Aufklärungspflicht der Bank bei Schrottimmobilien

In den Fällen eines institutionellen Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts kann bei Täuschung des Anlegers und Darlehennehmers ein Schadensersatzanspruch gegen die Bank wegen Verletzung der Aufklärungspflicht bestehen (Ergänzung der Senatsrechtsprechung im Hinblick auf die Entscheidungen des Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften).

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

2 Die Kl., ein damals 36jähriger Arbeiter und seine Ehefrau, eine damals 33jährige Arbeiterin, wurden im Jahr 1996 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital einen halben Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung in Br. zu erwerben. Der Vermittler war für die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Bekl. finanzierte. Nach mehreren Besuchen des Vermittlers in der Wohnung der Kl., bei denen diese unter anderem auf von der Bekl. stammenden Formularen zwei Bausparanträge unterschrieben sowie durch schriftliche Erklärung vom 22. September 1996 der für das zu erwerbende Objekt bestehenden Mieteinnahmegesellschaft beitraten, unterbreiteten sie der LU. Verwaltungsgesellschaft mbH (nachfolgend: Verkäuferin) am 23. September 1996 ein notarielles Kaufangebot, das diese mit notariell beurkundeter Erklärung vom 1. Oktober 1996 annahm. Zur Finanzierung des Kaufpreises von 98.011 DM schloß die Bekl. Bausparkasse als Vertreterin der Landeskreditbank (im Folgenden: L-Bank) mit den Kl. am 30. September/7. Oktober 1996 einen Darlehensvertrag über 116.000 DM, der als tilgungsfreies "Vorausdarlehen" bis zur Zuteilungsreife zweier bei der Bekl. abgeschlossener Bausparverträge über je 58.000 DM dienen sollte.

3 Der Darlehensvertrag, dem eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz, nicht aber eine solche nach dem Haustürwiderrufsgesetz beigefügt war, enthält unter anderem folgende Bedingungen:

"§ 2 Kreditsicherheiten

Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch:

...

Grundschuldeintragung zugunsten der (...) Bausparkasse (...) über 116.000 DM mit mindestens 12 v. H. Jahreszinsen.

...

Die (...) Bausparkasse (...) ist berechtigt, die ihr für das beantragte Darlehen eingeräumten Sicherheiten für die Gläubigerin treuhänderisch zu verwalten oder auf sie zu übertragen.

...

§ 3 Auszahlungsbedingungen

Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (Voraus-/Sofortdarlehen und Zwischenkredite) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen, wenn der (...) Bausparkasse (...) folgende Unterlagen vorliegen:

...

- Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf ...

§ 5 Besondere Bedingungen für Vorfinanzierungen

...

Die (...) Bausparkasse (...) kann das Darlehen der L-Bank vor Zuteilung des/der Bausparvertrages/-verträge ablösen, sobald Umstände eintreten, die in der Schuldurkunde Ziffer 4 a-e geregelt sind mit der Folge, daß die (...) Bausparkasse (...) in das bestehende Vertragsverhältnis eintritt. ..."

4 Die in dem Darlehensvertrag in Bezug genommene vorformulierte Schuldurkunde der Bekl. enthält in Nr. 11 b) folgende Regelung:

"die Grundschuld dient der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Gläubigerin gegen den Darlehensnehmer aus jedem Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen Darlehensnehmer begründet sind; ..."

5 Mit notarieller Urkunde vom 1. Oktober 1996 wurde zugunsten der Bekl. an dem Kaufgegenstand eine Grundschuld über 116.000 DM zuzüglich 12 % Jahreszinsen bestellt. Gemäß Ziffer V. der Urkunde übernahmen die Kl. die persönliche Haftung für die Zahlung des Grundschuldbetrages samt Zinsen und Nebenleistungen und unterwarfen sich "wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber" der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.

6 Die Kl. widerriefen im Juli 2002 ihre auf den Abschluß des "Vorausdarlehens" und im Oktober 2003 ihre auf den Abschluß der Bausparverträge gerichteten Willenserklärungen unter Berufung auf die Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes. Nachdem die Rechtsnachfolgerin der L-Bank am 10. Januar 2003 alle ihr im Zusammenhang mit dem Darlehensverhältnis zustehenden Ansprüche an die Bekl. abgetreten hat, nimmt diese die Kl. aus der notariellen Urkunde vom 1. Oktober 1996 persönlich in Anspruch.

