Auflassungsvormerkung, Geschäftswert für Grundbucheintragung, kontaminiertes Grundstück, Bodenrichtwert, Nutzungseinschränkungen

Ist bei der Festsetzung des Geschäftswerts für Grundbucheintragungen der gemeine Wert maßgebend, ist nicht die beabsichtigte Nutzung, sondern vielmehr die mögliche, wirtschaftlich vernünftige Nutzung zugrunde zu legen. Bei einem kontaminierten Grundstück kann in der Regel nicht von den Bodenrichtwerten für Bauland oder Bauerwartungsland ausgegangen werden, selbst wenn es im Innenbereich i.S. des § 34 BauGB liegt, aber wegen der Kontamination eine Baunutzung wirtschaftlich nicht vernünftig erscheint und daher in näherer Zukunft nicht zu erwarten ist. Bei der Schätzung sind dann andere Vergleichswerte für mögliche wirtschaftlich vernünftige Nutzungen heranzuziehen und ein angemessener Abschlag wegen etwaiger Nutzungseinschränkungen zu machen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.2.2007 veräußerte die Beteiligte zu 1 das verfahrensgegenständliche Grundstück, eine bisher von den US-Streitkräften genutzte Freifläche von 760.000 m² mit Gebäuden, an den Beteiligten zu 2 zum Kaufpreis von 150.000 €, der sich ausschließlich auf Grund und Boden bezog; sämtliche vorhandenen Gebäude und Aufbauten inklusive der Außenanlagen besitzen nach den Vereinbarungen keinen positiven Wert mehr. Abbruchkosten und Wertminderungen waren in Höhe von insgesamt 890.000 € pauschal berücksichtigt. Zum Abbruch der baulichen Anlagen ist der Beteiligte zu 2 verpflichtet. Altlasten in Grund und Boden sind von der Abbruchvereinbarung nicht erfasst. Nach dem Vertrag ist dem Käufer bekannt, dass auf Grund der früheren militärischen Nutzung des Kaufgegenstands schädliche Bodenverunreinigungen konkret vorhanden sind und dass zahlreiche weitere Altlastenverdachtsfälle vorliegen. Für den Fall, dass diese wegen Grundwassergefährdung zukünftig beseitigt werden müssen, vereinbarten die Kaufvertragsparteien eine Kostenregelung, welche im Wesentlichen die Beteiligte zu 1 belastet. Das Amtsgericht Kitzingen - Grundbuchamt - hat mit Beschluss vom 13.8.2007 den Wert für die Eintragung der Auflassungsvormerkung auf einen Betrag von 3.040.000 € (760.000 m² x 4 €) festgesetzt, da eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit nicht zu erwarten und das Gelände insgesamt als Sportplatzgelände zu bewerten sei. Als Basis für den Quadratmeterpreis sei der amtsbekannt gezahlte Kaufpreis von 5,13 €/m² für ein am 14.5.2007 verkauftes, nahegelegenes und ebenfalls für den Golfsport genutztes Gelände heranzuziehen. Unter Berücksichtigung der Bodenbelastung sei daher ein Wert von 4 €/m² anzusetzen. Das Landgericht wies mit Beschluss vom 31.10.2007 die Beschwerde des Beteiligten zu 3 zurück und ließ die weitere Beschwerde zu.

Mit seiner weiteren Beschwerde erstrebt der Beteiligte zu 3 die Festsetzung des Geschäftswerts auf 30.400.000 €.

Die zulässige weitere Beschwerde ist unbegründet.

1. Das Beschwerdegericht hat seine Entscheidung folgendermaßen begründet:

Der Geschäftswert für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung berechne sich grundsätzlich nach dem Kaufpreis bzw., wenn dieser niedriger als der Wert der Sache sei, nach Letzterem. Der Kaufpreis in Höhe von 1,37 €/m² (150.000 € zuzüglich Abbruchkosten von 890.000 €, also 1.040.000 dividiert durch 760.000 m²) entspreche nicht dem Wert der Sache. Für das vorliegende Grundstück sei noch kein Bodenrichtwert ermittelt. Eine Wertermittlung aufgrund des derzeitigen bauplanungsrechtlichen Zustands sei nicht möglich. Zwar bestehe nach Auskunft des Landratsamts ein sog. Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept für eine zivile Nachnutzung der früher von den US-Streitkräften genutzten Grundstücke. Die hier verfahrensgegenständlichen Grundstücke, die sich in einem Gebiet gem. § 34 BauGB befänden, seien nicht überplant. Daher sei als Vergleichswert der Kaufpreis für ein hinsichtlich der örtlichen Nähe und der beabsichtigten Nutzung als Golfplatz ähnliches Grundstück von 5,13 € heranzuziehen. Bauland- bzw. Bauerwartungslandpreise seien im vorliegenden Fall nicht als Vergleichsgrundlage geeignet. Eine Bebauung des Geländes sei in naher Zukunft nicht zu erwarten. Allein der Abbruch der vorhandenen Gebäude werde mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Das Gelände solle als Sportplatz benutzt werden. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass das Grundstück in näherer Zukunft als Bauland ausgewiesen werde. Hierbei sei auch die im Vertrag beschriebene konkrete Kontamination nebst weiterer Altlastenverdachtsflächen ein Hindernis. Im Hinblick darauf könne das Gelände derzeit noch nicht einmal als landwirtschaftliche Fläche genutzt werden, für die im Raum Kitzingen ein weit niedrigerer Quadratmeterpreis als 40 € zu erwarten sei. Ausgehend von den im Vertrag beschriebenen vielfachen Altlasten habe das Amtsgericht Kitzingen in nicht zu beanstandender Weise vom Vergleichswert in Höhe von 5,13 € nochmals einen Abschlag vorgenommen und einen Wert von 4 €/m² als wertentsprechend erachtet.

