Aufrechnung gegenüber Zwangsverwalter

Aufrechnung gegenüber Zwangsverwalter; Zwangsverwaltung/Aufrechnung des Mieters mit Rückforderungsanspruch wegen preisrechtswidriger Mietüberzahlung gegen Vermieter; Rückforderungsanspruch gegen Vermieter/Aufrechnung in der Zwangsverwaltung; Aufrechnung in der Zwangsverwaltung

Entsprechend §§ 575, 574 BGB darf ein Mieter auch gegen eine Mietzinsforderung des Zwangsverwalters mit einer ihm zustehenden Forderung gegen den Vermieter aufrechnen, wenn die Mietzinszahlung an den Vermieter selbst gem. § 574 BGB wirksam gewesen wäre.

Die Klage muß abgewiesen werden.

Sie ist unbegründet. Die Mietzinsansprüche des Kl. für den Zeitraum März 1986 bis einschließlich Mai 1986 in Höhe von insgesamt 1414,02 DM sind gemäß § 389 BGB durch die Aufrechnungserklärung der Bekl. erloschen.

Entgegen der Auffassung des Kl. ist die Aufrechnung zulässig. Entsprechend §§ 575, 574 BGB darf ein Mieter auch gegen eine Mietzinsforderung des Zwangsverwalters mit einer ihm zustehenden Forderung gegen den Vermieter aufrechnen, wenn die Mietzinszahlung an den Vermieter selbst gemäß § 574 BGB wirksam gewesen wäre. Diese Vorschriften sind auf das Verhältnis des Zwangsverwalters zum Mieter entsprechend anwendbar. Dem Kl. ist zwar zuzugeben, daß der Zwangsverwalter nicht Rechtsnachfolger des Eigentümers ist. Dies ist für eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auch nicht nötig. Es genügt, daß die durch sie geregelten Sachverhalte denjenigen ähnlich sind, die im Verhältnis Zwangsverwalter/Mieter vorliegen. Dementsprechend hat das Kammergericht (zitiert bei BGH WM 1971, Seite 101) die entsprechende Anwendung des § 572 BGB hinsichtlich einer Aufrechnung des Mieters mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen Forderungen des Zwangsverwalters für anwendbar erklärt. Das Landgericht Berlin (NJW 1978, 1633) hat im wesentlichen gleichlautend ausgeführt, daß der Mieter gegenüber Ansprüchen des Zwangsverwalters aus dem Mietvertrage Einwendungen geltend machen kann, die auch aus der Person des Vollstreckungsschuldners (Vermieters) herrühren. Das Gericht sieht keinen Anlaß, das Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Zwangsverwalter anders zu beurteilen, wenn es um die Aufrechnungsbefugnis des Mieters mit diesen zustehenden Forderungen geht. Denn auch insoweit regeln §§ 574, 575 BGB die besonderen Gegebenheiten im Falle des Eigentumswechsels, dem die Anordnung der Zwangsverwaltung im wesentlichen entspricht. Denn der Mieter soll hinsichtlich der Zahlung des Mietzinses in seinem Vertrauen darauf geschützt werden, daß allein der Vermieter, nicht jedoch ein Dritter, zur Einziehung des Mietzinses befugt ist. Hierzu stellt § 574 BGB konsequent auf die Kenntnis des Mieters vom Eigentumsübergang ab. Der genannte Vertrauensschutz setzt sich nach § 575 BGB hinsichtlich der Aufrechnungsbefugnis des Mieters fort: soweit gemäß § 574 BGB eine Mietzinszahlung gegenüber dem Erwerber wirksam ist, darf der Mieter auch gegen die Mietzinsforderung des Erwerbers eine ihm gegen den früheren Vermieter zustehende Forderung aufrechnen. Aus der Sicht des Mieters muß es gleichgültig bleiben, ob die Forderungszuständigkeit nunmehr auf einen Erwerber oder auf einen Zwangsverwalter übergegangen ist. Danach ist die Entrichtung des Mietzinses wirksam und befreit den Mieter, soweit der Zeitpunkt der Zahlung sich nicht auf eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in dem der Mieter von der Anordnung der Zwangsverwaltung Kenntnis erlangt.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Die Zwangsverwaltung wurde erst im Juni 1985 angeordnet. Die Zahlung des Mietzinses für den Zeitraum Januar bis Juni 1985 war dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam. Mit ihren aus diesen Überzahlungen bestehenden Rückforderungsansprüchen durften die Bekl. gegenüber den Mietzinsforderungen des Kl. aufrechnen.

Der Aufrechnungsbefugnis steht auch nicht entgegen, daß gemäß §§ 148 Abs. 1 ZVG, 1123 Abs. 1, 1124 Abs. 2 BGB sich die durch die Anordnung der Zwangsverwaltung bewirkte Beschlagnahme des Grundstückes auch auf die Mietzinsforderungen erstreckt. Denn gemäß § 392 BGB wäre eine Aufrechnung der Bekl. nur dann ausgeschlossen, wenn sie ihre Forderung nach der Beschlagnahme erworben hätten. Auch dies ist nicht der Fall. Die Rückforderungen der Bekl. wegen überzahlter Miete wurden nämlich sofort mit der Zahlung (vgl. § 271 BGB) fällig. ...

Anmerkung: Die Berufung - 64 S 204/87 - wurde zurückgenommen. In der öffentlichen Sitzung wies der Vorsitzende darauf hin, daß nach Auffassung der Kammer die Vorschriften der §§ 573, 574 BGB auch auf die Rechtsbeziehungen des Zwangsverwalters zum Mieter Anwendung finden, weil § 152 Abs. 2 ZVG als eine die erweiterte Wirksamkeit des Miet- und Pachtverhältnisses nach den §§ 571 ff. BGB ausbauende Sonderbestimmung anzusehen ist.

Bei der Überzahlung des preisrechtlich zulässigen Mietzinses handelt es sich - ebenso wie bei der Vorauszahlung - um ein Rechtsgeschäft zwischen Mieter und Vermieter "in Ansehung der Mietzinsforderung" gem. § 535 Satz 1 BGB.