Aufrechnung des Mieters mit Kautionsguthaben

Hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf der Prüfungsfrist für den Vermieter mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet, geht eine spätere Aufrechnungserklärung des Vermieters mit anderen Gegenansprüchen ins Leere.

II. (...) Der Anspruch des Kl. auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 3.927 DM ist infolge einer Aufrechnung durch den Bekl. in Höhe von 3.342 DM erloschen, § 389 BGB. Im Schriftsatz vom 2. Mai 1997 erklärte der Bekl. wirksam die Aufrechnung mit einem fälligen Anspruch gegen den Kl. auf Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution in Höhe von 3.342 DM.

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen durch das Vertragsende aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 550 b Rz. 7 f.). Fällig wird dieser mit Vertragsende entstehende Rückzahlungsanspruch indessen erst nach Ablauf einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Rückgabe der Mietsache (BGH, NJW 1997, 2372, 2373; LG Berlin, GE 1990, 317, 319). Dadurch erhält der Vermieter die Gelegenheit, zu überprüfen, ob und welche Ansprüche ihm noch gegen den Mieter zustehen, um sich gegebenenfalls aus der Kaution auf einfache Weise befriedigen zu können, indem er gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet. Die Länge der Überlegungs- und Prüfungsfrist bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls, wobei eine Frist von sechs Monaten in der Regel als angemessen betrachtet werden kann (LG Berlin, GE 1990, 317, 319; Sternel, Mietrecht, III Rz. 254; Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 550 b Rz. 8), da der Vermieter innerhalb dieser Frist regelmäßig hinreichend Gelegenheit hat, den Zustand der Mietsache zu überprüfen und sich aus der Kaution zur Abdeckung etwaiger Ansprüche zu befriedigen. Vorliegend war die Prüfungsfrist des Kl. am 2. Mai 1997 bereits abgelaufen und damit der Rückzahlungsanspruch des Bekl. fällig, denn vom Zeitpunkt der Räumung der Wohnung im August 1996 bis zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung durch den Bekl. am 2. Mai 1997 waren mehr als sechs Monate vergangen, selbst wenn sich der Kl. mangels Aushändigung der Schlüssel und Benachrichtigung vom Auszug erst Mitte September 1996 Zugang zu der Wohnung verschaffen konnte. Daß der Vermieter innerhalb dieses Zeitraumes nicht hinreichend Gelegenheit hatte, den Zustand der Mietsache zu überprüfen, etwa aufgrund des Zustandes der Wohnung, ist nicht ersichtlich. Der Aufrechnung des Bekl. mit seinem Rückzahlungsanspruch steht - entgegen der Auffassung des Kl. - nicht entgegen, daß dem Kl. zum Zeitpunkt der Aufrechnung möglicherweise noch weitere Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Bekl. zustanden.

Während es dem Mieter vor Ablauf der Prüfungsfrist mangels Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches verwehrt ist, mit dieser Forderung gegen Vermieterforderungen aufzurechnen (BGH, NJW 1987, 2372, 2373; BGH, WuM 1972, 77, 79), ist eine Aufrechnung nach Fälligkeit unabhängig davon zulässig, ob zu diesem Zeitpunkt möglicherweise noch weitere Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis ausstehen (LG Berlin, GE 1990, 317, 319). Das vom Kl. in diesem Zusammenhang angeführte Urteil (BGH, NJW 1972, 721) vermag ein gegenteiliges Ergebnis nicht zu stützen: Der Entscheidung läßt sich eine eindeutige Aussage nur darüber entnehmen, daß dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen ist mit der Folge, daß während dieser Zeit eine Aufrechnung des Mieters mit der Kaution ausgeschlossen ist (BGH, aaO., S. 723). Die Aufrechnung des Bekl. am 2. Mai 1997 ging auch nicht wegen einer vorangegangenen Aufrechnung des Kl. mit Ansprüchen wegen Mietzinsausfalls für die Monate Dezember 1996 bis Februar 1997 ins Leere, denn für die Annahme einer Aufrechnung durch den Kl. vor dem 2. Mai 1997, die die Aufrechnungsforderung des Bekl. schon vor dessen Aufrechnung zum Erlöschen gebracht haben könnte, fehlt es bereits an einer wirksamen Aufrechnungserklärung im Sinne von § 388 BGB. Die Aufrechnungserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie muß zwar nicht ausdrücklich abgegeben werden, erforderlich ist aber die nach außen klare Erkennbarkeit des Aufrechnungswillens für den anderen Teil (OLG Hamm, JurBüro 1979, 743, 745; Palandt-Heinrichs, § 388 Rz. 1). In der Anweisung des Kl. an den Verwalter am 29. April 1997, das Kautionskonto des Bekl. aufzulösen, kam gegenüber dem Bekl. nicht zum Ausdruck, daß mit Ansprüchen in Höhe der Kautionssumme aufgerechnet werden soll. Da die Aufrechnungserklärung - selbst wenn sie nur konkludent zum Ausdruck kommt - dem Gläubiger zugehen muß, erfüllt eine bloß buchmäßige Verrechnung die Voraussetzungen für die Aufrechnung nicht (MünchKomm/von Feldmann, § 388 Rz. 1). Die vom Kl. erst im Schriftsatz vom 16. Juni 1997 gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch erklärte Aufrechnung mit Ansprüchen wegen Mietzinsausfalls ging indes ins Leere, da der Rückzahlungsanspruch des Bekl. durch dessen zuvor erklärte Aufrechnung vom 2. Mai 1997 bereits erloschen war.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, dies allerdings erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist für den Vermieter. Diese beträgt in der Regel sechs Monate.

In dem vom Landgericht Berlin am 16. April 1998 entschiedenen Fall hatte der Vermieter zwar seine Hausverwaltung angewiesen, das Kautionskonto aufzulösen, dem Mieter aber keine Abrechnung erteilt. Nach Ablauf von sechs Monaten rechnete der Mieter Gegenansprüche auf Nutzungsentschädigung mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch auf. Ein paar Wochen später erklärte der Vermieter eine Aufrechnung mit anderen Ansprüchen; dies ging jedoch ins Leere. Durch eine wirksame Aufrechnung, die man eben gerade einseitig erklären kann, erlöschen die gegenseitigen Ansprüche, und der andere kann dann nicht anderweitig Verrechnung verlangen.