Aufklärungspflicht

Aufklärungspflicht; Treuepflicht; positive Vertragsverletzung; Rechtslage; Aufklärung; Erbe; Tod; Fortsetzung

Der über Rechtskenntnisse verfügende Vermieter verletzt seine mietvertragliche Treuepflicht, wenn er eine Aufklärung des Mieters über die Rechtslage unterläßt, obwohl ein Vertrauen des Mieters auf die Rechtskenntnis aus den Umständen erkennbar wird.

Der Kl. wohnt seit dem Jahre 1939 in einer Wohnung der Bekl. Ursprünglich bestand ein Mietverhältnis zwischen dem Vater des Kl. und der Bekl. Nach dem Tode des Vaters trat die Mutter des Kl. im Jahre 1945 in das Mietverhältnis ein. Am 15.4.1969 schlossen die Mutter des Kl. und die Bekl. einen neuen Mietvertrag. In den Mietvertrag ist aufgenommen, daß die Mietdauer ab dem 1.11.1939 rechnet. Ziffer 12 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die Bestandteil des Mietvertrages sind, enthält Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses durch Tod des Mieters. Es heißt dort u. a.: "Wurde der gemeinsame Hausstand nicht mit dem Ehegatten, sondern mit anderen Familienangehörigen geführt ..., so treten diese Familienangehörigen in das Mietverhältnis ein. ... Das Wohnungsunternehmen kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den nach Abs. 2 berechtigten Personen nur ablehnen, wenn Umstände vorliegen, die das Wohnungsunternehmen zur fristlosen Kündigung oder zur Auflösung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund berechtigen würden, oder bei deren Vorliegen das Wohnungsunternehmen nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung ein Mietverhältnis nicht abschließen würde ..."

Die Mutter des Kl. starb im Mai 1993. Es fand daraufhin am 25.5.1993 ein Gespräch zwischen dem Kl. und Herrn Z., einem Mitarbeiter der Bekl., statt, die Einzelheiten dieses Gespräches sind zwischen den Parteien streitig.

In der Folgezeit übersandte die Bekl. dem Kl. ein Schreiben v. 24.6.1993, in dem es heißt: "Da Sie mit Ihrer Mutter in Hausgemeinschaft lebten, beabsichtigen wir, das Mietverhältnis mit Ihnen auf der Grundlage eines neuen Mietvertrages und einer neuen derzeitigen Grundmiete von 645,30 DM zuzüglich 31,90 DM Mansardenmiete, 12,30 DM Sonderentgelt Modernisierung, 14,98 DM Breitbandkabel, 8,17 DM Gaspauschale, 55 DM Vorauszahlung für Kaltwasser und 235 DM Vorauszahlung für Heizung, fortzusetzen, sofern nicht in Ihrer Person ein Hinderungsgrund gegeben ist (BGB § 569 a Ziffer 5). Die anliegende Wohnungsbewerbung bitten wir innerhalb einer Woche ausgefüllt und unterschrieben zurückzusenden. Voraussetzung ist außerdem, daß der Zustand der Mietsache festgestellt wird. Wir bitten Sie daher, unseren Bauleiter ... anzurufen und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren."

Die Parteien schlossen sodann mit Datum v. 29.7.1993 einen neuen Mietvertrag ab. Gegenüber dem alten Mietzins von 409,70 DM wurde jetzt ein neuer Mietzins von 689,50 DM vereinbart. Der Kl. zahlte ab September 1993 den vereinbarten Mietzins von monatlich 689,50 DM.

Mit Schreiben v. 18.8.1997 erklärte der Kl. die Anfechtung der von ihm bei Abschluß des Mietvertrages abgegebenen Willenserklärung, da er erst im Jahre 1997 davon erfahren habe, daß ein Erbe kraft Gesetzes in das Mietverhältnis des Erblassers eintrete.

Mit seiner Teilklage macht der Kl. einen Anspruch auf Rückzahlung der Differenz zwischen der alten Miete in Höhe von 409,70 DM und der neuen Miete in Höhe von 689,50 DM für das Jahr 1994 geltend.

Die Klage ist begründet. Der Kl. hat gegen die Bekl. aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung einen Anspruch auf Erstattung der Mietdifferenz in Höhe von 3.357,60 DM für das Jahr 1994.

Es kann offenbleiben, ob der Kl. seine mit der Unterschrift unter den Mietvertrag v. 29.7.1993 abgegebene Willenserklärung wirksam wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB angefochten hat. Eine arglistige Täuschung liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Auskunftspflichtige angenommen hat, der andere Teil sei informiert (BGH NJW-RR 1996, 690, 692).

Der Kl. hat aber jedenfalls aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung gegen die Bekl. einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als sei der Mietvertrag v. 29.7.1993 nicht abgeschlossen worden, sondern das Mietverhältnis auf der Grundlage des Mietvertrages v. 15.4.1969 fortgesetzt worden.

