Aufklärungspflicht des Verkäufers nur bei festgestelltem Hausschwamm

a) Für die Frage, ob den Verkäufer eine Aufklärungspflicht trifft, macht es beim Verkauf eines Hausgrundstücks einen Unterschied, ob ein Hausschwammverdacht besteht oder ob nur die Gefahr besteht, daß das Haus mit Hausschwamm befallen wird.

b) Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muß der Verkäufer nicht aufklären, wenn der Käufer die gefahrbegründenden Umstände kennt und den Schluß auf die Gefahr zieht.

Mit notariellem Vertrag vom 13./29. April 1999 kaufte der Kl. von den Bekl. ein in D.-B. gelegenes Grundstück für 730.000 DM unter Ausschluß der Gewährleistung. Das Grundstück ist mit einer alten Villa bebaut, bei der erheblicher Renovierungsbedarf bestand und die der Kl. vor Vertragsschluß zweimal besichtigt hatte.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag dem für die Verkäufer handelnden Zeugen Prof. H. E. das Gutachten des für Holz- und Bautenschutz bestellten Sachverständigen R. vor, das Angaben über gravierende Durchfeuchtungen (Naßfäulepilzbefall, Schimmelpilzbeläge) und Nagekäferbefall sowie den Hinweis enthält, daß "ein Befall durch den gefährlichen Bauholzzerstörer Echter Hausschwamm ... bei entsprechender Injektion jederzeit möglich" sei. Hausschwammbefall selbst wurde indes nicht festgestellt. Der Gutachter empfahl ausreichende Durchlüftung, da der Echte Hausschwamm gegen Zugluft sehr empfindlich sei.

Ein von dem Kl. in Auftrag gegebenes Gutachten kam am 24. Juni 1999 zu dem Ergebnis, daß Echter Hausschwamm vorhanden sei. Das Gutachten des Sachverständigen R. erhielt der Kl. im August 1999. Am 6. September 1999 wurde ihm das Kaufgrundstück übergeben, nachdem er den vollständigen Kaufpreis gezahlt hatte. Das Übergabeprotokoll enthält keinen Vorbehalt wegen Mängeln.

Der Kl. hat behauptet, die Bekl. hätten ihm das Vorhandensein von Echtem Hausschwamm, zumindest den Verdacht eines solchen Befalls, arglistig verschwiegen. Er verlangt Ersatz des erhöhten Sanierungsbedarfs. Das Landgericht hat die auf Zahlung von 109.597,50 DM nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben. Mit der Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Fehlers (§ 463 Satz 2 BGB a. F.) für begründet. Es meint, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe der begründete Verdacht bestanden, daß das Haus mit Echtem Hausschwamm befallen sei. Dies sei dem Zeugen E. aufgrund des Gutachtens R. bekannt gewesen, was den Bekl. nach § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen sei. Hierüber habe aufgeklärt werden müssen. Die nur allgemeinen Angaben über den schlechten Zustand des Gebäudes und den Sanierungsaufwand, verbunden mit der Besichtigung durch den Kl., genügten den Anforderungen nicht. Der Anspruch scheitere auch nicht daran, daß sich der Kl. die Mängelrechte bei Übergabe nicht vorbehalten habe. Er habe nämlich mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Juli 1999 auf den Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens von Mängeln und auf die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten hingewiesen. Dies wirke auf den Übergabezeitpunkt fort, zumal der Kl. mit anwaltlichem Schreiben vom 9. August 1999 seinen Standpunkt aufrechterhalten habe.

II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht stand.

