Aufrechnung mit Anwaltskosten gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

Ein Vermieter mit nur vier Wohnungen im Bestand verstößt nicht gegen seine Schadensminderungsverpflichtung, wenn er bei Zahlungsverzug des Mieters einen Anwalt mit der Kündigung beauftragt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch des Kl. ist durch die erklärte Aufrechnung der Bekl. gemäß § 389 BGB erloschen.

Der Erstattungsanspruch für die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.229,37 € stand der Bekl. gegen den Kl. aus den §§ 280, 286 BGB zu. Unstreitig befand sich der Kl. mit zwei Monatsmieten in Verzug und ein Grund für eine außerordentliche Kündigung lag vor.

Vorliegend ist auch kein mit dem vom BGH mit Urteil vom 6.10.2010 - VIII ZR 271/09 - entschiedenen Fall vergleichbarer gegeben. Zwar handelt es sich bei der Bekl. um einen gewerblichen Vermieter, die Bekl. ist eine GmbH.

Unstreitig vermietet und verwaltet die Bekl. aber nur vier Wohnungen. Von einem Großvermieter kann insoweit nicht die Rede sein.

Das Urteil ist auch nicht auf einen „Kleinvermieter“ anwendbar.

Der BGH hat in der benannten Entscheidung sein Ergebnis damit begründet, dass für einen Großvermieter bei einer klaren Rechtslage die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts nicht notwendig sei.

Hintergrund ist hier die Erwägung, dass bei einem Großvermieter die personelle Ausstattung so sein dürfte, dass ausreichend selbst jedenfalls in einfacheren Mietrechtsfragen kundiges Personal vorhanden sein müsste. Dies ist unschwer nachvollziehbar bei großen Wohnungsvermietungsunternehmen, welche über eine eigene Rechtsabteilung mit juristisch geschultem Personal verfügen. Dies ist aber nach der Erfahrung des erkennenden Gerichts nicht einmal bei allen Großvermietern der Fall.

Auf einen Vermieter von vier Wohnungen sind derartige Erwägungen jedenfalls nicht übertragbar. Für einen juristischen Laien ist auch die hier erfolgte Kündigung nicht per se „einfach“. So weiß der Laie in der Regel nicht, dass der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu widersprechen ist, und dass ggf. neben der außerordentlichen Kündigung hilfsweise auch die ordentliche erklärt werden sollte.

Wenn der Mieter zwei Monate nacheinander unberechtigterweise jeweils nicht die volle Miete gezahlt hat, kann (bekanntlich) fristlos gekündigt werden, aber nicht mit Hilfe eines Anwalts, wenn es sich um einen – wie der BGH (Urteil vom 6. Oktober 2020 - VIII ZR 271/09, GE 2010, 1741) geurteilt hat – gewerblichen „Großvermieter“ handelt, weil dieser dann gegen seine Schadensminderungsverpflichtung verstoßen würde. Gilt das aber auch, wenn der Vermieter nur vier Wohnungen im Bestand hat? Nein, meint das Amtsgericht Mitte und zieht die Anwaltskosten von der zurückverlangten Kaution ab.

Weil der Kläger die Mieten für August und September 2020 nicht gezahlt hatte, kündigte die beklagte GmbH, die vier Mietwohnungen im eigenen Bestand verwaltet, das Mietverhältnis durch den von ihr beauftragten Rechtsanwalt fristlos. Nach Räumung der Wohnung verlangte der Kläger Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 6.600 €; die Beklagte zog hiervon die durch die Anwaltsbeauftragung entstandenen Kosten in Höhe von 1.229,37 € ab, deren Zahlung der Kläger nunmehr verlangt, weil er die Einschaltung eines Anwalts für unnötig hält. Die Beklagte meint, dass sie kein „Großvermieter“ im Sinne der Rechtsprechung des BGH sei und hält die Einschaltung eines Anwalts für gerechtfertigt.

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab, weil es sich bei der Beklagten, die zwar ein gewerblicher Vermieter sei, nicht um einen Großvermieter handele und deshalb die Einschaltung eines Rechtsanwalts gerechtfertigt gewesen sei, auch schon deshalb, weil der juristische Laie in der Regel nicht wisse, dass der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu widersprechen sei und hilfsweise auch die ordentliche Kündigung erklärt werden müsse.

Der BGH hat in der vom Amtsgericht ohne Nennung einer Fundstelle genannten Entscheidung, in der es um Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB ging, unter Rn. 9 Folgendes ausgeführt: „Maßgeblich ist insoweit nur, … ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Dies ist für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen“ (Hervorhebung durch den Verfasser).

Also: Die beklagte GmbH gilt nach § 13 Abs. 3 GmbHG als Handelsgesellschaft im Sinne des HGB. Insoweit § 6 Abs. 1 HGB: „Die in betreff der Kaufleute gegebenen Vorschriften finden auch auf die Handelsgesellschaften Anwendung.“ Daher: § 1 Abs. 1 HGB: „Kaufmann im Sinne dieses Gesetzes ist, wer ein Handelsgewerbe betreibt.“ Definition § 343 Abs. 1 HGB: „Handelsgeschäfte sind alle Geschäfte eines Kaufmanns, die zum Betrieb seines Handelsgewerbes gehören.“

Ich möchte den wohnungswirtschaftlich tätigen Kaufmann finden, der bei einem Mietzahlungsrückstand wie dem vorliegenden angibt, bei der Abfassung einer hierauf beruhenden Kündigung anwaltlicher Hilfe zu bedürfen! Wenn das Amtsgericht meint, die Beklagte für einen juristischen Laien zu halten, mag das zutreffen, wenn es z. B. um die Frage ginge, ob ein Erblasser durch eine bestimmte Handlung eine den Vermächtnisnehmer beeinträchtigende Handlung i.S.d. § 2288 Abs. 1 BGB vorgenommen hat: Hier ging es aber – entsprechend der Vorgabe des BGH – um eine objektiv zum Grundwissen des Kaufmannes gehörende Frage, für die ein Anwalt nicht nötig war.

Soweit das Amtsgericht meint, dass zugleich mit der Kündigung der (stillschweigenden) Verlängerung widersprochen werden müsse und der Laie dieses Erfordernis nicht kenne, übersieht es vollständig, dass sämtliche Mietvertragsexemplare einen auch formularmäßig zulässigen Ausschluss des § 545 BGB enthalten und es hierauf – genau wie darauf, ob nun auch zugleich die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden sollte – hier überhaupt nicht ankam.

Fazit: Es reicht nicht aus, auf irgendwelche Urteile zu verweisen, anstelle selbst eine gerechte Urteilsfindung zu betreiben.