Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung; Anwartschaftsrecht; Faktische Eigentümergemeinschaft; Anwartschaftsberechtigte

Bereits durch die Eintragung von Auflassungsvormerkungen für die späteren Wohnungseigentümer und den Einzug der Beteiligten in die Wohnanlage entsteht zwischen den Anwartschaftsberechtigten eine Sachlage, die nach den tatsächlichen Gegebenheiten und dem rechtlichen Handlungsbedürfnis soweit der echten Eigentümergemeinschaft angenähert ist, daß die Anwendung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes geboten ist. Die Rechte und Pflichten der Anwartschaftsberechtigten untereinander bestimmen sich daher nach dem WEG. Hieraus resultierende Ansprüche sind im Wohnungseigentumsverfahren zu entscheiden.

Für die Ast. und den Ag. sind im Wohnungsgrundbuch der Eigentumswohnungsanlage O.-Straße in L. jeweils Auflassungsvormerkungen eingetragen. Das Objekt wurde bereits Anfang der 90er Jahre bezogen. Die Eigentumsumschreibung fand noch nicht statt, da der Restkaufpreis wegen angeblicher Mängel bislang nicht an den im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Bauträger gezahlt worden ist. In der Eigentümerversammlung vom 6.10.1992 beantragte der Ag., ihm den Einbau eines Dachfensters zu gestatten. Dieser Antrag wurde durch Mehrheitsbeschluß abgelehnt. Der Beschluß ist nicht angefochten. In den Verkaufsprospekten, die der Bauträger bei der Veräußerung der Wohnungen den Erwerbern vorlegte, war das hier streitige und von der Eigentümerversammlung vom 6.10.1992 abgelehnte Dachfenster für die Wohnung des Ag. vorgesehen. Dies betraf ebenso die auf der Eingangsseite des Hauses links, spiegelbildlich gegenüberliegende Wohnung der beteiligten Eheleute D. Im Laufe des Baugenehmigungsverfahrens sind dann geänderte Pläne eingereicht worden, die diese Fenster nicht mehr enthielten. Der der Teilungserklärung zugrunde gelegte Aufteilungsplan sah das im Ag. begehrte Fenster gleichfalls nicht mehr vor. Nach Rücksprache mit dem Bauträger ließ der Ag. das Dachfenster trotz des Beschlusses in der Eigentümerversammlung vom 6.10.1992 nachträglich von diesem einbauen. Mit nicht angefochtenem Beschluß vom 7.11.1994 versagte die Eigentümerversammlung die Genehmigung des Einbaus des streitigen Dachflächenfensters in der Wohnung des Ag. und beschloß, die Rückgängigmachung notfalls auf dem gerichtlichen Klagewege zu fordern.

Das AG hat dem Ag. aufgegeben, das von ihm in die straßenseitige Dachhaut eingebaute Fenster zu entfernen. Die Rechtsmittel hatten keinen Erfolg.

Das LG hat ohne Rechtsfehler (§ 27 FGG, § 561 ZPO) einen Anspruch der Ast. gegen den Ag. auf Beseitigung des Dachfensters gem. § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG bejaht. Über den Beseitigungsantrag war im Wohnungseigentumsverfahren zu entscheiden, obwohl die Bet. noch nicht als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind. Für die entsprechende Anwendung der Bestimmungen des WEG genügt insofern nach einhelliger Auffassung (BGH NJW-RR 1987, 1036; BayObLG NJW-RR 1986, 178; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., Anh. § 10 Rdnr. 1 m. w. Nachw.), daß die Anwartschaftsinhaber die Wohnungseigentumsanlage in Besitz genommen haben. Bereits durch die Eintragung der Auflassungsvormerkungen und den Einzug der Bet. ist nämlich eine Sachlage entstanden, die nach den tatsächlichen Gegebenheiten und dem rechtlichen Handlungsbedürfnis so weit der echten Eigentümerschaft angenähert ist, daß die Anwendung der Bestimmungen des WEG geboten ist.

