Aufrechnung mit Mietkaution

1. Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen kann, rechtfertigt keine außerordentliche fristlose Kündigung.

2. Zur Frage, ob ein Mieter, der seine Wohnung aufgrund seines Gesundheitszustandes nicht mehr nutzen kann, aus Treu und Glauben bei Benennung eines Nachmieters einen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. fordern nach Beendigung des Mietverhältnisses Kaution zurück. Die Kl. hatten die Wohnung durch ihre Betreuerin fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil ihnen ihre gesundheitliche Situation eine weitere Nutzung der Wohnung aufgrund einer Betreuung im Pflegeheim nicht mehr erlaubte. Bis zum regulären Ende des Mietverhältnisses durch fristgerechte Kündigung waren Mietrückstände aufgelaufen, welche die Bekl. gegen die Mietkaution aufrechneten.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 3.569,79 € nach § 812 Abs. 1 BGB i. V. m. § 22 des Mietvertrages, denn der Rückzahlungsanspruch ist bereits durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung gem. § 389 BGB erloschen. Den Bekl. stand aus dem Mietvertrag für die Monate Januar bis Juni 2017 nach § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von monatlich 42 € für die Monate Januar bis April und in Höhe von jeweils 1.729,86 € für die Monate Mai und Juni 2017 zu. Insgesamt hat der Mietrückstand damit 3.627,72 € betragen, so dass er das Kautionsguthaben überstiegen hat. […] Die Bekl. haben ferner gegen die Kl. nach § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Mietzahlungen für die Monate Mai und Juni 2017, denn der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag ist durch die Kündigungserklärung der Kl. vom 20.3.2017 unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erst mit Ablauf des 30.6.2017 wirksam beendet worden.

Die Kl. haben sich zwar auf eine außerordentliche Kündigung zum 20.4.2017 berufen, ihnen stand jedoch kein Grund für eine außerordentliche Kündigung zu. Der Umstand, dass sie aufgrund ihres Gesundheitszustandes nicht mehr in der Lage waren, in der streitgegenständlichen Wohnung zu leben, genügt nicht für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB kann nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind. Deshalb kann ein Mieter nicht nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen, weil er z. B. seinen Wohnsitz berufsbedingt verlegen will oder wegen einer schweren Erkrankung sein Geschäft in den gemieteten Gewerberäumen nicht weiter ausführen kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 Rn. 161 m.w.N.). So liegt der Fall auch hier. Der die Wohnungsnutzung ausschließende Gesundheitszustand der Kl. ist ein ihrem eigenen Risikobereich zuzuordnender Umstand, der sich nicht durch Verkürzung der Kündigungsfrist zu Lasten der Bekl. auswirken kann. Soweit die Kl. hier auf Urteile des Landgerichts Hannover und des Landgerichts Duisburg aus den Jahren 1999 und 2000 abstellen, hält das Gericht diese Entscheidungen mit der Argumentation der Bekl.vertreterin schon deshalb nicht für auf die heutige Situation anwendbar, weil die Kündigungsfrist für die Mieterseite seit der Mietrechtsreform 2001 durchgehend auf drei Monate begrenzt wurde. Diese Kündigungsfrist stellt regelmäßig keine Überforderung der Mieter dar, auch nicht in Situationen wie der vorliegenden. Das Gericht sieht sich im Übrigen in seiner Argumentation durch den Rechtsgedanken bestätigt, der in § 537 Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt.

Die Kl. hätten möglicherweise in dieser Situation nach § 242 BGB einen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages bei Benennung eines Nachmieters gehabt, sie haben jedoch nicht substantiiert dargelegt, den Bekl. ein entsprechendes Angebot unterbreitet zu haben. Zwar hat die Betreuerin in der Kündigungserklärung vom 20.3.2017 auf eine Vertragsaufhebung nach Treu und Glauben verwiesen, sie hat aber darin keinen Nachmieter benannt oder auch nur angekündigt. Ein berechtigtes Interesse daran, hier eine Vertragsaufhebung ohne Nachmietergestellung zu verlangen, besteht nach Auffassung des Gerichts aus den bereits dargelegten Gründen nicht. Regelmäßig hat der Mieter keinen Anspruch auf Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., nach § 542 BGB Rn. 14 m.w.N.). Eine Benennung von Nachmietern durch die Kl. ergibt sich auch nicht aus der von den Kl. eingereichten eMail der Eheleute XY, denn es ist weder dargelegt worden noch aus dem Schriftstück ersichtlich, dass die Kl. dieses Ehepaar gegenüber den Bekl. als mögliche Nachmieter benannt hätten. Offenbar haben sich die Eheleute XY aus eigenem Antrieb für die Wohnung interessiert. Ein Angebot der Kl. auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags im Hinblick auf die Benennung von Nachmietern ergibt sich daraus jedoch nicht. Ob die Wohnung überhaupt in einem sofort weiter zu vermietenden Zustand war, was die Bekl. bestreiten, kann danach hier offen bleiben.

Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen kann, rechtfertigt keine außerordentliche fristlose Kündigung. Denkbar ist allerdings nach Ansicht des AG Charlottenburg, dass er bei Benennung eines Nachmieters Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags hat.

Die Kläger (Mieter) fordern nach Mietende Kaution zurück. Sie hatten durch ihre Betreuerin fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil sie aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim mussten. Bis zum regulären Ende des Mietverhältnisses durch die fristgerechte Kündigung waren, weil die Kläger sich aufgrund der fristlosen Kündigung nicht mehr zur Zahlung verpflichtet fühlten, Mietrückstände aufgelaufen, welche die Beklagten gegen die Mietkaution aufrechneten. Das AG wies die Rückzahlungsklage ab.

Der Rückzahlungsanspruch sei durch Aufrechnung erloschen. Den Beklagten hätten die zur Aufrechnung gestellten Mieten zugestanden. Die Kläger hätten keinen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung gehabt. Dass sie aufgrund ihres Gesundheitszustandes die Wohnung nicht mehr nutzen konnten, genüge nicht.

Der Mieter könne eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nur auf Umstände stützen, die in der Person oder im Risikobereich des Vermieters begründet seien. Weder eine berufsbedingte Wohnsitzverlegung noch eine schweren Erkrankung kämen deshalb als Kündigungsgrund in Frage. Der die Wohnungsnutzung ausschließende Gesundheitszustand liege im Risikobereich des Mieters und könne sich nicht durch Verkürzung der Kündigungsfrist zu Lasten des Vermieters auswirken.

Der Gesetzgeber habe seit der Mietrechtsreform 2001 die Kündigungsfrist für den Mieter durchgehend auf drei Monate begrenzt. Diese Kündigungsfrist stelle regelmäßig keine Überforderung der Mieter dar, auch nicht in Situationen wie der vorliegenden.

Möglicherweise hätten die Kläger nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) einen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gehabt, wenn sie einen Nachmieter benannt hätten. Die Betreuerin habe zwar in der Kündigung auf eine Vertragsaufhebung nach Treu und Glauben verwiesen, aber keinen Nachmieter benannt oder auch nur angekündigt. Ein berechtigtes Interesse an einer Vertragsaufhebung ohne Nachmieterstellung bestehe jedenfalls nicht.

Etwas überraschend ist, dass das AG anprüft, ob ein Mieter, der aus gesundheitlichen Gründen seine Wohnung nicht mehr nutzen kann, aus § 242 BGB einen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags hat, sofern er einen Nachmieter benennt. Das gleiche Problem stellt sich, wenn aus anderen Gründen (z. B. Wegzug) eine Nutzung nicht mehr möglich ist. Für all diese Fälle gilt seit der Verkürzung der Kündigungsfrist für den Mieter durch die Mietrechtsreform 2001, dass derartige Umstände nicht zu einer Verkürzung der 3-monatigen Kündigungsfrist führen und auch kein Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag besteht. Die ursprünglich im Regierungsentwurf vorgesehene Kündigungsfrist für Mieter von sechs Monaten wurde nach ausführlicher Debatte im Rechtsausschuss auf drei Monate verkürzt, um damit abschließend den Interessen des Mieters bei zwingenden Gründen (gesundheitliche, Umzug in Alters- oder Pflegeheim, berufliche Ortsveränderung) Rechnung zu tragen (vgl. BT-Drs. 14/5663, abgedruckt bei Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 212 ff.). Konsequenterweise hat der Gesetzgeber damals gleichzeitig das Sonderkündigungsrecht im Falle der Versetzung für Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer (§ 570 BGB a. F.) abgeschafft. Ein Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags aus § 242 BGB kann deshalb nur noch in Frage kommen, wenn durch Mietvertrag die ordentliche Kündigung in zulässiger Weise für mehr als drei Monate ausgeschlossen ist.