Auflage zur Baugenehmigung, Untersagung der Nutzung des Vorgartens als Gaststättenfläche einer Pizzeria

Die Nutzung eines privaten Vorgartens als Gaststättenfläche einer Pizzeria ("Gartenlokal") ist in einer in geschlossener Bauweise mit mehreren Geschossen bebauten Seitenstraße eines allgemeinen Wohngebiets grundsätzlich zulässig. Entstehende Lärmprobleme sind durch gaststättenrechtliche Auflagen zu regeln.

Der Kl. begehrt eine Baugenehmigung, um eine Vorgartenfläche als Gaststättenfläche einer von ihm betriebenen Pizzeria zu nutzen.

Der Kl. ist Pächter der gewerblich genutzten Erdgeschoßräume in dem viergeschossigen Wohnhaus B. Straße in Berlin-Treptow. Bei der B. Straße handelt es sich um eine in viergeschossiger Blockrandbebauung bebaute ruhige Wohnstraße mit vereinzelten gewerblichen Nutzungen in den Erdgeschossen.

Der Rechtsvorgänger der Kl. hatte mit Antrag vom 29. Mai 1992 eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der Räumlichkeiten zum Betreiben einer Pizzeria beantragt. Zuvor befand sich in den Räumen ein Elektrogeschäft. In einem Lageplan wurden in einem etwa 5 m tiefen Vorgartenbereich 14 Sitzplätze, gruppiert um drei Tische eingezeichnet. Mit Baugenehmigung vom 30. Juli 1992 genehmigte das Bezirksamt die Nutzungsänderung. In dem zur Baugenehmigung gehörenden Lageplan sind die drei Tische im Vorgartenbereich mit Grünstift gestrichen. Der Baugenehmigung ist folgende Auflage beigefügt:

"Gemäß § 8 Abs. 1 BauO Bln ist die nicht überbaute Fläche von bebauten Grundstücken in einer Tiefe von 5 m hinter der festgesetzten Straßenbegerenzungslinie gärtnerisch anzulegen und zu erhalten."

Gegen die Auflage legte der Kl. unter dem 16. September 1992 Widerspruch mit der Begründung ein, bereits zum Zeitpunkt der Mietübernahme sei die Fläche betoniert gewesen. Eine gärtnerische Nutzung habe nicht vorgelegen.

Die angefochtene Auflage ist rechtswidrig und verletzt den Kl. in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Kl. kann beanspruchen, daß der Bauantrag vom 29. Mai 1992 bezüglich der Genehmigung der Nutzung des Vorgartens als Gaststättenfläche unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu beschieden wird (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Nach § 55 Abs. 1, § 62 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln ist die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung zu erteilen, wenn das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Dies ist hier der Fall.

Das Vorhaben entspricht dem Bauplanungsrecht. Die Nutzung der Vorgartenfläche als Gaststättenfläche ist der Art nach zulässig. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) in einem Gebiet, das als allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren ist (§ 34 Abs. 2 BauGB). Es handelt sich um ein Gebiet mit typischer mehrgeschossiger Blockrandbebauung, überwiegender Wohnnutzung und vereinzelten gewerblichen Nutzungen in den Erdgeschossen. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind im allgemeinen Wohngebiet die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften zulässig. Nach dem Zuschnitt der Pizzeria (29 Plätze innen, 14 Plätze außen) handelt es sich um eine wohngebietstypische Gaststätte. Für die funktionale Zuordnung zu einem allgemeinen Wohngebiet ist es ausreichend, wenn die Gaststätte nach Standort, Größe, Raumeinteilung, Ausstattung und betrieblicher Konzeption objektiv geeignet ist, in einem ins Gewicht fallenden Umfang von den Bewohnern des Gebiets aufgesucht zu werden (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 29. April 1994 - OVG 2 B 18.92 - betreffend ein Restaurant mit 50 Sitzplätzen in Kladow). Das Gesetz geht in Übereinstimmung mit den in der Großstadt herrschenden Bedürfnissen davon aus, daß Gaststätten in aller Regel mit einer umliegenden Wohnbebauung vereinbar sind (v. Feldmann, Berliner Planungsrecht, 1991, Rdnr. 67). Daß die Gaststätte teilweise auch außerhalb der gepachteten Räume betrieben werden soll, ändert nichts an der Beurteilung (vgl. Beschluß der Kammer vom 5. Juli 1995 - VG 19 A 1144.95 - betr. Biergarten am Kollwitzplatz; VG Berlin, 13. Kammer, Beschluß vom 23. Juni 1989 - VG 13 A 92.89 -, bestätigt durch OVG Berlin, Beschluß vom 11. Oktober 1989 - OVG 2 S 18.89 -). Die Nutzung eines privaten Vorgartens als Gaststättenfläche ("Gartenlokal") ist auch in einer ruhigen Seitenstraße eines allgemeinen Wohngebiets, die geschlossen bebaut ist ("Blockrandbebauung"), grundsätzlich zulässig und für Berlin allgemein typisch.

