Auflassungsanspruch

Auflassungsanspruch; Verjährungsfrist

1. Ein Anspruch, ein Grundstück "auf Verlangen" an die Gemeinde aufzulassen, verjährt in 30 Jahren.

2. Die Verjährungsfrist beginnt spätestens mit der Bewilligung des Eigentümers; sie wird durch Stillstand der öffentlich-rechtlichen Planung nicht gehemmt.

Die Kl. sind Eigentümer eines Grundstücks in Berlin-Köpenick. Im Grundbuch ist seit dem 14. Dezember 1927 eine Vormerkung "zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung des Straßenlandes zugunsten der Stadtgemeinde Berlin" eingetragen. In der Bewilligung der seinerzeitigen Eigentümer vom 29. November 1927 heißt es, daß diese sich verpflichten, das Eigentum "an die Stadt Berlin aufzulassen, wenn letztere es verlangt".

Die Kl. erheben Einrede der Verjährung, da der Auflassungsanspruch bisher nicht geltend gemacht wurde, und verlangen vom Land Berlin Bewilligung zur Löschung der Vormerkung.

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat den Bekl. mit Recht zur Abgabe der Löschungsbewilligung für die Vormerkung verurteilt. Der Anspruch der Kl. ergibt sich aus § 886 BGB, denn der der Vormerkung zugrunde liegende Anspruch ist seit langem verjährt (§§ 195, 222 BGB).

Der Anspruch des Bekl. ist hier (spätestens) am 29. November 1927 entstanden. Damit hatte die dreißigjährige Verjährungsfrist zu laufen begonnen (§ 198 Satz 1). Da sich der Rechtsvorgänger der Kl. verpflichtet hatte, das Straßenland an die Stadt Berlin aufzulassen, "wenn letztere es verlangt", liegt ein sogenannter verhaltener Anspruch vor (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 51. Aufl., § 271 Rdn. 1).

Auch bei ihm beginnt die Verjährung mit der Entstehung und nicht erst mit dem Verlangen des Gläubigers (Palandt/Heinrichs, a a. O., § 198 Rdn. 1; BGH, NJW-RR 1988, 904). Von einem aufschiebend bedingten Anspruch kann daher keine Rede sein. Die Verjährungsfrist hat daher am 29. November 1927 zu laufen begonnen (vgl. auch BGH, NJW 1967, 1605, 1607, wo der Gläubiger "jederzeit" das Recht hatte, das Grundstück zu erwerben).

Die Ausführungen des Bekl. in der Berufungsbegründung sind unerheblich. Selbst wenn die Verpflichtung des Rechtsvorgängers der Kl. eine Gegenleistung für einen Baudispens gewesen sein sollte, ist der Anspruch aus der Vormerkung spätestens am 29. November 1927 entstanden. Auf die Gegenleistung kommt es bei Verjährung nicht an. Allenfalls läge die Entstehung des Auflassungsanspruchs des Bekl. noch vor 1927. Das würde aber nichts daran ändern, daß die Auflassung des Straßenlandes auf Verlangen des Bekl. vorzunehmen und diese Verpflichtung jedenfalls spätestens 1927 entstanden war. Wann der Bekl. das Verlangen tatsächlich erklärt, ist nicht entscheidend. Ebensowenig ist darauf abzustellen, ob der Bekl. aus öffentlich rechtlichen Gründen zunächst ein Planungsverfahren zur Festlegung der endgültigen Straßenfluchtlinie abzuwarten hat, bevor er den Auflassungsanspruch erhebt. Das ist kein Hemmungsgrund für die Verjährung. Privatrechtlich und im Verhältnis zum Grundstückseigentümer war der Bekl. nicht gehindert, den vorgemerkten Anspruch auch schon vorher geltend zu machen und durchzusetzen. Im übrigen beruht der verjährte Anspruch des Bekl. nicht auf den Richtlinien des Magistrats vom 19. März 1924, die kein Gesetz sind, sondern auf der vertraglichen Vereinbarung mit dem Rechtsvorgänger der Kl. vom 29. November 1927. Öffentlich-rechtliche Gründe, die etwa bisher den Bekl. von der Geltendmachung des vorgemerkten Anspruchs abgehalten haben, können nicht zu Lasten des Kl. gehen.

Für eine anderweitige Fälligkeitsabrede der damaligen Parteien hat der Bekl. nicht genügend vorgetragen; sie stünde auch im Widerspruch zum Wortlaut der Urkunde vom 29. November 1927. Verfehlt ist schließlich auch seine Auffassung, die Kl. hätten ihn vor Verjährungseintritt zur "Erklärung des Verlangens" auffordern müssen, um sich auf Verjährung berufen zu können. Denn die Verjährung tritt ohne ein weiteres Zutun des Schuldners allein durch Zeitablauf ein.

Ein Eigentümer hatte sich in den 20er Jahren gegenüber der Stadt Berlin vertraglich verpflichtet, ihr das Eigentum an Straßenland zu übertragen, wenn sie es verlangte. Da die Planungsarbeiten nicht weitergeführt wurden, wurde ein solches Verlangen nicht gestellt. Nunmehr begehrte der Eigentümer mit Erfolg Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Vormerkung, da der Auflassungsanspruch des Landes Berlin verjährt sei.

Das Landgericht Berlin gab dem Eigentümer mit Urteil vom 20. September 1994 Recht. Grundsätzlich verjähre jeder Anspruch in 30 Jahren ab seiner Entstehung, und nicht erst nach seiner Geltendmachung. Verzögerungen im Planungsverfahren spielten im Verhältnis zum Eigentümer keine Rolle. Da der Fall in Berlin-Köpenick spielte, wären allerdings einige Sätze mehr zu der Frage angebracht gewesen, welchen Einfluß die Verhältnisse in der DDR auf die Verjährung hatten.