkaution zu sehen. [...]

Berufung zurückgenommen

Leistet der Mieter die vereinbarte Mietkaution in Form der Verpfändung eines Sparbuches, kann der Vermieter gegenüber dem Rückgabeanspruch des Mieters nach Mietende auch mit einer verjährten (Miet-) Forderung aufrechnen, entschieden LG Berlin und KG. Der 20. Zivilsenat des KG vertrat dabei – anders als der 8. Zivilsenat – die Auffassung, der Anspruch des Mieters auf Freigabe des Sparbuchs sei dem Zahlungsanspruch des Vermieters gleichartig, weshalb aufgerechnet werden dürfe.

Zu Beginn des Gewerbemietverhältnisses legte der Mieter im Hinblick auf die zu leistende Mietsicherheit bei einer Bank ein Sparbuch an, verpfändete dies zugunsten des Vermieters und übergab diesem das Sparbuch. Zum Ende des Mietverhältnisses forderte der Mieter die Freigabe und Herausgabe des Sparbuchs. Der Vermieter rechnete mit Gegenansprüchen wegen rückständiger Miete auf. Der Mieter erhob die Einrede der Verjährung und behauptete darüber hinaus, die Mietforderungen bestünden nicht, da die Mietsache mangelhaft gewesen sei.

Das LG Berlin, ZK 25 (Einzelrichter), wies die Klage ab. Dem Anspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Freigabe des Pfandes oder Herausgabe stünden Gegenansprüche des Vermieters auf Zahlung rückständigen Mietzinses entgegen. Die berechtigten Ansprüche seien zwar verjährt. Die Aufrechnung sei jedoch nach § 215 BGB statthaft. Die Kautionsabrede schließe die Erhaltung des Aufrechnungsrechts nicht stillschweigend aus. Anders sei es lediglich bei der Bürgschaft. Im Falle des Pfandrechts könne sich der Verpfänder jedoch auf die Einreden des § 1211 BGB berufen, d. h. auf Erfüllung, Stundung etc., nicht aber auf die Einrede der Verjährung.

Auf die Berufung des Mieters hin erging ein Hinweisbeschluss des Kammergerichts (ZS 20), mit dem letztlich die Auffassung des Landgerichts bestätigt wurde.

Das KG vertrat die Auffassung, dass die Aufrechnung des Vermieters nicht an der fehlenden Gleichartigkeit der Forderungen scheitere (§ 387 BGB).

Zwar werde die Auffassung vertreten, dass der Freigabeanspruch und der zur Aufrechnung gestellte Zahlungsanspruch nicht gleichartig seien, weil der Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet, während der zur Aufrechnung gestellte Anspruch unmittelbar auf Zahlung gerichtet sei (so z. B. KG vom 11. August 2003 - 8 U 124/02 - und LG Baden-Baden vom 19. Oktober 1988 - 3 T 40/02 -).

Diese Betrachtungsweise greife jedoch zu kurz. Auch ein Anspruch auf Einwilligung in die Auszahlung hinterlegten Geldes habe einen Geldbetrag zum Gegenstand. Es betreffe lediglich die äußere Form, in der dieser Anspruch verwirklicht werden müsste, dass er nicht auf Zahlung von Geld, sondern auf Einwilligung zur Auszahlung von Geld gehe. Daher sei die Freigabeforderung ihrem Gegenstand nach gleichartig mit der auf Geldzahlung, so dass die Aufrechnung zulässig sei (BGH, Urteil vom 19. Oktober 1988 - IV b ZR 70/87 -, NJW-RR 1989, 173).

Der dieser Rechtsprechung zugrunde liegende Gedanke sei auch im vorliegenden Rechtsstreit, in welchem es um die Freigabeerklärung eines zugunsten des Vermieters verpfändeten Sparbuchs gehe, anwendbar, denn auch hier gehe es der Sache nach um einen Geldanspruch – dem Anspruch auf Rückgabe der Kaution –, nur die äußere Form, in der der Anspruch verwirklicht werde, sei auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet.

Der Mieter habe als Sicherheit für alle gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter anstelle der Leistung einer Barkaution das auf dem Sparkonto unterhaltene Guthaben verpfändet, und zwar mit der Maßgabe, dass der Vermieter ohne besonderen Nachweis der Fälligkeit der gesicherten Ansprüche berechtigt sei, gegen Vorlage der über die Spareinlage ausgestellten Urkunde jederzeit die Auszahlung des verpfändeten Guthabens von der Bank zu verlangen. Darin sei letztlich nichts anderes als die Leistung einer Barkaution zu sehen.