§ 15 Abs. 1 BauNVO steht der Nutzungsänderung des Vorgartens nicht entgegen. Soweit der Bekl. geltend macht, die Anwohner der ruhigen Seitenstraße müßten vor Störungen geschützt werden, verkennt er, daß der Betrieb eines Restaurants den in § 4 Abs. 1 BauNVO statuierten Vorrang der Wohnnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich nicht in Frage stellt. Die Nutzung einer Vorgartenfläche als Gaststättenfläche verursacht auch nicht generell Belästigungen oder Störungen, die nach der Eigenart des allgemeinen Wohngebiets dort unzumutbar wären. Besonderheiten hinsichtlich der Anzahl, Lage oder des Umfangs der Gaststättennutzung, die das Vorhaben nach § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig machen würden, sind nicht erkennbar. Entstehende Lärmprobleme sind gegebenenfalls durch gaststättenrechtliche Auflagen zu lösen. Auch nachträgliche Anordnungen zur Minderung einer Lärmbelästigung für die Nachbarschaft sind nach Erteilung der Baugenehmigung zulässig (vgl. BVerwG, Beschluß vom 26. August 1988 - BVerwG 7 B 124.88 - NVwZ 1989, 257; BVerwG, Urteil vom 4. Oktober 1988 - BVerwG 1 C 72.86 - NVwZ 1989, 258, 259). In diesem Zusammenhang ist auf das Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie vom 6. April 1998 betreffend Ausnahmezulassungen nach der Lärmverordnung für Schankvorgärten hinzuweisen.

Das Vorhaben verletzt entgegen der Auffassung des Bekl. Naturschutzrecht nicht. Die Nutzung des Vorgartens stellt keinen Eingriff in Natur und Landschaft nach § 14 NatSchG Bln dar, selbst wenn der frühere Vorgarten aus strauchartigen Altgehölzen und krautartiger Vegetation entstand. Nach der unmittelbar geltenden bundesrechtlichen Vorschrift des § 8 a Abs. 2 - früher Abs. 6 - i. V. m. § 4 Satz 3 BNatSchG sind Vorhaben, die innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig sind, nicht als Eingriffe anzusehen. Diese Vorschrift verdrängt als Bundesrecht (Art. 31 GG) ein etwa entgegenstehendes Landesrecht. Im übrigen ist nicht ersichtlich, daß eine Veränderung der kleinen Vorgartenfläche die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder des Landschaftsbildes erheblich oder nachhaltig beeinträchtigen könnte.

Auch Bauordnungsrecht steht dem Vorhaben nicht entgegen. Nach § 8 Abs. 1 BauO Bln sind die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke in einer Tiefe von 5 m hinter der tatsächlichen Straßengrenze (Vorgarten) gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten, soweit sie nicht für Zugänge oder Zufahrten benötigt werden. Entgegen der Auffassung des Bekl. enthält die Vorschrift kein Bauverbot für Vorgartenflächen (vgl. Wilke in Förster/Grundei/Steinhoff/Dageförde/Wilke, Bauordnung für Berlin 1985, § 8 Rdnr. 7). Es kommt allein darauf an, ob die Flächen im vorderen Bereich eines Grundstücks tatsächlich unbebaut sind (vgl. Wilke a.a.O., Rdnr. 5; VG Berlin, Urteil vom 9. Juni 1978, VG 13 A 37.77 -, GE 1978, 815). Demnach regelt § 8 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln lediglich, was mit den tatsächlich nicht überbauten Flächen zu geschehen hat, nicht jedoch, was rechtlich überbaubar ist.

Selbst wenn § 8 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln so verstanden würde, daß eine Benutzung der Vorgartenfläche für andere als gärtnerische Zwecke, z.B. als Standort für gewerbliche Tätigkeiten grundsätzlich ausgeschlossen ist, hätte der Bekl. sein Ermessen, eine Ausnahme nach § 8 Abs. 1 Satz 2 BauO zu erteilen, fehlerhaft unterschritten (§ 114 Satz 1 VwGO).

Der Kl. wird darauf hingewiesen, daß Bepflanzungsauflagen hinsichtlich der nicht als Gaststättenfläche genutzten Flächen (z. B. Erhaltung der Hecke und des Kirschbaums) gemäß § 8 Abs. 1 Satz 3 BauO Bln und Auflagen zur Entsiegelung der Vorgartenfläche zulässig sind.