Aufklärungspflicht

Aufklärungspflicht; Verwalter; Kauf; Renovierungsarbeiten; Sonderumlage

Auch dann, wenn die Teilungserklärung vorsieht, daß der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist der Verwalter Kaufwilligen gegenüber nicht verpflichtet, ungefragt auf anstehende, noch nicht finanzierte Renovierungsmaßnahmen und eine daraus zu erwartende erhöhte Umlage hinzuweisen.

Das LG hat die sofortige Beschwerde der Bet. zu 2 zurückgewiesen und unter Bezugnahme auf die zutreffenden Gründe der amtsgerichtlichen Entscheidung, das die Bet. zu 2 zur Zahlung der anteiligen Sonderumlage in Höhe von 36.650 DM verpflichtet hat, zur Begründung ergänzend ausgeführt: Der Eigentümerbeschluß vom 19.2.1997 (= über die Erhebung einer Sonderumlage für Dach-, Fassaden- und Balkonsanierungsarbeiten) sei zu einem Zeitpunkt gefaßt worden, als die Bet. zu 1) bereits Eigentümer der Wohnung waren. Eine Aufklärungspflicht der Bet. zu 1 gegenüber den Bet. zu 2 bei Abschluß des Kaufvertrages über die anstehenden Sanierungsmaßnahmen habe nicht bestanden, insbesondere folge eine solche Pflicht entgegen der Ansicht der Bf. nicht etwa aus dem Umstand, daß sie als Verwalterin der Veräußerung habe zustimmen müssen, denn die Regelung diene nur dem Schutz der Wohnungseigentümer vor unerwünschten Erwerbern. Hiergegen wandten sich die Bet. zu 2 ohne Erfolg.

Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Rechtsfehler sind weder dargetan noch ersichtlich.

Der nach wie vor vertretene Einwand der Bet. zu 2, die Bet. zu 1 habe sie über die bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen aufklären müssen, ist unbegründet. Dabei ist bereits die Auffassung unzutreffend, für die Bet. zu 1 sei im Hinblick auf die Erklärung des Verkäufers unter Nr. I des Kaufvertrages vom 6.2.1996, "daß nach seiner Kenntnis seine Rechte beeinträchtigende Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht gefaßt worden sind, die auch ohne Eintragung im Grundbuch gegen den Käufer nach § 10 Abs. 3 WEG wirken würden", eindeutig ersichtlich gewesen, daß die Bet. zu 2 über die bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen einschließlich der dadurch entstandenen Kosten nicht informiert waren. Soweit die in Rede stehenden Baumaßnahmen bereits vor dem Erwerb des Wohnungseigentums durch die Bet. zu 2 beschlossen gewesen sein sollten, wird der Beschluß von der Erklärung nicht erfaßt: Die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Rechte eines Wohnungseigentümers werden dadurch ersichtlich nicht beeinträchtigt. Anders ist es hingegen etwa bei einem Beschluß über eine Veräußerungsbeschränkung bzw. die Einräumung eines Sondernutzungsrechts zugunsten eines Wohnungseigentümers, der erst in den rechtlichen Inhalt des Sondereigentums bzw. des Gemeinschaftseigentums des Wohnungseigentümers eingreift und diesen rechtlich insoweit beschränkt.

Fällt sonach ein etwaig zuvor ergangener Sanierungsbeschluß schon nicht unter die streitige Erklärung des Veräußerers, kann die Bet. zu 1 mangelnde Aufklärung von vornherein nicht zum Vorwurf gemacht werden. Die Frage, ob, wie die Bf. meinen, ausnahmsweise nach Treu und Glauben dann eine Aufklärungspflicht eines Verwalters gegenüber einem Erwerber begründet sein kann, wenn er bei einer Durchsicht des Vertrages unschwer und eindeutig feststellt, daß Rechte des Wohnungseigentümers beeinträchtigende Beschlüsse der Eigentümerversammlung existieren, obwohl sie nach den Regelungen im Vertrag nicht gefaßt sein sollen, stellt sich damit nicht. Grundsätzlich begründet das Zustimmungserfordernis wegen des in eine ganz andere Richtung weisenden Normzwecks, wie das LG bereits zutreffend anführt, allerdings keine Aufklärungspflicht des Verwalters gegenüber Erwerbern einer Wohnungseinheit. Der Verwalter ist insoweit gegenüber der Gemeinschaft nur berechtigt und verpflichtet, künftige Wohnungseigentümer entsprechend dem Normzweck, die Gemeinschaft gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft zu schützen (vgl. etwa Weitnauer-Lüke, WEG, § 12 Rdnr. 1; Bärmann-Pick-Merle, WEG, § 12 Rdnr. 1), unter Einsicht auch in den Kaufvertrag zu überprüfen. Dementsprechend hat der Verwalter einen ihm zur Zustimmung vorgelegten Kaufvertrag ersichtlich nicht etwa darauf zu untersuchen, ob der Veräußerer darin für den Erwerber wesentliche Beschlüsse der Eigentümersammlung verheimlicht. Im übrigen kann und sollte sich der Erwerber zur eigenen Sicherheit selbst über die in der Gemeinschaft gefaßten Beschlüsse durch Einsicht in das Beschlußbuch informieren.

Davon abgesehen wäre es - was das LG ersichtlich übersehen hat - den Bet. zu 2 überhaupt verwehrt gewesen, in diesem Verfahren mit Erfolg die Zahlung der Umlage mit der angeblichen Aufklärungspflichtverletzung der Bet. zu 1 verweigern zu können. Es fehlt bezüglich der Ansprüche ersichtlich an der Gegenseitigkeit. Die Bf. verkennen, daß die Bet. zu 1 hier keine eigenen Ansprüche verfolgt, gegen die sich ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Bet. zu 2 nur hätte richten können. Die Bet. zu 1 verfolgt vielmehr, und zwar zulässigerweise, ausschließlich in Verfahrensstandschaft in eigenem Namen fremde Ansprüche, nämlich solche der übrigen Wohnungseigentümer.