Aufrechnung

Aufrechnung; Verschlechterung des Mietobjekts; Vertragsbeendigung; Fristlose Kündigung; Vorenthaltung der Mietsache; Rückgabepflicht

Ein Mieter, der dem Vermieter nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Mietsache entgegen seiner Rückgabeverpflichtung infolge der Vertragsbeendigung vorenthält, kann nicht unter Berufung auf eine weitere Verschlechterung des Mietobjekts während der Vorenthaltung mit Gegenforderungen aufrechnen.

Gegenüber dem vorstehend ermittelten Restzahlungsanspruch der Kl. von 6.300 DM können die Bekl. keine Gegenforderungen aufgrund des Wasserrohrbruchs im März 1998 geltend machen.

Einer derartigen Geltendmachung von Gegenforderungen steht allerdings nicht § 8 des Mietvertrages vom 11.11.1991 entgegen, wonach eine Aufrechnung nur wirksam ist, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, woran es vorliegend fehlt. Das daraus sich ergebende Aufrechnungsverbot ist nämlich, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, dadurch gegenstandslos geworden, daß das Vertragsverhältnis der Parteien aufgrund der fristlosen Kündigung der Kl. vom 24.10.1997 mit sofortiger Wirkung beendet worden ist und die Bekl. daraufhin das Mietobjekt am 15.5.1999 geräumt haben. Der Senat folgt der entsprechenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wie sie in seinem Urteil vom 16.12.1987 (NJW-RR 1988, 329 = WM 1988, 15) zum Ausdruck gebracht worden ist (vgl. auch Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 494). Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.1.2000 (ZMR 2000, 364 = DWW 2000, 85) gibt zu einer anderen Beurteilung allein deswegen keinen Anlaß, weil es eine anders geartete Aufrechnungsbeschränkung zum Gegenstand hat. Dementsprechend läßt die neue Entscheidung keinerlei Hinweise des Bundesgerichtshofs auf eine von ihm beabsichtigte Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung zu Klauseln der vorliegenden Art erkennen, obwohl das Urteil vom 16.12.1987 ausdrücklich erwähnt wird.

Die Bekl. können die Erstattung der ihnen aufgrund des Wasserrohrbruchs im März 1998 entstandenen Aufwendungen jedoch deswegen nicht dem Zahlungsanspruch der Kl. im Wege der Aufrechnung entgegenhalten, weil im Zeitpunkt der Schadensentstehung das Mietverhältnis der Parteien aufgrund der Kündigung der Kl. vom 24.10.1997 beendet war. Diese Kündigung war aufgrund der damals bestehenden Mietrückstände gerechtfertigt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7.12.1960 (LM § 557 BGB Nr. 3 a) ausgeführt, der Mieter, der dem Vermieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabeverpflichtung infolge der Vertragsbeendigung vorenthalte, könne sich diesem gegenüber nicht darauf berufen, während der Vorenthaltung sei eine weitere Verschlechterung des Mietobjekts eingetreten, die beim Fortbestehen des Vertragsverhältnisses eine weitere Minderung des Mietzinses zur Folge gehabt habe, da die Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs entfallen sei. Dieser Gesichtspunkt, der in der mündlichen Verhandlung erörtert worden ist, gebietet es bei der vorliegenden Fallgestaltung, die der dem Urteil des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden im wesentlichen vergleichbar ist, den Bekl. einen aufrechenbaren Erstattungsanspruch zu versagen, weil auch die gesetzliche Regelung des § 242 BGB eine für sie günstigere Handhabung nicht rechtfertigt. Wenn die Bekl. nach Beendigung des Mietverhältnisses Aufwendungen auf die Mietsache machten, die sie den Kl. vorenthielten, ist es ihnen vielmehr aus den dargelegten Gründen verwehrt, sich ihrerseits bei den Kl. insoweit schadlos zu halten. Soweit Ansprüche etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht kommen, sind deren Voraussetzungen nicht dargetan.