Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung; Löschungsanspruch; Grundstücksgeschäft; Restitutionsanspruch; Rückübertragungsanspruch; Rückgabeanspruch; Verfolgungsmaßnahme

Gegenüber dem Anspruch auf Löschung einer Auflassungsvormerkung kann eingewendet werden, das nicht zur Durchführung gelangte Grundstücksgeschäft beruhe auf einer Verfolgungsmaßnahme.

Die Kl. begehren von dem Bekl. die Zustimmung zur Löschung einer Eigentumsübertragungsvormerkung, die vormals zugunsten des Vaters des Bekl., dessen Alleinerbe der Bekl. ist, auf dem Grundstück ... im Grundbuch des Amtsgerichts ... eingetragen war und inzwischen auf den Bekl. umgeschrieben worden ist. Dieses Grundstück hatte im Jahre 1929 der Direktor C., bis 1936 in Berlin wohnender jüdischer Bürger estländischer Staatsangehörigkeit, erworben; er war bis 1992 als Eigentümer eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 9.3.1939 veräußerte der Konsulent Dr. R. aus Berlin namens und nach seiner Erklärung auch in Vollmacht des Kaufmanns Direktor C. in Tallinn (Estland) "aufgrund der mir von diesem am 30. September 1938 erteilten, am 5. Oktober 1938 zu Not. Reg. 5203 des Notars J. Ch. in Tallinn beglaubigten, vom deutschen Konsul in Tallinn ... unter dem 5. Oktober 1938 zu Nr. 518/38 legalisierten Vollmacht" das Grundstück an den Vater des Bekl. für 5.280 Reichsmark. Den Kaufpreis zahlte der Vater des Bekl. sofort bei Abschluß des Vertrages zu Händen des amtierenden Notars, der mit einzuholender Genehmigung der Devisenstelle Berlin nach Abzug der Beträge für Steuern, Stempel, Gebühren jeglicher Art, Provision und eventuelle Hypotheken oder sonstige Lasten den Restbetrag auf das in Deutschland geführte Konto "Sperrkonto Eesti Pank, Tallinn, verpfändet der estnischen Staatskasse" überweisen sollte. Der Restbetrag betrug nach einem Schreiben des Oberfinanzpräsidenten vom 20.6.1939 3.636 Reichsmark. In der notariellen Urkunde vom 9.3.1939 erklärten der Vertreter des Herrn C. und der Vater des Bekl. die Auflassung, ersterer bewilligte und beantragte die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung. Diese wurde auch am 30.3.1939 eingetragen. Zu einer Umschreibung im Grundbuch kam es nicht. Die Kl. haben einen Beschluß des Amtsgerichts Potsdam vom 19.4.1940 vorgelegt, wonach der Antrag auf Eigentumsumschreibung zurückgewiesen wurde, weil die Kosten nicht eingegangen seien, während der Bekl. ein Schreiben des Notars G. vom 27.3.1940 eingereicht hat, wonach er den Kostenvorschuß von 24,27 Reichsmark an die Gerichtskasse für die Eigentumsumschreibung einzahlen sollte, sowie einen Einlieferungsschein an die Gerichtskasse vom 6.5.1940.

Das Grundstück stand dann seit 1963 unter vorläufiger staatlicher Verwaltung. Einen Antrag des Bekl. vom August 1990 auf Übertragung des Eigentums am Grundstück an ihn haben das Amt und das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen zurückgewiesen mit der Begründung, die Rechtstellung, die der Vater des Bekl. erlangt habe, sei nicht über ein Anwartschaftsrecht hinaus gediehen, und dieses sei nicht beeinträchtigt. Einen Antrag des Bekl. auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch haben das Amts- und Landgericht im Grundbuchverfahren zurückgewiesen, weil das Erbrecht des Bekl. ebenso wie die Vollmacht des Herrn R. nicht richtig nachgewiesen sei. Die Kl. sind die Erben bzw. Erbeserben des Herrn C. und als solche im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Sie sind der Auffassung, ein etwaiger Anspruch auf Übertragung des Eigentums sei verjährt und deshalb die Löschung der Vormerkung gemäß § 886 BGB zu bewilligen; außerdem sei die Vollmacht des Herrn Dr. R. nicht nachgewiesen. Von dem Kaufpreis habe C. nichts erhalten, es sei mit Schulden der Sowjetunion nach dem vertraulichen deutsch sowjetischen Abkommen über gegenseitige Vermögensansprüche vom 10.1.1941 verrechnet worden.

