Aufklärungspflicht des Maklers

Aufklärungspflicht des Maklers; Provisionsanspruch

Der bei der Beurkundung des Hauptvertrags anwesende Makler, für den im Wege des Vertrags zugunsten Dritter ein eigener Provisionsanspruch gegen den Vertragsgegner seines Kunden begründet wird, ist dem Vertragsgegner nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (vgl. jetzt § 311 Abs. 2 BGB) zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, daß sein Kunde bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluß unrichtige Angaben über den Zustand des Vertragsgegenstandes (hier: Hausbockbefall einer alten Jugendstilvilla) macht.

Die Kl. begehren von der Bekl. Rückzahlung von Maklerlohn.

Die Bekl. hatte im Februar 1994 von den Eheleuten Sz. den Auftrag erhalten, für ihr in B. O. gelegenes Hausgrundstück Käufer zu finden. Die Eheleute Sz. hatten das Grundstück im Jahr 1989 für 346.000 DM im Zwangsversteigerungsverfahren erworben. Die im Jahr 1909 erbaute Jugendstilvilla war, wie auch im Zwangsversteigerungsverfahren angesprochen wurde, seit vielen Jahren vom Hausbock befallen. Die Eheleute Sz. hatten nach dem Erwerb das Gebäude bezogen und mit Hausbock befallene Teile des Gebäudes verdeckt, ohne sie zu sanieren. Die von der Bekl. vermittelten Kl. kauften das Grundstück am 17. Juni 1994 zu einem Kaufpreis von 1.600.000 DM. Der damalige Geschäftsführer der Bekl., V., der den Vertragsentwurf kannte, war bei der Beurkundung des Vertrags zugegen.

Der Vertrag enthielt in § 4 einen Gewährleistungsausschluß und die Versicherung, dem Verkäufer sei "vom Vorhandensein geheimer Mängel wie z. B. Schwamm oder Holzbock nichts bekannt". In § 12 (Maklerprovision) war vereinbart: Der Vertrag ist auf Nachweis der (Bekl.) zustande gekommen. Der Käufer hält den Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage frei und verpflichtet sich deshalb, an den Makler eine Provision in Höhe von 5,5 % des Kaufpreises zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Provision ist fällig und verdient mit dem Abschluß dieses Vertrages. Dem Makler entsteht ein selbständiger Anspruch aus dem Vertrag gegen den Käufer auf Provisionszahlung.

Dementsprechend zahlten die Kl. 101.200 DM (= 51.742,74 €) an die Bekl.

Nachdem die Kl. durch den Zeugen S. im März 1997 auf den Hausbockbefall hingewiesen worden waren, nahmen sie die Verkäufer auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks in Anspruch. Das Landgericht gab der am 2. Februar 1998 zugestellten Klage durch Urteil vom 9. April 1999 statt. Die Verkäufer legten Berufung ein, schlossen dann aber mit den Kl. am 28. April 2000 eine notarielle "Vergleichsvereinbarung" ("Wandlungsvertrag mit Auflassung"). Hiernach verpflichteten sich die Verkäufer gegen Rückübertragung des Grundstücks zur Rückzahlung des Kaufpreises, zu Schadensersatz von 95.000 DM und zur Zurücknahme ihrer Berufung. Mit der Behauptung, dem damaligen Geschäftsführer der Bekl. sei der Hausbockbefall seit 1985 bekannt gewesen, haben die Kl. Rückzahlung des Maklerlohns verlangt. Ihre Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Bekl. die Abweisung der Klage.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. (...)

