Aufrechnung gegenüber Mietzinsforderungen

Aufrechnung gegenüber Mietzinsforderungen; Mietzinszahlen, Aufrechnung, Aufrechnungsklausel; Formularmietvertrag; Ankündigung, befristete, Zahlungsverzug; Mietverhältnis, Beendigen; Kündigung, fristlose

Die formularmäßige Vereinbarung "Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete angezeigt hat" verstößt nicht gegen eine Bestimmung des AGBG und ist daher wirksam.

Die statthafte Berufung ist zulässig und begründet.

Der Bekl. ist in Höhe der Urteilssumme gemäß § 535 des BGB zur Mietzinszahlung an den Kl. verpflichtet. Daß in dieser Höhe per Ende März 1985 der Bekl. mit der Miete in Rückstand geraten war, hat das Amtsgericht festgestellt, insoweit ist das Urteil nicht angefochten; der Kl. hat diese Feststellung sich zu eigen gemacht.

Entgegen der Auffassung des Bekl. liegt eine wirksame Aufrechnung nicht vor, denn nach dem Mietvertrag bedurfte die Aufrechnung einer Ankündigung mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete, gegenüber der aufgerechnet werden sollte (§ 8 des Mietvertrages).

Diese Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit ist wirksam. Die Klausel betrifft keine Forderungen der in § 11 Nr. 3 des AGBG genannten Qualität und beeinhaltet überdies ein Verbot der Aufrechnung nicht.

Eine Unwirksamkeit der Klausel nach § 9 des AGBG kommt ebenfalls nicht in Frage. Angesichts der Regelung in § 552 a BGB, der die Vereinbarung eines Verbotes der Aufrechnung voraussetzt, kann von einer Abweichung vom Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in den §§ 535 ff. des BGB nicht die Rede sein; desgleichen nicht von Vertragszweckvereitelung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 2 des AGBG. Die Vorschrift des § 552 a des BGB steht der klauselartigen Vereinbarung der Pflicht des Mieters zur befristeten Ankündigung der Aufrechnung nicht entgegen.

Ist aber somit die Vereinbarung in § 8 des Mietvertrages wirksam, dann hat der Bekl. wirksam die Aufrechnung nicht erklärt, denn er hat eine solche unstreitig nicht binnen der vereinbarten Frist schriftlich angekündigt.

Ob in dem Schreiben vom 27. März 1985 eine Aufrechnungserklärung enthalten ist, kann deshalb ebenso dahingestellt bleiben wie die Frage, ob dem Bekl. eine Aufrechnungsforderung zustand.

Infolge des somit per Ende 1985 feststehenden Mietrückstandes, war die Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 des BGB begründet. Denn der Bekl. war bei Zugang der Kündigung in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in einer Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate erreichte.