Aufrechnung gegenüber Rückzahlungsanspruch bezüglich preisrechtswidriger Kaution

Aufrechnung gegenüber Rückzahlungsanspruch bezüglich preisrechtswidriger Kaution; Mietpreisbindung, Altbau; preisgebundene Altbaumiete; Rückzahlungsanspruch; Kaution, preisrechtlich unzulässige; Abstand, preisrechtlich unzulässiger; Aufrechnung, Zulässigkeit

Die Aufrechnung des Vermieters gegen den Anspruch des Mieters auf Rückerstattung einer nach § 29 a I. BMG unzulässigen Leistung ist grundsätzlich dann nicht statthaft, wenn sie den Zweck des nach dem Gesetz gewährten Rückforderungsanspruches vereiteln würde. Keine Bedenken gegen die Zulässigkeit der Aufrechnung bestehen dagegen insoweit, als die Aufrechnung gegen die Forderung auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung (Kaution) nur der Verwirklichung des nach § 29 a Abs. 6 I. BMG zulässigen Sicherungszweckes dienen (hier: Aufrechnung mit Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung und unterlassenen Schönheitsreparaturen).

Unzulässig ist die Aufrechnung gegen die geltend gemachte Forderung auf Rückzahlung der für die Übernahme von Einbauten des Vermieters erbrachten Leistung. Diese Vereinbarung war nach § 29 a Abs. 1 und 7 des I.BMG unwirksam.

Insoweit ist die Aufrechnung der Bekl. mit Gegenforderungen gemäß § 393 BGB unzulässig, da der Rückforderungsanspruch der Kl. auch aus unerlaubter Handlung begründet ist. Das Mietpreisrecht ist, soweit es den Mieter begünstigt, Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB (Palandt/Thomas, 45. Aufl. 1986, § 823 BGB Anm. 9 f.). Die Bekl. hat zumindest mit bedingtem Vorsatz hinsichtlich der Rechtswidrigkeit ihres Tuns die unzulässige Leistung gefordert und erhalten.

Hinsichtlich des Anspruchs der Kl. auf Rückzahlung der Kaution kann weder von einem bedingt vorsätzlichen Preisverstoß der Bekl. ausgegangen werden noch steht der Aufrechnung der Schutzzweck des § 29 a I.BMG entgegen.

Bei einem Anspruch des Mieters auf Rückerstattung einer nach § 29 a I. BMG unzulässigen Leistung ist die Aufrechnung des Vermieters mit Gegenansprüchen grundsätzlich dann nicht statthaft, wenn sie den Zweck des nach dem Gesetz gewährten Anspruchs vereiteln würde. Denn wenn der Vermieter die Kaution "benutzen" dürfte, indem er gegen den Rückzahlungsanspruch der Mieter mit Ansprüchen aufrechnet, zu deren Sicherung die Kaution nach dem Schutzzweck des § 29 a I. BMG nicht dienen dürfte, so würde damit eine unwirksame Kautionsvereinbarung sanktioniert werden (LG Berlin, 62. Kammer, Urteil vom 27. März 1980, 664; AG Charlottenburg, MM 1/1982, Seite 20 f.). Im vorliegenden Fall handelt es sich bei den von der Bekl. zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüchen jedoch ausschließlich um solche, die von dem in § 29 a Abs. 6 des I. BMG normierten zulässigen Sicherungszweck erfaßt werden; es handelt sich um Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen. Bedenken gegen die Zulässigkeit der Aufrechnung aus dem Schutzzweck der Norm bestehen insoweit nicht, da die Aufrechnung gegen die Forderung auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung nur der Verwirklichung eines nach § 29 a Abs. 6 I. BMG zulässigen Sicherungszweckes dient. In diesem Fall ist maßgeblich, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet und sich zu einem reinen Abwicklungsverhältnis umgewandelt hat, so daß das Interesse des Mieters an der vollständigen ungekürzten Rückzahlung der Kaution hinter dem Interesse des Vermieters an einer vollständigen Bereinigung der gegenseitigen Ansprüche zurücktritt. Die Aufrechnung gegen eine Forderung auf Rückzahlung einer Sicherheitsleistung, deren Sicherungszweck nicht bezeichnet worden war, ist mithin nach Beendigung des Vertragsverhältnisses dann zulässig, wenn die zur Sicherung gestellten Ansprüche aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen hergeleitet werden.