I. 1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die in den Kaufvertrag aufgenommene Maklerklausel, mit der die Verkäuferseite von ihrer Provisionspflicht freigestellt und ein selbstständiger Anspruch der Bekl. gegen die Kl. als Käufer begründet werden sollte, als ein Vertrag zugunsten der Bekl. als Dritter im Sinn des § 328 Abs. 1 BGB anzusehen ist. Anders als in dem Fall, über den der Senat in BGHZ 138, 170, 172 entschieden hat, fehlt es hier an einer maklervertraglichen Beziehung zwischen den Parteien. 2. Das Berufungsgericht legt auch zutreffend zugrunde, daß bei einem Vertrag zugunsten Dritter kein eigenständiges vertragliches Rechtsverhältnis zwischen dem Versprechenden und dem Dritten besteht. Vielmehr erwirbt der Dritte lediglich ein abgespaltenes Forderungsrecht (vgl. hierzu BGHZ 54, 145, 147). Aus der Berechtigung des Dritten ergeben sich für diesen allerdings die jeden Gläubiger treffenden Sorgfaltspflichten bei der Ausübung seiner Rechte. Insofern wird das Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Versprechenden als vertragsähnlich angesehen (vgl. BGHZ 9, 316, 318). Handelt es sich aber nicht um ein allseitiges Schuldverhältnis zwischen den Parteien, sondern ist der Versprechende im Verhältnis zum Dritten nur Schuldner und der Dritte im Verhältnis zu ihm nur Gläubiger, bedarf es - wie die Revision im Ausgangspunkt richtig sieht - grundsätzlich einer Klärung, ob die Aufklärungspflicht, die das Berufungsgericht als verletzt angesehen hat, als eine solche Gläubigerpflicht einzuordnen ist. Hätten die Kl. der Bekl. den Auftrag erteilt, ihnen die Möglichkeit des Erwerbs eines Hausgrundstücks nachzuweisen oder einen Vertrag hierüber zu vermitteln, würde der Makler, der seinen Kunden nicht über einen ihm bekannten Hausbockbefall informiert, seine Pflichten als Schuldner verletzen. In einer solchen Beziehung stehen die Parteien jedoch nicht, und die Maklerklausel im Kaufvertrag begründet auch keine rechtlichen Beziehungen, in denen die Bekl. die Stellung eines Doppelmaklers erlangt (§ 654 BGB).

Mag daher im Ansatz davon auszugehen sein, daß die Verletzung von (vorvertraglichen) Aufklärungspflichten, wie sie hier in Rede stehen, typische Schuldnerverpflichtungen eines Maklers betreffen, die ihm gegenüber seinem Kunden obliegen, bestehen gegen die Einordnung als Gläubigerpflicht unter den hier festgestellten Umständen jedoch keine durchgreifenden Bedenken. Der Bekl. war der Vertragsentwurf bekannt. Sie wußte sowohl um den Gewährleistungsausschluß als auch von der Maklerklausel, die ihr einen eigenständigen Provisionsanspruch gegen die Kl. verschaffen sollte. War ihr darüber hinaus, was das Berufungsgericht angenommen hat, der Hausbockbefall bekannt, ohne daß sie darauf vertrauen konnte, der Schaden sei zwischenzeitlich saniert worden, durfte sie - ebenso wie die Verkäufer - nicht durch Stillschweigen an einem Ergebnis mitwirken, das auf eine Täuschung der Kl. über die Beschaffenheit des Hauses und auf die Verschaffung eines der Sache nach nicht gerechtfertigten Provisionsanspruchs hinauslief. Gerade in der letzteren Beziehung war sie gegenüber den Kl. in ihrer Rechtsstellung als künftige Gläubigerin betroffen.

3. Die Revision rügt jedoch mit Recht, daß das Berufungsgericht den Beweisantritt der Bekl. übergangen hat, der Zeuge S. habe bei seiner Vernehmung das hier betroffene Haus mit einem anderen Objekt, dem "D. H.", verwechselt, über das anläßlich des Beurkundungstermins im Februar 1985 gesprochen worden sei. (...)

II. Die angefochtene Entscheidung stellt sich nach dem gegenwärtigen Stand auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar.

Nach der Rechtsprechung des Senats entfällt der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns, wenn die Wandlung des vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels erfolgt, sofern infolge derselben Täuschung der Käufer auch zur Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 BGB berechtigt gewesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - NJW 2001, 966, 967). Der Senat hat in jener Entscheidung ausgeführt, aus der Sicht des Maklers sei die Entscheidung des Käufers, ob er wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels die Wandlung des Kaufvertrags begehre oder den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechte, zufällig. Es wäre daher willkürlich, hiervon das Bestehen seines Provisionsanspruchs abhängig zu machen. Für die Maklervergütung sei vielmehr allein maßgebend, daß der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wegen des "Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an einer Unvollkommenheit leide und daran wirtschaftlich auch scheitere, vergleichbar darin denjenigen Fallgestaltungen, in denen die Vertragsparteien den Hauptvertrag mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufhöben. Eine solche Gleichbehandlung von Gewährleistung und Vertragsanfechtung setze allerdings voraus, daß das Anfechtungsrecht noch bestehe, der Käufer mithin seine Gewährleistungsrechte insbesondere noch innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124 Abs. 1 BGB geltend gemacht habe.