7 Hiergegen wenden sich die Kl. mit ihrer Klage. Sie haben geltend gemacht, der Titel sei nicht wirksam errichtet worden, weil für die Begründung ihrer persönlichen Haftung keine wirksame Vollmacht vorgelegen habe. Außerdem sichere die notarielle Schuldurkunde, aus der die Bekl. die Vollstreckung betreibe, nur deren eigene Ansprüche, nicht aber an sie abgetretene Forderungen der L-Bank aus dem Vorausdarlehen. Dieses hätten sie zudem wirksam nach den Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes widerrufen. Die Bekl., die dauerhaft und eng mit den Vermittlern zusammen gearbeitet habe, habe sie überdies nicht hinreichend über die wirtschaftlichen Risiken des Objekts aufgeklärt. Sie habe insbesondere von Unterdeckungen in Mietpools und von der überhöht kalkulierten Miete gewußt, die die Vermittler den Käufern wahrheitswidrig als erzielbare Miete angegeben hätten. Den Kl. sei anstelle der tatsächlich erzielbaren Miete von 6,90 DM/qm von dem Vermittler eine monatliche Nettomiete von 11,30 DM/qm "verkauft" worden, weshalb die Rentabilität der erworbenen Immobilie von vornherein nicht gegeben gewesen sei. Die Bekl. hat hilfswiderklagend die Rückzahlung des geleisteten Nettokreditbetrages zuzüglich Zinsen beantragt.

8 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgen die Kl. ihren Klageantrag weiter, soweit dieser die Vollstreckungsgegenklage betrifft.

9 Die Revision ist begründet. Sie führt hinsichtlich der Vollstreckungsgegenklage zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und insoweit zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. (...)

II. 13 Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.

14 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht allerdings zu Recht davon ausgegangen, daß die Grundschuld nebst persönlicher Haftungsübernahme und Vollstreckungsunterwerfungserklärung der Darlehensnehmer nicht nur die erst nach Zuteilungsreife der Bausparverträge auszureichenden Darlehen der Bekl. sichert, sondern auch die durch Abtretung erworbenen Ansprüche aus dem "Vorausdarlehen" der L-Bank. (Wird ausgeführt)

16 Zu Recht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, daß für die von den Parteien in Ziffer V. der Grundschuldbestellungsurkunde vereinbarte persönliche Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung nichts Abweichendes gilt. Vielmehr teilen in Fällen der vorliegenden Art das abstrakte Schuldversprechen und die diesbezügliche Unterwerfung der Darlehensnehmer unter die sofortige Zwangsvollstreckung den Sicherungszweck der Grundschuld (BGH, Senatsurteile vom 5. April 2005 - XI ZR 167/04, WM 2005, 1076, 1078 und vom 20. Dezember 2005 - XI ZR 119/04, Umdruck S. 8).

17 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist § 10 Abs. 2 VerbrKrG a. F. (jetzt: § 496 Abs. 2 BGB) auf das abstrakte Schuldanerkenntnis der Kl. nicht analog anwendbar. (Wird ausgeführt)

18 3. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich die Kl. gegen die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde auch nicht mit Erfolg auf den Widerruf ihrer auf den Abschluß des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen nach § 1 Abs. 1 HWiG berufen können.

19 Im Falle des wirksamen Widerrufs der auf den Abschluß des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen der Kl. hat die Bekl. gegen diese - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - aus abgetretenem Recht gemäß § 3 Abs. 1 HWiG einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung (Senat, BGHZ 152, 331, 336, 338; Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00 WM 2003, 64, 66, vom 15. Juli 2003 - XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1744, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 176 und vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847). Dieser Anspruch ist angesichts der weiten, nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht widerrufenen, Sicherungszweckerklärung ebenfalls durch die persönliche Haftungsübernahme mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung gesichert (BGH, Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411, jeweils m. w. Nachw.).