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kl. haben als Eigentümer des Grundstücks einen Anspruch gegen den Bekl. auf Beseitigung der zu seinen Gunsten eingetragenen Eigentumsverschaffungsvormerkung, welche ihr Eigentumsrecht beeinträchtigt, aus § 886 BGB. Ihnen steht eine Einrede zu, durch welche die Geltendmachung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung aus dem notariellen Vertrag vom 9.3.1939 auf Dauer ausgeschlossen wird. Einmal ist noch nicht unzweifelhaft nachgewiesen, daß ein Anspruch des Bekl. bzw. seines Vaters auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück aus § 433 Abs. 1 BGB überhaupt wirksam begründet worden und die Vormerkung zu Recht eingetragen ist. Die Tatsache der Eintragung der Vormerkung begründet für sich allein noch keine Vermutung gemäß § 891 BGB für das Bestehen des Anspruches; da sie streng akzessorisch ist, ist zunächst dieser zur Überzeugung des Gerichts nachzuweisen, erst dann könnte das Bestehen der Vormerkung vermutet werden (vgl. dazu z. B. Münchner Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 891 Rdnr. 7). Der notariellen Urkunde vom 9.3.1939 läßt sich nur entnehmen, daß Herr Dr. R. erklärt hat, namens und aufgrund einer ihm erteilten Vollmacht des Herrn C. zu handeln, nicht jedoch, daß der Notar sich durch Kenntnisnahme der Urkunde von der Berechtigung des Herrn R. überzeugt hat; in Urschrift oder beglaubigter Abschrift ist sie ebenfalls nicht beigefügt. Zwar könnte die Auskunft des Stadtarchivs der Stadt Tallinn dafür sprechen, daß es eine solche beglaubigte Vollmacht gegeben hat, zumal in dem in offenbar estländischer Sprache gehaltenen Text des Registers die Namen R., C. und K. zu erkennen sind, jedoch ist der weitere genaue Inhalt nicht bekannt. Dieses Hindernis mag noch zu beheben sein, jedoch kommt es letztlich nicht darauf an.