Der Beseitigungsanspruch der Ast. ergibt sich unter dem Gesichtspunkt der ungenehmigten nachträglichen baulichen Änderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG. Entgegen der Auffassung des Ag. ist der Einbau des Dachfensters nämlich rechtlich als nachträgliche bauliche Änderung und nicht als Maßnahme zur endgültigen Herstellung des Gebäudes zu qualifizieren. Ein Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft wegen baulicher Veränderungen besteht zwar dann nicht, wenn der Bauträger den von der Teilungserklärung abweichenden baulichen Zustand zu einer Zeit durchführt, in der die Wohnungseigentümerschaft noch nicht in Vollzug gesetzt ist (BayObLG NJW-RR 1994, 276 = ZMR 1994, 126 [127]). Losgelöst von der Eigentumslage verliert der ursprüngliche Eigentümer und Bauträger seine Gestaltungsbefugnis jedoch ab dem Zeitpunkt, zu dem die Erwerber zu einer faktischen Eigentümergemeinschaft verbunden sind. Hierfür genügt nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls, daß die Bet. jeweils durch die Eintragung einer Vormerkung ein dem Wohnungseigentum rechtlich nahekommendes Anwartschaftsrecht erworben und die Wohnungen in Besitz genommen haben. Mit diesem Stichtag ist die Befugnis zur Bestimmung der äußeren Gestaltung des Gebäudes nach den Grundsätzen des § 22 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft zugefallen. Dies betrifft insbesondere auch eine von der Teilungserklärung abweichende Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage. Es kommt daher im vorliegenden Fall nicht darauf an, ob der Bauträger gegenüber dem Ag. vertraglich verpflichtet war, das streitige Dachfenster einzubauen. Nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft sich faktisch konstituiert hatte, waren weder der Ag. selbst noch der Bauträger zu § 22 Abs. 1 WEG widersprechenden baulichen Maßnahmen berechtigt.

Der Einbau des Dachflächenfensters stellt im vorliegenden Fall auch der Sache nach eine bauliche Änderung i. S. des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG dar. Darunter fallen alle Veränderungen des vorhandenen Gebäudes, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweichen und eine gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bewirken, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung hinaus geht (BayObLG NJW-RR 1986, 178, m. w. Nachw.). Da das fragliche Fenster im Aufteilungsplan nicht vorgesehen war, stellt sein Einbau eine bauliche Änderung dar.

Diese war auch nicht nach §§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 WEG ohne Zustimmung aller anderen Miteigentümer statthaft. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Einbau dieses Fensters keinen Nachteil verursachen würde, der über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht. Für die Annahme eines Nachteils i. S. des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG genügt nach allgemeiner Meinung (BayObLG NJW-RR 1991, 140 = WuM 1991, 53 [54]; KG NJW-RR 1992, 1232; OLG Karlsruhe ZMR 1985, 209 [210]) die Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes. Nachdem im Verfahren über die weitere Beschwerde unstreitig gestellt worden ist, daß auf der spiegelbildlich gegenüberliegenden Seite der Eingangsfront in der Wohnung der beteiligten Eheleute D. das fragliche Fenster nicht vorhanden ist, steht fest, daß der symmetrische Eindruck des Hauses durch das eingebaute Fenster leidet. Wie aus den zu den Akten gereichten Fotos deutlich wird, ist das Fenster aufgrund seiner Größe in der Vorderansicht des Gebäudes deutlich sichtbar und für den äußeren Gesamteindruck - jedenfalls im geringen Umfang - prägend. Bereits dies schließt die Annahme einer genehmigungsfreien baulichen Maßnahme i. S. der §§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 WEG aus. Da die Ast. den Beseitigungsanspruch auf § 22 WEG stützen können, kann dahinstehen, ob sie auch deshalb die Beseitigung des Fensters verlangen können, weil es dem Beschluß der werdenden Eigentümergemeinschaft vom 6.10.1992 widerspricht.