Aufrechnung

Aufrechnung; Betriebskostenabrechnung; Guthaben; Zulässigkeit; Einspruch; Fälligkeit

Der Mieter kann mit einem Guthaben aus einer von ihm bestrittenen Betriebskostenabrechaung gegen eine Mietzinsforderung des Vermieters aufrechnen.

Der Kl. ist Eigentümer der im Hause gelegenen Wohnung, die mit Mietvertrag v. 7.3.1986 an den Bekl. vermietet hat. Der Nettomietzins betrug 478,20 DM nebst 160 DM Nebenkosten pro Monat.

Im September 1989 erfolgte zunächst keine Mietzahlung durch den Bekl. Nach Rechtshängigkeit zahlte er einen Betrag in Höhe von 93,33 DM. Gegen den Restbetrag in Höhe von 547,87 DM rechnete er mit einem Guthaben auf, das ihm laut klägerischer Abrechnung aufgrund zuviel gezahlter Nebenkosten für das Jahr 1988 in Höhe von 547,87 DM zustehen solle.

Der Bekl. hat gegen diese Nebenkostenabrechnung Einspruch erhoben. Hierzu ist der Kl. der Auffassung, die Aufrechnung mit der Forderung auf Rückzahlung von Nebenkosten sei nicht rechtwirksam, weil der Rückzahlungsanspruch infolge Einspruchs des Bekl. nicht fällig sei.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für September 1989.

Der Bekl. hat insoweit wirksam die Aufrechnung mit seiner Forderung auf Rückzahlung zuviel geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 1988 erklärt. Eine Anzeige der Aufrechnung war nicht erforderlich. In § 6 des Mietvertrages verpflichtete sich der Bekl. lediglich, Aufrechnungen und Forderungen i. S. v. § 538 BGB anzukündigen. Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen sind hiervon nicht betroffen. In § 6 Abs. 2 ist lediglich vereinbart, daß der Bekl. mit Forderungen, die nicht aus § 538 BGB resultieren, nur dann aufrechnen darf, wenn diese nicht bestritten sind.

Zwar hat der Bekl. Einspruch gegen die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 1988 eingelegt. Dies führt jedoch nicht dazu, daß der vom Kl. errechnete Guthabensbetrag in Höhe von 547,87 DM nicht fällig ist. Sinn und Zweck des vertraglichen Ausschlusses einer Aufrechung mit bestrittenen Forderungen geht nämlich dahin, daß der Vermieter, der in aller Regel wirtschaftlich auf den pünktlichen Eingang des Mietzinses angewiesen ist, nicht dadurch benachteiligt wird, daß der Mieter mit bestrittenen Forderungen gegen die Mietzinsforderung aufrechnet. Im vorliegenden Fall ist von Vermieterseite die Guthabenforderung in Höhe von 547,87 DM nicht zu beanstanden. Somit ist der Kl. im vorliegenden Fall auch nicht schutzbedürftig. Die Rechtsprechung, die besagt, daß im Falle bestrittener Nebenkostenabrechnungen die vom Vermieter geltend gemachten Nachforderungen nicht fällig sind, betrifft eine andere Fallgruppe. In jenen Fällen ist nämlich davon auszugehen, daß der Vermieter die Vorauszahlung auf die Nebenkosten festlegt und deshalb der Nachforderungsbetrag erst dann fällig wird, wenn der Vermieter in nachvollziehbarer Weise darlegt, wie er die Nebenkosten verwaltet hat.