2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand (§ 31 Abs. 3 Satz 5, 14 Abs. 5 Satz 2 KostO, § 546 ZPO). Das Landgericht hat zu Recht den gegenüber dem Kaufpreis höheren Grundstückswert zugrunde gelegt (§ 20 Abs. 1 Satz 2, § 19 Abs. 2, 3, 5 KostO) und den Geschäftswert auf 3.040.000 € festgesetzt.

a) Da sich nach den für das Gericht der weiteren Beschwerde bindenden tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen ausreichende Anhaltspunkte für einen den Einheitswert übersteigenden Wert ergaben, war entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 2 nicht der Einheitswert als Geschäftswert maßgebend (§ 19 Abs. 2 Satz 1 KostO).

b) Dass das Landgericht nicht von den Bodenrichtwerten für Bauland bzw. Bauerwartungsland ausgegangen ist, ist rechtlich nicht zu beanstanden:

aa) Das Landgericht hat durch telefonische Nachfrage beim Bauamt der Stadt Kitzingen verfahrensrechtlich in ordnungsgemäßer Weise tatsächlich festgestellt, dass sich die Grundstücke zwar in einem Gebiet i.S. des § 34 BauGB befänden und ein Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept für eine zivile Nachnutzung vorliege, aber keine Bauleitplanung, und zudem eine Bebaubarkeit wegen der vorhandenen Kontamination erschwert sei. Ferner beabsichtige der Beteiligte zu 2 eine Nutzung als Golfplatz. Bei der Wertbestimmung ist nicht nur die beabsichtigte Nutzung, sondern vielmehr die mögliche wirtschaftlich vernünftige Nutzung zu Grunde zu legen, da in der Regel potentielle Käufer auf diese abstellen.

bb) Auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück wäre nach § 34 Abs. 1 BauGB ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, die Erschließung gesichert ist, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild nicht beeinträchtigt würde. Durch die vorhandene Kontaminierung ist jedoch eine Bebauungsnutzung nicht ohne Weiteres wirtschaftlich durchzuführen und daher in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Ohne Dekontamination ist bereits fraglich, ob die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Privatpersonen und Bauträger werden in der Regel das Risiko scheuen, auf dem Grundstück Bauwerke zu errichten, da das Risiko besteht, dass zur erforderlichen Beseitigung von Aushub zusätzliche erhebliche Kosten entstehen und darüber hinaus sich die Bauzeit erheblich verlängert, was sich auch auf die Kosten der Finanzierung auswirkt. Ferner werden Bauträger das Marktrisiko scheuen, das darin besteht, dass sich schon bei Kontaminationsverdacht, der auch durch eine durchgeführte Beseitigung nicht ganz ausgeräumt wird, deutlich schwerer Käufer finden werden, zumal heute die Bevölkerung sehr sensibilisiert ist. Zu keinem anderen Ergebnis führt, dass die Beteiligte zu 1 durchaus bereit ist, Dekontaminationskosten zu übernehmen, da sich diese Bereitschaft auf die wegen Grundwassergefährdung durch behördlich angeordnete Maßnahmen erforderlichen Kosten beschränkt. Aus diesem Grunde ist daher unerheblich, dass nach der Auskunft des Bauamts der Stadt Kitzingen das Grundstück als Bauerwartungsland nicht ausgeschlossen werden kann.

c) Auch eine landwirtschaftliche Nutzung der Flächen ist wegen eventueller Auswirkungen auf die Erzeugnisse nicht ohne Weiteres möglich.

d) Das Landgericht hat mangels anderer Anhaltspunkte einen gerichtsbekannten Vergleichswert von 5,13 € zur Schätzung des Wertes herangezogen. Dies ist aus Rechtsgründen zulässig (vgl. Korintenberg/Bengel/Tiedke, KostO, 16. Aufl., § 19 Rn. 51).

e) Der Abschlag von ca. 22 % auf 4 € ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Bemessung des Abschlags unterliegt dem tatrichterlichen Schätzungsermessen und ist vom Gericht der weiteren Beschwerde nur eingeschränkt zu überprüfen. Auch bei der Sportplatznutzung ist ein Abschlag gerechtfertigt, da sich bei der Durchführung der Dekontamination Nutzungseinschränkungen ergeben.

3. Da das Verfahren gebührenfrei ist und Kosten nicht erstattet werden (§ 31 Abs. 5 KostO), ist eine Festsetzung des Geschäftswertes für dieses Verfahren nicht veranlasst.