Aufrechnung des Vermieters gegen Betriebskostenguthaben

Der Vermieter kann einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten gegen einen Zahlungsanspruch des Mieters aus einem Heizkostenguthaben aufrechnen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung der Kammer).

Die Bekl. waren auch nicht an der Aufrechnung ihrer Forderung mit dem Guthaben der Kl. aus der Heizkostenabrechnung gehindert. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 14, 342, 346; WPM 1972, 53, 54) ist bei einem Treuhandverhältnis im weiteren Sinne, bei dem der Beauftragte das Treugut für den Treugeber erworben oder erhalten hat, schon auf Grund dieses Treuhandverhältnisses die Aufrechnung treuwidrig, es sei denn, die Gegenforderung hat ihren Grund ebenfalls in dem Treuhandverhältnis (= Konnexität). Aus diesem Grund ist die vom Amtsgericht angeführte Entscheidung des Amtsgerichts Hohenschönhausen (GE 1997, 191) jedenfalls hinsichtlich der Begründung insoweit unzutreffend.

Ein Vermieter ist nach § 259 BGB verpflichtet, über die erhobenen Voraus- bzw. Abschlagszahlungen des Mieters abzurechnen, wobei insoweit die Grundsätze des Auftragsrechts Anwendung finden (OLG Koblenz, DWW 1986, 244). Es kann hier dahingestellt bleiben, inwieweit bei der Erhebung von Vorauszahlungen überhaupt ein Treuhandverhältnis vorliegt. Ferner muß auch nicht entschieden werden, ob es sich hinsichtlich der Vorauszahlungen bezüglich der allgemeinen Betriebskosten und derjenigen bezüglich der Heizkosten um getrennte rechtliche Verhältnisse handelt, wofür zumindest spricht, daß insoweit getrennte Vorschüsse vereinbart sind, die zu einer getrennten Abrechnung führen. Läge jedoch ein einheitliches Rechtsverhältnis vor, wäre weder eine Forderung aus der Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten noch eine aus der Abrechnung der Heizkosten bis zum Vorliegen beider (ordnungsgemäßen) Abrechnungen fällig. An der Rechtsprechung der Kammer zum Aufrechnungsverbot (GE 1994, 999; 1995, 1085) ist jedoch deswegen nicht festzuhalten, weil es sich jedenfalls nicht um fremdnützige Treuhandverhältnisse handelt, worauf das Reichsgericht in der vom BGH angeführten Entscheidung (RGZ 160, 52, 59) entscheidend abstellt. Eine fremdnützige Treuhand setzt voraus, daß das Treuhandverhältnis im Interesse des Treugebers begründet wird (BGH NJW-RR 1993, 367), wobei der Treugeber jederzeit die Rückübertragung des Treuguts verlangen kann (BGH, FamRZ 1972, 559). Gerade dazu ist aber ein Vermieter aufgrund der vertraglichen Regelungen grundsätzlich nicht verpflichtet (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 26. Juni 1998 - 30 ReMiet 1 /98 - GE 1998, 854).

Wir hatten über die schwer nachvollziehbare Rechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin berichtet, wonach der Vermieter ein Heizkostenguthaben des Mieters auch dann auszahlen müsse, wenn aufrechenbare Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung gegen den Mieter bestehen (vgl. GE 1994, 999; 1995, 1085).

Mit Urteil vom 3. Dezember 1998 gibt die 62. Kammer des Landgerichts Berlin diese Rechtsprechung ausdrücklich auf und vergrößert damit den kleinen Bereich von Vernunft und Rechtssicherheit im Mietrecht. Mehrere Amtsgerichte und Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin waren der Rechtsprechung zum Aufrechnungsverbot schon bisher nicht gefolgt.

Begründung für die Rechtsprechungsänderung: Es handele sich nicht um ein fremdnütziges Treuhandverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, möglicherweise sogar um gar kein Treuhandverhältnis.