Aufrechnung mit Betriebskostenguthaben vor der Insolvenzeröffnung gegen Mietforderungen nach Eröffnung

Der Mieter kann mit einem Betriebskostenguthaben aus Abrechnungszeiträumen vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens des Vermieters nur gegen dessen Mietforderung für den zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens laufenden Monat aufrechnen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 11. November 2004 - IX ZR 237/03 -, GE 2005, 609) (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Parteien streiten darum, ob Nebenkostenguthaben aus Abrechnungen von Zeiträumen vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 1. September 2001 gegen Mietzinsansprüche für Zeiträume nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgerechnet werden können.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Zahlung ausstehenden Mietzinses bzw. Restmietzinses für Juli 2002, Februar 2003 und März 2003 aus § 535 Abs. 2 BGB stattgegeben, weil es die Aufrechnung mit den Nebenkostenguthaben aus den Abrechnungen für den Zeitraum 1.1. bis 31.12.2000 und für den Zeitraum 1.1. bis 31.8.2001 gemäß § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO für unwirksam hielt. Gegen das Urteil, das dem Bekl. am 25. April 2005 zugestellt worden ist, hat er mit am 24. Mai 2005 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die er mit am 26. Juli 2005 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz nach rechtzeitig beantragter Verlängerung begründet hat.

Der Bekl. begründet sein Rechtsmittel damit, daß die Befugnis der Gläubiger zur Aufrechnung durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Fällen wie diesen nicht erschwert werden sollte. Es sei § 95 Abs. 1 InsO anwendbar und nicht § 96 InsO, da gemäß dessen Abs. 1 Nr. 3 entscheidender Zeitpunkt der Rechtshandlung der Abschluß des Mietvertrages sei. Der nur treuhänderisch zur Verfügung gestellte Nebenkostenvorschuß bzw. das Abrechnungsguthaben könnten nun daher nicht zur bloßen Masseverbindlichkeit werden. (...)

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist zulässig.

Die mit der Klage eingeforderten und vom Amtsgericht zuerkannten Mietzinsansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB sind dem Grunde und der Höhe nach unstreitig. Die gegen die Mietzinsansprüche erklärte Aufrechnung ist unwirksam.

Gemäß § 110 Abs. 3 S. 1 InsO besteht für den Fall der Insolvenz des Vermieters für den Mieter lediglich die Möglichkeit, für einen begrenzten Zeitraum mit eigenen Ansprüchen gegen Mietforderungen aufzurechnen. Da vorliegend das Insolvenzverfahren am 1. September 2001 eröffnet wurde, bestand eine Aufrechnungsmöglichkeit nur hinsichtlich der Miete für September 2001, unabhängig davon, daß über die Nebenkosten für 2000 bzw. bis August 2001 erst nach September 2001 abgerechnet worden ist. Die entsprechenden Guthaben können lediglich gemäß §§ 87, 174 ff. InsO geltend gemacht werden.

Eine Aufrechnungsmöglichkeit besteht nicht gemäß §§ 110 Abs. 3 S. 2, 95 InsO über September 2001 hinaus. Gemäß § 108 InsO werden Mietverhältnisse für die Insolvenzmasse fest. Als Ausgleich für diese Bindung des Insolvenzverwalters hat der Gesetzgeber in § 110 InsO eine zeitliche Begrenzung der Aufrechnungsmöglichkeit bestimmt. Würde man nun mit dem Bekl. Mietforderungen für die Monate nach September 2001 als seit Begründung des Mietverhältnis bestehende, lediglich aufschiebend bedingte oder noch nicht fällige Forderungen i. S. v. § 95 Abs. 1 InsO verstehen, würde dies dazu führen, daß dem Mieter gegen den Willen des Gesetzgebers jederzeit die Möglichkeit offenstünde, eigene Forderungen mit den laufenden Mietverbindlichkeiten aufzurechnen und sich somit außerhalb des Insolvenzverfahrens zu befriedigen.

Nach Auffassung der Kammer steht die Verneinung einer Aufrechnungsmöglichkeit im vorliegenden Fall nicht im Widerspruch zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11. November - IX ZR 237/03 - (GE 2005, 609). Die Kammer hält diesen Fall schon deshalb nicht für einschlägig, weil im vom BGH entschiedenen Fall die Mieterin insolvent geworden war, die Möglichkeit des Auflaufenlassens eigener monatlicher Mietverbindlichkeiten zur Befriedigung außerhalb des Insolvenzverfahrens also nicht besteht.

Ferner dringt der Bekl. nicht mit seiner Ansicht durch, daß die Vorauszahlungen keine besonderen Leistungen des Vermieters beträfen, sondern es sich vielmehr um durchlaufende Kosten handele, die dem Vermieter treuhänderisch zur Verfügung gestellt würden und über die er nach Ende des Vorauszahlungszeitraumes abrechnen müsse, woraus sich auch die Aufrechnungsbefugnis ergebe. Die insoweit zutreffend dargestellte Natur der Vorauszahlung ändert nichts an der Tatsache, daß mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens das ganze (noch) bestehende Vermögen zur Insolvenzmasse gehört (§ 35 InsO) und somit der Verfügungsgewalt der Schuldnerin entzogen ist. Die Revision war zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

Der Mieter kann bei Insolvenz des Vermieters nur gegen dessen Mietforderung für den zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens laufenden Monat aufrechnen. Denn die Mietforderungen aus der Zeit danach sind nicht als bereits seit Begründung des Mietverhältnisses bestehende, lediglich aufschiebend oder noch nicht fällige Ansprüche zu verstehen, für die die zeitliche Beschränkung der Aufrechnung nicht gilt.

Gegen Mietforderungen für Juli 2002, Februar 2003 und März 2003 rechnete der Mieter mit Betriebskostenguthaben aus Abrechnungen für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2000 und für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. August 2001 auf. Über das Vermögen des Vermieters wurde am 1. September 2001 das Insolvenzverfahren eröffnet.

Das Amtsgericht hielt die Aufrechnung für unwirksam und sprach die Mieten zu.

Das LG Berlin wies die Berufung zurück, weil die Aufrechnungsmöglichkeit nur gegen die Mietforderung für den laufenden Monat bestanden habe, in dem das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters eröffnet worden war. Diese zeitliche Beschränkung der Aufrechnung sei der Ausgleich für die Bindung des Insolvenzverwalters an die Mietverhältnisse. Würde die Aufrechnung des Mieters mit seinen Forderungen gegen Mietforderungen des insolventen Vermieters aus der Zeit danach zugelassen, weil diese Forderungen als seit Begründung des Mietverhältnisses bestehende, lediglich aufschiebend bedingte oder noch nicht fällige Forderungen i. S. v. § 95 InsO zu verstehen seien, würde dies dazu führen, daß dem Mieter gegen den Willen des Gesetzgebers jederzeit die Möglichkeit offen stünde, eigene Forderungen mit laufenden Mietverbindlichkeiten zu verrechnen und sich somit außerhalb des Insolvenzverfahrens zu befriedigen. Wegen der für den umgekehrten Fall der Aufrechnung des Vermieters gegen Ansprüche des insolventen Mieters auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens entgegengesetzten Entscheidung des BGH (GE 2005, 609) ließ das LG die Revision zu. Diese wurde inzwischen auch eingelegt.