20 a) Nach gefestigter Rechtsprechung des erkennenden Senats, von der das Berufungsgericht zu Recht ausgegangen ist, kann der Darlehensnehmer im Falle des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie die Rückzahlung des Kapitals auch nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG mit der Begründung verweigern, bei dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Immobilienerwerb handele es sich um ein verbundenes Geschäft (Senat, BGHZ 152, 331, 337; BGH, Senatsurteile vom 26. November 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847 m. w. Nachw.). (Wird ausgeführt)

23 cc) Entgegen der Auffassung der Revision findet § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auch auf die streitgegenständliche Zwischenfinanzierung Anwendung. Zwar vertritt eine Mindermeinung in der Literatur die Auffassung, § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG greife nur ein, wenn der Zwischenkredit seinerseits grundpfandrechtlich gesichert ist (v. Westphalen/Emmerich/v. Rottenburg, VerbrKrG 2. Aufl. § 3 Rdn. 85, 87 m. w. Nachw.). Das ist hier aber nach § 2 des Darlehensvertrages der Fall, weil danach auch das Vorausdarlehen durch die Grundschuld gesichert wird.

24 b) Zutreffend hat das Berufungsgericht auch einen Einwendungsdurchgriff nach den aus § 242 BGB hergeleiteten Grundsätzen der Rechtsprechung zum verbundenen Geschäft verneint. Ein Rückgriff auf den von der Rechtsprechung zum finanzierten Abzahlungsgeschäft entwickelten Einwendungsdurchgriff scheidet bei dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkrediten aus (BGH, Urteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622 m. w. Nachw.).

25 c) Eine andere rechtliche Beurteilung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung der erst nach der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank). (Wird ausgeführt)

34 4. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Bekl. entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch der Kl. aus Verschulden bei Vertragsschluß verneint.

35 a) Zu Recht hat sich das Berufungsgericht allerdings nicht mit der Frage befaßt, ob aus der bei Abschluß des Darlehensvertrages unterbliebenen Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG ein Schadensersatzanspruch der Kl. folgen kann. Ein derartiger Schadensersatzanspruch (...)ist nämlich jedenfalls mangels Kausalität zwischen unterlassener Widerrufsbelehrung und dem Schaden in Gestalt der Realisierung von Anlagerisiken zumindest immer dann ausgeschlossen, wenn der Verbraucher - wie hier - den notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag vor dem Darlehensvertrag abgeschlossen hat. (Wird ausgeführt)

38 b) Eine Haftung der Bekl. wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht läßt sich nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung ablehnen. (...)

46 Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, daß die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muß (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m. w. Nachw.). Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (st. Rspr., vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m. w. Nachw.).

47 Dazu fehlt es (...) an ausreichendem Vortrag der Kl. Nicht dargetan ist auch, daß der Vermittler die Kl. etwa durch Vorspiegelung eines unzutreffenden Verkehrswertes arglistig getäuscht hat.

48 (e) Soweit sich die Kl. darauf berufen, die Bekl. habe sie über etwaige Nachteile der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufklären müssen, hat das Berufungsgericht zu Recht darauf verwiesen, daß eine hieraus folgende etwaige Aufklärungspflichtverletzung die von den Kl. begehrte Rückabwicklung des Darlehensvertrages schon deshalb nicht rechtfertige, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten führe (BGH, Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419 m. w. Nachw. und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524). Wie das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler festgestellt hat, haben die Kl. solche Mehrkosten nicht substantiiert dargetan.

49 bb) Mit diesen Ausführungen läßt sich eine Haftung der Bekl. für eigenes Aufklärungsverschulden indes nicht abschließend verneinen. Im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können (vgl. zu verbundenen Geschäften Senatsurteil vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, Umdruck S. 6 ff., 12 f.), und um dem in den Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, ergänzt der Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen:

50 Danach können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht der Bank begründende Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs wird unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Beweiserleichterung in Form einer widerleglichen Vermutung für die bislang von dem Darlehensnehmer darzulegende und zu beweisende (vgl. BGH, Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62) Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer oder Fondsinitiator sowie der von ihnen eingeschalteten Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ergänzt.