Die hier getroffenen tatsächlichen Feststellungen genügen nicht, um auf der Grundlage der genannten Entscheidung der Klage zu entsprechen. Zwar legt das landgerichtliche Urteil im Vorprozeß der Kl. gegen die Verkäufer die Annahme nahe, daß sie von den Verkäufern arglistig getäuscht worden sind. Dem entspricht auch der zwischen den Kaufvertragsparteien geschlossene notarielle Vergleich, in dem der Kaufvertrag rückabgewickelt wurde und die Verkäufer sich zusätzlich zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet haben. Die Bekl. hat jedoch im anhängigen Verfahren geltend gemacht, die Anfechtungsfrist sei nach Kenntniserlangung der Kl. von dem Mangel bereits abgelaufen gewesen, als sie die Verkäufer auf Wandlung des Kaufvertrags in Anspruch genommen hätten. Insoweit ist ihr Beweisantritt erheblich, die Kl. hätten jedenfalls bereits Ende 1994/Anfang 1995 von dem Mangel Kenntnis gehabt.

Der Makler, der einen eigenen Provisionsanspruch gegen den Käufer aus dem Grundstückskaufvertrag erwirbt, muß den Käufer über - ihm bekannte - unrichtige Angaben des Verkäufers bei Vertragsschluß aufklären, sonst macht er sich schadensersatzpflichtig. Sein Anspruch auf den Maklerlohn entfällt zudem dann, wenn der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten konnte.

Die Eigentümer eines mit einer mit Hausbock befallenen Villa bebauten Grundstücks beauftragten einen Makler, Käufer für ihr Grundstück zu finden. Die von dem Makler vermittelten Käufer verpflichteten sich in dem Grundstückskaufvertrag zur Zahlung einer Maklerprovision an den Makler, der bei der Beurkundung des Kaufvertrages anwesend war. Der Kaufvertrag enthielt in § 4 einen Gewährleistungsausschluß und die - unrichtige - Versicherung des Verkäufers, ihm sei "vom Vorhandensein geheimer Mängel wie z. B. Schwamm oder Holzbock nichts bekannt". Nachdem die Käufer auf den Hausbockbefall von dritter Seite hingewiesen worden waren, verpflichteten sich die Verkäufer vergleichsweise zur Rückzahlung des Kaufpreises und zum Schadensersatz gegen Rückübertragung des Grundstücks. Die Käufer nahmen daraufhin den Makler auf Rückzahlung des Maklerlohns in Anspruch. Ihre Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Der BGH bestätigte im Grundsatz die Auffassungen der Vorinstanzen, hielt jedoch eine weitere Zeugenvernehmung für erforderlich. Die in den Kaufvertrag aufgenommene Maklerklausel, mit der ein selbständiger Provisionsanspruch gegen die Käufer begründet werden sollte, hielt auch der BGH für einen Vertrag zugunsten des Maklers als Dritter. Aus diesem sei der Makler als Gläubiger der Provisionsforderung verpflichtet gewesen, nicht durch Stillschweigen an einem Ergebnis mitzuwirken, das auf eine Täuschung der Käufer über die Beschaffenheit des Hauses und die Verschaffung eines nicht gerechtfertigten Provisionsanspruchs hinauslief, wenn er - wie hier - sowohl von dem Gewährleistungsausschluß als auch von der Maklerklausel wußte und darüber hinaus - was noch durch Zeugenvernehmung zu klären sei - von dem Hausbockbefall. Bei Kenntnis von dem Hausbockbefall könne er sich schadensersatzpflichtig gemacht haben. Zudem könne der Anspruch auf Zahlung des Maklerlohns entfallen sein, wenn die Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrages wegen des arglistig verschwiegenen Sachmangels berechtigt gewesen seien.