Auch braucht nicht darüber entschieden zu werden, ob der Eigentumsverschaffungsanspruch des Bekl. aus § 433 Abs. 1 BGB verjährt oder infolge Hemmung und Unterbrechung der Verjährung noch durchsetzbar ist. Grundsätzlich wäre der Anspruch am 9.3.1969, 30 Jahre nach seinem Entstehen, verjährt gewesen, §§ 198, 195 BGB, welches bis Ende 1975 auch in der DDR noch galt. Ob der Vater des Bekl. in den letzten sechs Monaten der Verjährungsfrist durch einen Stillstand der Rechtspflege gehindert war, seine Forderung zu verfolgen, wäre dann zweifelhaft, wenn die Durchsetzung durch einen Bevollmächtigten möglich gewesen wäre und nur die Gefahr bestanden hätte, daß das Grundstück sofort unter staatliche Treuhandverwaltung genommen worden wäre (vgl. dazu bzgl. eines Pflichtteilsanspruchs BGH, DtZ 96, 207). Wäre eine Rechtsverfolgung tatsächlich verweigert worden, dann hätte die Verjährungsfrist noch bis sechs Monate nach der Wiedervereinigung, also bis 3.4.1991 laufen können. Denn mit der Wiedervereinigung galt ab diesem Datum wieder BGB, Artikel 231, § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB, und spätestens ab diesem Datum konnten Ansprüche auf Eigentumsverschaffung an Grundstücken wieder verfolgt werden. Ob die Schritte, die der Bekl. in der Zeit bis 3.4.1991 zur Durchsetzung dieser Forderung einleitete, geeignet waren, die Verjährung zu unterbrechen, etwa gemäß § 210 BGB, braucht abschließend nicht entschieden zu werden. Die Kl. können dem Bekl. nämlich den Einwand entgegenhalten, daß sie hinsichtlich des Grundstückes gemäß § 1 Abs. 6 VermG rückübertragungsberechtigt wären, wenn die Eigentumsumschreibung auf den Vater des Bekl. vollzogen worden wäre; dem Bekl. kann aber kein Recht zugesprochen werden, welches ohnehin zurückzugeben gewesen wäre, entsprechende Anwendung des Gedankens "dolo petit, qui petit, quod statim redditurus est". Gemäß § 1 Abs. 6, § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG sind Vermögenswerte, wie hier das Grundstück, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 VermG - hier Abs. 6 - unterlagen und an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten gemäß § 2 VermG zurückzuübertragen. Im Streitfall wäre anzunehmen, daß Herr C. im Sinne von § 1 Abs. 6 VermG gezwungen gewesen ist, sein Grundstück im Jahre 1939, also in der maßgeblichen Zeit zwischen 30.1.1933 und 8.5.1945, zu verkaufen. Denn gemäß § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG i. V. m. dem II. Abschnitt der Anordnung BK/O (49) 180 der alliierten Kommandantur Berlin vom 26. Juli 1949 (VOBl. für Groß-Berlin I S. 221, s. Fußn. 1 zu § 1 VermG im Schönfelder II) wäre ein verfolgungsbedingter Vermögensverlust zu vermuten. Als jüdischer Bürger gehörte er zu einem Personenkreis, den in seiner Gesamtheit die deutsche Regierung und die NSDAP durch ihre Maßnahmen aus den Gründen des Artikels 1 vom kulturellen und wirtschaftlichen Leben Deutschlands auszuschließen beabsichtigte, Art. 3 Abs. 1 b der Anordnung. Der Bekl. hat diese Vermutung nicht widerlegt. Selbst wenn der Kaufpreis seinerzeit angemessen war, ist nicht dargetan, daß Herr C. über ihn frei verfügen konnte, vielmehr spricht die Vertragsgestaltung i. V. m. dem Schreiben des Oberfinanzpräsidenten dafür, daß er teils durch Kosten aufgezehrt worden ist, die mit seiner Glaubensangehörigkeit und der Notwendigkeit, andere mit seiner Vertretung zu beauftragen, zusammenhängen sowie mit der Behandlung jüdischen Vermögens teils auf ein Konto überwiesen worden ist, über welches er nicht verfügen konnte. Letztlich wäre aber auch eine freie Verfügbarkeit nicht ausreichend gewesen, um die

ezehrt worden ist, die mit seiner Glaubensangehörigkeit und der Notwendigkeit, andere mit seiner Vertretung zu beauftragen, zusammenhängen sowie mit der Behandlung jüdischen Vermögens teils auf ein Konto überwiesen worden ist, über welches er nicht verfügen konnte. Letztlich wäre aber auch eine freie Verfügbarkeit nicht ausreichend gewesen, um die Vermutung eines verfolgungsbedingten Vermögensverlustes zu widerlegen, da in dem genannten Fall gemäß Absatz 3 des Artikels 3 der genannten Anordnung der alliierten Kommandantur die Vermutung nur durch Beweise widerlegt werden kann, daß außerdem das Rechtsgeschäft seinem wesentlichen Inhalt nach auch ohne die Herrschaft des Nationalsozialismus abgeschlossen worden wäre, oder der Erwerber in besonderer Weise und mit wesentlichem Erfolg den Schutz der Vermögensinteressen des Berechtigten oder seines Rechtsvorgängers wahrgenommen hat, z. B. bei Mitwirkung einer Vermögensübertragung ins Ausland. Dafür, daß Herr C. das Grundstück zu diesem Zeitpunkt, also in der nach diesem Absatz 3 maßgeblichen Zeit zwischen 15.9.1935 und 8.5.1995 nicht deshalb veräußert hat, weil er als Jude Verfolgungsmaßnahmen ausgesetzt war, hat der Bekl. ausreichende Anhaltspunkte nicht vorgetragen. Für eine Wahrnehmung von Vermögensinteressen des Herrn C. fehlt es an jedem Vortrag. Darauf, ob der Vater des Bekl. das Grundstück deshalb kaufte, weil er zur Räumung seiner Wohnung verurteilt worden war und daß unlautere Motive auf seiner Seite nicht festgestellt werden können, kommt es nicht an.