51 Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so daß sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

52 (1) Dabei ist für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht ausreichend, daß die Bank den übrigen am Vertrieb des Kapitalanlagemodells Beteiligten bereits vorab eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat. Vielmehr ist erforderlich, daß zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 1980 - III ZR 172/78, WM 1980, 620, 622 und Senatsurteil vom 5. Mai 1992 - XI ZR 242/91, WM 1992, 1355, 1358; vgl. Erman/Saenger, BGB 11. Aufl. § 358 Rdn. 7; MünchKommBGB/Habersack 4. Aufl. § 358 Rdn. 38; Staudinger/Kessal-Wulf BGB Neubearb. 2004 § 358 Rdn. 30), oder sich daraus ergeben, daß den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden (vgl. BGHZ 91, 9, 12; 159, 294, 301; BGH, Urteile vom 9. Februar 1978 - III ZR 31/76, WM 1978, 459, 460, vom 7. Februar 1980 - III ZR 141/78, WM 1980, 327, 328 f., vom 25. Oktober 2004 - II ZR 373/01, BKR 2005, 73, 74, vom 15. November 2004 - II ZR 375/02, WM 2005, 124, 126 und vom 6. Dezember 2004 - II ZR 394/02, WM 2005, 295, 297; Senatsurteile vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234 und vom 25. April 2006 - XI ZR 193/04, Umdruck S. 8) oder etwa daraus, daß der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (vgl. BGHZ 91, 9, 12; OLG Bamberg WM 2005, 593, 596).

53 (2) Daß die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbgeschäfts sucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers oder Fondsinitiators dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufsunterlagen, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer oder dem Fondsinitiator gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (vgl. BGHZ 156, 46, 51; BGH, Senatsurteil vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232, 2234).

54 (3) Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so daß sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

55 cc) Bei Anwendung dieser Grundsätze besteht nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt eine eigene Hinweis- und Aufklärungspflicht der Bekl., weil ihre Kenntnis von den grob falschen Angaben des Vermittlers über die angeblichen monatlichen Mieteinnahmen widerleglich vermutet wird und sie damit gegenüber den Kl. einen für sie - die Bekl. - erkennbaren konkreten Wissensvorsprung hatte.

56 (1) Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag der Kl. wußte die Bekl., daß die Kl. vom Vermittler arglistig getäuscht worden waren, der ihnen eine angebliche monatliche Nettomiete "verkaufte", die bei 11,30 DM/qm lag, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete lediglich 6,90 DM/qm betrug. Die Unrichtigkeit dieser Angabe des Vermittlers war angesichts einer gegenüber dem erzielten Mieterlös um 64 % überhöhten Kalkulation der den Kl. "verkauften" monatlichen Mieteinnahme evident und konnte von der Bekl. nicht übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht verschloß.

57 (2) Die Kenntnis der Bekl. von diesen fehlerhaften Angaben zur Miethöhe wird widerlegbar vermutet, weil auch die für die Annahme dieser Beweiserleichterung vorausgesetzten weiteren Indizien nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachvortrag der Kl. gegeben sind.

58 Danach bestand zwischen der Bekl., der Verkäuferin der Eigentumswohnung und den eingeschalteten Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die das Angebot einer Finanzierung von Eigentumswohnungen im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept zwischen der Bekl., der Verkäuferin und der H. Gruppe als Vermittlerin, in dessen Rahmen die Bekl. angeblich konkrete Vorgaben und Anweisungen an den Vertrieb gab. Dem entsprechend erfolgte die Finanzierung des Kaufpreises der durch die H. Gruppe vermittelten Eigentumswohnungen ausnahmslos durch den Abschluß eines Vorausdarlehens, das nach Zuteilung von zwei zeitgleich geschlossenen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Insoweit übernahmen die H. Gruppe oder die von ihr eingeschalteten Untervermittler sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern, wie etwa die Einholung der Selbstauskunft, die Beibringung sämtlicher Unterlagen sowie das Ausfüllen der Darlehens- und der Bausparanträge, und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Bekl. Die Auszahlung des Vorausdarlehens machte die Bekl. von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft abhängig, die stets von der zur H. Gruppe gehörenden HM. GmbH verwaltet wurde. Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgte in 90 % der bis Ende 1995 verkauften ungefähr 4.000 Eigentumswohnungen durch die Bekl.

