Auflösungsverschulden

Auflösungsverschulden; Nutzungsausfall nach fristloser Kündigung

1. Der Vermieter hat gegen den berechtigterweise fristlos gekündigten Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des vereinbarten Mietzinses bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Mieter hätte fristgerecht kündigen können. 2. Die Möglichkeit einer früheren Weitervermietung hat der Mieter substantiiert darzulegen.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (zusammenfassend OLG Frankfurt/Main WuM 1998, 24) hat der Mie ter den aus einer berechtigten außerordentlichen Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen (BGH, NJW 1991, 221; OLG Düsseldorf, ZMR 1985, 297), wobei der Ersatzanspruch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet ist (BGH, NJW 1984, 2687). Der Vermieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht eingetreten und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen wäre, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre (BGH, NJW 1991, 221, 223). Der Schadensersatzanspruch besteht damit bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter - die fristlose Kündigung des Vermieters hinweggedacht - seinerseits durch Kündigung das Mietverhältnis hätte beenden können (LG Berlin, Urteil vom 4. Januar 1992 - 64 S 290/91 - NJW-RR 1992, 1038; OLG Düsseldorf DWW 1991, 19; OLG Bamberg, ZMR 1984, 373). Eine Einschränkung dieses Schadensersatzanspruches kann sich für den Vermieter nur auf der Grundlage von § 254 BGB er-geben, für dessen Voraussetzungen der Schädiger in vollem Umfang darlegungs- und ggf. beweispflichtig ist (BGH, NJW 1991, 166, 167; NJW-RR 1986, 1083). Gemäß § 254 Abs. 2 BGB ist der Geschädigte verpflichtet, den eingetretenen Schaden zu mindern. Dabei hat er die Maßnahmen zu ergreifen, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensabwendung oder Minderung ergreifen würde (BGH, NJW 1951, 797). Für den Vermieter nach vorzeitiger Auflösung des Mietvertrages bedeutet das die Obliegenheit, sich um die anderweitige Vermietung des Mietobjektes zu bemühen (Wolf-Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rn. 319). Der Mieter muß allerdings substantiiert vortragen, daß dem Vermieter eine Weitervermietung möglich gewesen wäre (LG Hamburg, GE 1995, 1347), wobei dem Vermieter ohnehin zunächst eine Überlegungs- und Auswahlfrist zuzubilligen ist. Die Entscheidung, ob nach vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter verpflichtet ist, einen anderen Mietinteressenten zu akzeptieren, hängt maßgeblich davon ab, ob dies nach vernünftigen wirtschaftlichen Maßstäben unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben ei-ne zumutbare Maßnahme ist, den entstehenden Mietzinsausfall zu mindern (OLG Düsseldorf, ZAP EN-Nr. 687/90). Der Vermieter ist nicht zur Neuvermietung um jeden Preis verpflichtet, um den Schaden zu mindern (OLG Frankfurt/Main a. a. O.). Vor diesem Hintergrund konnte der Bekl. zu 2) sich nicht darauf beschränken, pauschal zu bestreiten, daß die Wohnung erst ab Mai 1997 weitervermietet werden konnte.

Die Zeiten, in denen Wohnungen den Vermietern aus den Händen gerissen wurden, sind vorbei. Die Gerichte haben sich deshalb vermehrt mit Ansprüchen auf Mietausfall zu beschäftigen, wenn der Vermieter berechtigterweise eine fristlose Kündigung ausgesprochen hat und die Wohnung nicht sofort wieder vermietet werden kann. Der Vermieter hat in solchen Fällen grundsätzlich einen Anspruch, daß ihm der Mietausfall erstattet wird. Die Rechtsprechung ist sich allerdings in der Begründung nicht einig. Die einen reden von einem Ersatzanspruch eigener Art oder einer positiven Vertragsverletzung, während andere § 628 Abs. 2 BGB analog anwenden oder die Vorschrift über den Verzugsschaden nach § 286 BGB (hier die Zusammenstellung im Urteil OLG Frankfurt/Main, WuM 1998, 26).

Mit Urteil vom 14. Januar 1999 verurteilte das Landgericht Berlin ehemalige Mieter zur Zahlung von Nutzungsentschädigung. Diese sei bis zu dem Zeitpunkt zu zahlen, an dem die Mieter erstmals hätten fristgerecht kündigen können. Auch eine Berufung der Beklagten auf eine mögliche frühere Neuvermietung nutzte ihnen nichts, denn sie hätten dies substantiiert vortragen müssen. Wer sich auf Mitverschulden des Gläubigers beruft, hat das zu beweisen.