1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Verdacht eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache selbst einen Fehler darstellen kann, über den der Verkäufer den Käufer aufklären muß, will er nicht - unter den weiteren Voraussetzungen der Norm - nach § 463 Satz 2 BGB a. F. haften (vgl. BGHZ 52, 51 - Salmonellenverdacht; BGH, Urt. v. 20. Juni 1968, III ZR 32/66, WM 1968, 1220 - Hausschwammverdacht; Senat, Urt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64 - Altlastenverdacht). Soweit es jedoch angenommen hat, im konkreten Fall habe im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein Hausschwammverdacht bestanden, wird dies - wie die Revision zu Recht rügt - von den getroffenen Feststellungen und von dem Klägervortrag nicht getragen. Der Sachverständige R., auf dessen Gutachten sich das Berufungsgericht bezieht, hat nämlich nicht geäußert, daß ein Hausschwammverdacht bestand, also die begründete Annahme, das Haus könne zum Zeitpunkt der Begutachtung, und somit vor Vertragsschluß, von Schwamm befallen sein. Er hat vielmehr zum Ausdruck gebracht, daß ein Befall durch den gefährlichen Bauholzzerstörer Echter Hausschwamm "bei entsprechender Injektion jederzeit möglich" sei und daß man lüften solle, um solches zu verhindern. Danach bestand - wie das Berufungsgericht an sich an anderer Stelle selbst erkennt - kein Verdacht eines Befalls, sondern nur die Gefahr, daß ein solcher eintritt. 2. Soweit das Berufungsgericht die Gefahr des Befalls mit echtem Hausschwamm mit einem Hausschwammverdacht im Ergebnis gleichsetzt, ist ihm nicht zu folgen. Allerdings kann eine Aufklärungspflicht auch hinsichtlich solcher Umstände bestehen, die die Gefahr des Eintritts eines schwerwiegenden Fehlers der Kaufsache begründen. Ob das der Fall ist, hängt von den einzelnen Umständen, insbesondere von der Wahrscheinlichkeit des Gefahreintritts ab. Im konkreten Fall bestand indes schon deswegen keine Pflicht, die die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm begründenden Umstände zu offenbaren, weil davon auszugehen ist, daß sie der Kl. ebenso wie die Bekl. kannte.

Die Gefahr ergab sich - wie stets in solchen Fällen - aus der gravierenden Durchfeuchtung des Hauses, die zu einer massiven Schimmelpilzbildung und zu weitreichenden Holzschäden durch Naßfäule und Käferbefall geführt hatte. Über diese Umstände war der Kl. aber durch die eigenen Besichtigungen und durch die erläuternden Hinweise des Zeugen G. informiert. Im Grundsatz geht hiervon, gestützt auf die Feststellungen des Landgerichts, das den Zeugen vernommen hat, auch das Berufungsgericht aus. Soweit es meint, aus der protokollierten Aussage des Zeugen lasse sich nicht mit der erforderlichen Konkretheit entnehmen, auf welche Weise und mit welcher Intensität die Aufklärung erfolgt sei, ist dies im Ansatz verfehlt. Angesichts der Offensichtlichkeit der Feuchtigkeitsschäden, die sich als Pilz an den Außenwänden, an völlig verfaulten Holzfenstern und an einem dumpfen, modrigen Geruch bemerkbar machten und von dem Kl. auch wahrgenommen wurden, kann schon bezweifelt werden, ob überhaupt noch eine Aufklärungspflicht bestand (vgl. Senat, BGHZ 132, 30, 34 m. w. N.). Jedenfalls genügte angesichts dessen der nach Auffassung des Berufungsgerichts nur pauschale Hinweis des Zeugen G. den Anforderungen. Die Umstände, aus denen der Sachverständige R. auf die Gefahr eines Schwammbefalls geschlossen hat, waren demnach auch dem Kl. bekannt oder traten doch offen zutage.