59 Auch den Kl. wurde die Finanzierung des von ihnen erworbenen Miteigentumsanteils an der Eigentumswohnung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten. Sie hatten niemals persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Bekl. Der Vermittler, dem ebenso wie den anderen Vermittlern die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Bekl. bekannt war, benannte diese den Kl. gegenüber als finanzierendes Institut und legte ihnen die entsprechenden Darlehensantragsformulare der Bekl. zur Unterschrift vor.

60 dd) Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage hat die Bekl., für die dieser Wissensvorsprung angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar war, auf der Grundlage des im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalts verletzt. Sie hat die Kl. nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Bekl. gestanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, daß die Kl. bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen den Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben bzw. den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder das Vorausdarlehen bei der L-Bank und die beiden Bausparverträge bei der Bekl. abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Kl. ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsunterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen Haftung gemäß § 242 BGB entgegen halten.

III. 61 Da zu diesem Schadensersatzanspruch der Kl. Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen, war das angefochtene Urteil, soweit die Vollstreckungsgegenklage abgewiesen worden ist, aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird, nachdem die Parteien Gelegenheit hatten, ihr bisheriges Vorbringen im Hinblick auf die Modifikation der Rechtsprechung zu ergänzen, Feststellungen zur arglistigen Täuschung der Kl. durch den Verkäufer bzw. Vermittler der Eigentumswohnung, zum institutionalisierten Zusammenwirken der Bekl. mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie zum Angebot der Finanzierung des Miteigentumsanteils an der Eigentumswohnung im Zusammenhang mit den Verkaufsunterlagen und zu der zuvor erklärten Finanzierungsbereitschaft der Bekl. zu treffen haben.

62 Sollten danach die Voraussetzungen einer Schadensersatzpflicht der Bekl. für eigenes Aufklärungsverschulden bei Täuschungshandlungen des Vermittlers nicht gegeben sein, wird zu beachten sein, daß bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die - wie hier - wegen § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden dürfen, eine Haftung der Bank aus zugerechnetem Verschulden für unwahre Angaben des Vermittlers nicht in Betracht kommt. Eine Bank muß sich insoweit ein Fehlverhalten eines Anlagevermittlers - auch wenn er zugleich den Kredit vermittelt - durch unrichtige Erklärungen über die Kapitalanlage nicht gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an der der Senat festhält, wird der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ 152, 331, 333 und Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225, jeweils m. w. Nachw.). Möglicherweise falsche Erklärungen zum Wert des Objekts und zur monatlichen Belastung der Kl. betreffen nicht den Darlehensvertrag, sondern die Rentabilität des Anlagegeschäfts und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank (st. Rspr., vgl. Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m. w. Nachw.).

Nach ständiger Rechtsprechung des XI. Senats des BGH bleibt im Falle eines Widerrufs des eine Schrottimmobilie finanzierenden Kreditvertrages der Darlehensnehmer gegenüber der Bank verpflichtet und kann sich nur an seine (wertlose) Immobilie halten. Der II. Senat des BGH und der EuGH sehen das grundsätzlich anders. Dem nähert sich nun der XI. Senat an mit der Konstruktion eines Schadensersatzanspruchs des Kunden gegen die Bank.

Die Kläger, ein 36jähriger Arbeiter und seine Ehefrau, wurde 1996 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung zu kaufen. Sie unterwarfen sich in einer notariellen Urkunde gegenüber der Bank der sofortigen Zwangsvollstreckung; nach Widerruf wegen fehlender Belehrung dem Haus der Widerrufsgesellschaft erhoben sie Vollstreckungsgegenklage. Das OLG Hamm wies die Klage ab. Die Revision war erfolgreich.

Mit Urteil vom 16. Mai 2006 bestätigte der XI. Senat des BGH seine Rechtsprechung, wonach das Bankdarlehen auch in solchen Fällen grundsätzlich zurückzuzahlen ist. Auch ein Schadensersatzanspruch gegen die Bank wegen einer unterbliebenen Widerrufsbelehrung scheide aus. Im Hinblick auf entgegenstehende Entscheidungen des EuGH sah sich jedoch der Senat veranlaßt, seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten zu "ergänzen". Bei institutionalisiertem Zusammenwirken der kreditgebenden Bank mit Verkäufern könne sich der Kunde auf eine arglistige Täuschung auch gegenüber der Bank berufen, die in einem solchen Fall eine Aufklärungspflicht verletzt habe.