Die Bekl. hat jedenfalls durch ihr zumindest sehr mißverständliches Schreiben v. 24.6.1993 die ihr aus dem Mietverhältnis mit dem Kl. erwachsenen Aufklärungspflichten verletzt. Ein Mietverhältnis begründet als Dauerschuldverhältnis auf beiden Seiten die Pflicht der gegenseitigem Rücksichtnahme. Dies gilt insbesondere im Verhältnis eines großen Wohnungsbauunternehmens mit eigener Rechtsabteilung gegenüber rechtsunkundigen Mietern. Es ist davon auszugehen, daß die Bekl. auf dem Gebiete des Mietrechts gegenüber dem Kl. einen erheblichen Informationsvorsprung hatte. Bei der Bekl. handelt es sich um ein großes Wohnungsbauunternehmen, das regelmäßig mit den beim Tode eines Mieters auftretenden rechtlichen Problemen befaßt ist. Der Kl. dagegen hat Zeit seines Lebens in der Mietwohnung seiner Eltern gewohnt und war daher vor dem Jahre 1993 nie gezwungen, sich mit Fragen des Mietrechts auseinanderzusetzen.

Die Bekl. war daher verpflichtet, den Kl. auch unaufgefordert darüber zu informieren, daß er bereits kraft Gesetzes in das vorher zwischen seiner Mutter und der Bekl. bestehende Mietverhältnis eingetreten war. Sie hätte ihn weiterhin darauf hinweisen müssen, daß er auch ohne Abschluß eines neuen Mietvertrages das Mietverhältnis fortführen könne und daß es seine freie Entscheidung sei, ob er einen neuen Mietvertrag zu ungünstigeren Bedingungen abschließen wolle. Statt dessen erweckte die Bekl. durch ihr Schreiben v. 24.6.1993 den Eindruck, sie sei nur zum Abschluß eines neuen Mietvertrages zu geänderten Bedingungen verpflichtet.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, sie habe angenommen und auch annehmen dürfen, dem Kl. sei diese Rechtslage bereits bekannt, da sie zum einen in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Bekl. enthalten sei und da im übrigen das Schreiben v. 24.6.1993 den Hinweis auf § 569 a Ziffer 5 BGB enthalten habe. Die Bekl. konnte weder davon ausgehen, der Kl. werde § 569 a Ziffer 5 BGB nachschlagen und verstehen, noch konnte sie erwarten, daß der Kl. die entsprechende Passage in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen lesen und richtig verstehen werde. Es ist bekannt, daß juristische Laien davor zurückschrecken, Gesetzestexte selbst zu suchen und zu lesen und umfangreichere Vertragstexte zu studieren. Hinzu kommt, daß der Kl. nach dem Tode seiner Mutter sicher zahlreiche Regelungen in bezug auf den Erbfall treffen mußte. Der Bekl. mußte es sich aufdrängen, daß der Kl. in dieser Situation rechtliche Beratung hinsichtlich des Mietverhältnisses bei ihr suchte. In dieser Situation war die Bekl. verpflichtet, den Kl. umfassend über die erfolgte Rechtsnachfolge zu informieren. Die Bekl. mußte davon ausgehen, daß der Kl. über die Rechtslage nicht informiert war. Die Bekl. mußte sich fragen, welche Gründe den Kl. sonst bewogen haben sollten, einen neuen Mietvertrag zu ungünstigeren Bedingungen abzuschließen. Der Bekl. mußte ferner bewußt sein, daß sie den Kl. durch ihre Bitte, die Wohnungsbewerbung innerhalb einer Woche auszufüllen und unterschrieben zurückzusenden, zeitlich unter Druck setzte. Zwar enthält das Schreiben v. 24.6.1993 keine Hinweise darauf, was geschehen werde, wenn die Frist von einer Woche nicht eingehalten wird. Es ist davon auszugehen, daß ein Mieter sich insbesondere bei Beginn eines Mietverhältnisses bemühen wird, ihm vom Vermieter gesetzte Fristen einzuhalten. Die Bekl. mußte ferner damit rechnen, daß der Kl. fürchtete, seine Wohnung zu verlieren.

Das Gericht ist davon überzeugt, daß der Kl. bei Kenntnis der Rechtslage den Mietvertrag v. 29.7.1993 nicht unterzeichnet hätte. Es sind keine Gründe erkennbar, warum der Kl. bei Kenntnis der Rechtslage einen Mietvertrag mit für ihn ungünstigeren Bedingungen hätte abschließen sollen. Seine Angabe im Schreiben v. 28.6.1997, er sei von Bekannten auf ein Urteil des BGH hingewiesen worden, ist glaubhaft.

Die Bekl. hat den Kl. daher so zu stellen, als sei der Mietvertrag v. 29.7.1993 nicht abgeschlossen worden. In diesem Falle hätte der Kl. an die Bekl. im Jahre 1994 statt des neuen Mietzinses in Höhe von 689,50 DM den ursprünglichen Mietzins in Höhe von 409,70 DM gezahlt. Die Bekl. hat dem Kl. daher den Differenzbetrag in Höhe von monatlich 279,80 DM zu erstatten, für das Jahr 1994 ergibt dies einen Betrag von 12 x 279,80 DM = 3.357,60 DM.