Bei dieser Situation bliebe ein Rest von Aufklärungsbedarf nur, wenn anzunehmen ist, daß sich der Schluß, den der Sachverständige gezogen hat, für den Kl. nicht in gleicher Weise aufdrängen mußte. Dann kann ein Käufer erwarten, daß ein redlicher Verkäufer, dem das Sachverständigengutachten vorliegt, auch die Schlußfolgerungen mitteilt. Das ist hier aber nicht der Fall. Das, was der Sachverständige als Gefahr erkannte, mußte auch für den Laien nahe liegen. Zumindest konnten die Bekl. davon ausgehen, daß für den Kl. als geschäftsführenden Gesellschafter einer Immobilienfirma kein Informationsdefizit bestand. Die Annahme eines arglistigen Verhaltens lassen die Feststellungen daher nicht zu.

3. Selbst wenn aber dem Grunde nach eine Haftung der Bekl. aus § 463 Satz 2 BGB a. F. in Betracht käme, scheiterte der Anspruch hier an § 464 BGB a. F. Die Revision macht zu Recht geltend, daß das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Norm rechtsfehlerhaft verneint hat.

a) Im Zeitpunkt der Übergabe kannte der Kl. aufgrund des von ihm eingeholten Gutachtens und aufgrund des ihm im August 1999 übergebenen Gutachtens des Sachverständigen R. den Zustand des Hauses im einzelnen. Insbesondere war ihm bekannt, daß ein Befall mit Echtem Hausschwamm vorlag. Er kannte ferner das gesamte Schadensbild, wie es sich auch aus dem Gutachten R. ergab. Ihm waren folglich alle Umstände bekannt, aus denen er die Kenntnis der Verkäufer von einem Verdacht eines Hausschwammbefalls folgert, also die Kenntnis des Mangels, auf den er seinen Anspruch stützt. Gleichwohl nahm er die Kaufsache an.

Anmerkung der Redaktion: Vom weiteren Abdruck der Entscheidungsgründe wird abgesehen, denn § 464 BGB a. F. ist erst seit dem 1.1.2003 ersatzlos gestrichen. Die Regelung betraf den Ausschluß der Gewährleistungsansprüche des Käufers, der die Mängel zwar nicht bei Vertragsschluß, aber bei Übergabe kannte.

Ein feiner, aber wichtiger Unterschied: Wer ein Haus verkauft, muß den Käufer aufklären, wenn der Verdacht auf Hausschwamm besteht, Daß die Gefahr eines Befalls besteht, begründet keine Aufklärungspflicht.

Der Verkäufer hatte ein Holzschutzgutachten eingeholt, das Angaben über gravierende Durchfeuchtungen enthielt mit dem Hinweis, ein Befall durch echten Hausschwamm sei möglich. Festgestellt wurde der allerdings nicht. Das Gutachten legte der Verkäufer bei Abschluß des Kaufvertrages dem Käufer nicht vor, dem allerdings die Durchfeuchtungen bekannt waren. Vor Übergabe des Hauses stellte ein vom Käufer beauftragter Sachverständiger den Schwammbefall fest; der Käufer zahlte gleichwohl den vollen Kaufpreis. Später berief er sich auf arglistige Täuschung und meinte, der im Vertrag vorgesehene Gewährleistungsausschluß sei unwirksam.

Der BGH wies die Klage ab und verneinte eine Aufklärungspflicht des Verkäufers. Zu unterscheiden sei zwischen einem Verdacht auf Schwammbefall (hier müsse immer der Verkäufer aufklären) und einer bloßen Gefahr, daß Schwammbefall möglich sei. Das sei bei Durchfeuchtungen immer möglich, insbesondere gegenüber einem Käufer, der das Haus eingehend besichtigt hatte und auch über die Durchfeuchtungen informiert war, entfalle eine weitergehende Aufklärungspflicht. Hilfsweise stützt der BGH sein Urteil darauf, daß der Käufer jedenfalls vor Übergabe den Mangel gekannt habe, so daß wegen vorbehaltloser Annahme Gewährleistungsrechte ausgeschlossen seien. Diese Vorschrift (§ 464 BGB a. F.) ist durch die Schuldrechtsmodernisierung ersatzlos gestrichen.