Aufhebungsvertrag

Aufhebungsvertrag; Annahmefrist; Räumungsanspruch; Betriebskostenvorschuss; Abrechnungsfrist; Kautionsrückzahlungsanspruch; Verjährungseinrede; Verjährungsfrist; Klageerweiterung; Verjährungsunterbrechungh

1. Schweigen des Vermieters auf die Bitte des Mieters, ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, stellt grundsätzlich eine Ablehnung des möglicherweise darin liegenden Angebotes auf Abschluß eines Aufhebungsvertrages dar. Im übrigen kann auch ein derartiges Angebot nur bis zu dem Zeitpunkt vom Vermieter angenommen werden, in welchem der Mieter den Eingang der Antwort des Vermieters unter regelmäßigen Umständen erwarten durfte.

2. Dem Vermieter, der von einer Räumung mit Rücksicht auf einen Krankenhausaufenthalt des Mieters absieht, ist dies nicht vorzuwerfen.

3. Betriebskostenvorschüsse können noch solange als solche geltend gemacht werden, wie die Abrechnungsfrist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums noch nicht abgelaufen ist.

4. Der Mieter kann nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen Ansprüche des Vermieters aufrechnen.

5. Die von einer Prozeßpartei in erster Instanz erhobene Verjährungseinrede ist auch ohne erneute Geltendmachung in zweiter Instanz zu berücksichtigen.

6. Die Verjährungsfrist des § 558 BGB wird auch durch Klageerweiterung während der Sechsmonatsfrist unterbrochen.

1. Entgegen der Ansicht der Bekl. zu 2) ist sie von der Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung nicht dadurch frei geworden, daß die Kl. sie bereits vor Januar 1988 aus dem Mietverhältnis entlassen hätte. Die Bekl. zu 2), die am 25. Mai 1987 aus der zusammen mit dem zwischenzeitlich verstorbenen Bekl. zu 1) am 10. September 1986 angemieteten Wohnung in der D-Straße in Berlin ausgezogen ist, hat mit Schreiben vom 15. Juni 1987 um Entlassung aus dem Mietvertrag gebeten. Dieses Schreiben hat die Kl. aber unstreitig zunächst nicht erreicht. Mit Schreiben vom 30. November 1987 hat die Bekl. zu 2) zwar dann das Schreiben vom 15. Juni 1987 nochmals übersandt - als Reaktion auf die fristlose Kündigung der Kl. vom 23. November 1987 - und dieser nochmals mitgeteilt, daß sie die Wohnung geräumt und die Schlüssel an Herrn B. übergeben habe. Hierauf erfolgte jedoch keine Reaktion seitens der Kl.

Die Schreiben der Bekl. zu 2) vom 15. Juni 1987 und 30. November 1987 stellen zwar ein Angebot zum Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages von seiten der Bekl. zu 2) dar, aber die Kl. hat dieses Angebot nicht ange-nommen. Grundsätzlich gilt Schweigen im Rechtsverkehr nicht als Wil lenserklärung, also auch nicht als Annahme eines Vertragsangebotes. Schweigen auf einen Antrag zur Aufhebung eines Mietverhältnisses gilt grundsätzlich nicht als Zustimmung, sondern als Ablehnung (BGH in GE 1981, 384 = WM 1980, 1397 = NJW 1981, 43, BGH in GE 1984, 377, 379 = WM 1984, 171).

2. Soweit das Amtsgericht in der Erklärung des Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 29. Januar 1988 im Rechtsstreit 11 C 532/87 Amtsgericht Wed-ding, die Bekl. zu 2) sei aus dem Mietverhältnis entlassen, eine Zustimmung zum Antrag der Bekl. zu 2) gesehen hat, kann dem nicht gefolgt wer-den. Denn die Erklärung des Prozeßbevollmächtigten der Kl. im Termin am 29. Januar 1988 stand in keinem zeitlichen Zusammenhang zum Schreiben vom 30. November, so daß die Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB nicht gewahrt war.

3. Der Kl. ist auch nicht vorzuwerfen (§ 254 BGB), daß sie die Räumung nicht unverzüglich betrieben hätte.

Zwar hatte die Kl. im Verfahren 11 C 532/87 Amtsgericht Wedding gegen den Bekl. zu 1) einen Räumungstitel erstritten, der bereits am 18. Februar 1988 rechtskräftig war. Dennoch ist der Kl. keine verzögernde Verhaltensweise vorzuwerfen. Der Bekl. zu 1) befand sich unstreitig wegen eines Kie-fernbruchs im Krankenhaus, so daß die aufgrund des Räumungsauftrags vom 16. März 1988 festgesetzte Räumung am 27. April 1988 nicht durch-geführt werden konnte, ohne daß es eines weiteren Nachweises der Er-krankung des Bekl. zu 1) bedurft hätte. Anfang Mai 1988 hat die Kl. dann neuen Räumungsauftrag erteilt. Die Räumung ist im September 1988 durchgeführt worden, nachdem der Bekl. zu 1) zwischenzeitlich im Juni 1988 verstorben ist. Die Kl. hatte jedenfalls bis einschließlich August 1988 den Besitz an der Wohnung nicht wiedererlangt, so daß die Bekl. zu 2) als Gesamtschuldnerin mit den unbekannten Erben des Bekl. zu 1) für die Nut zungsentschädigung haftet.

Diese Nutzungsentschädigung ist für die Monate Mai bis August 1988 in der Höhe der Warmmiete begründet. Der Abrechnungszeitraum 1988/89, der gemäß § 7 Nr. 10 a) des Mietvertrages den Zeitraum vom 1. Mai 1988 bis 30. April 1989 umfaßte, war zwar im Zeitpunkt des Schlusses der münd lichen Verhandlung bereits abgelaufen. Da gemäß § 7 Nr. 10 Abs. 1 Satz 2 des Mietvertrages aber über die geleisteten Vorschüsse erst bis zum Ab-lauf des neunten Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes ab-zurechnen ist, können die Vorschüsse noch als solche geltend gemacht werden. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist am 31. Januar 1990 wäre aller-dings über die Vorschüsse abzurechnen und gegebenenfalls zuviel gezahlte Beträge wieder zurückzuerstatten. Bis dahin besteht aber kein Zu-rückbehaltungsrecht der Bekl. zu 2).

4. Gegen den Anspruch der Kl. auf Zahlung der Nutzungsentschädigung ... hat die Bekl. zu 2) wirksam mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution in Höhe von 1.839,18 DM aufgerechnet. Da die Kl. nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist von 6 Monaten (OLG Celle NJW 1985, 1715; LG Berlin - Urteil vom 26. März 1987 - 62 S 262/86 - GE 1987, 999) nach der Räumung der Wohnung im September 1988 von ihrer Aufrechnungs- und Befriedigungsmöglichkeit hinsichtlich der Kaution auch bezüglich der wei-teren von ihr geltend gemachten Schadensersatzansprüche keinen Gebrauch gemacht hat, ist der Rückzahlungsanspruch der Bekl. zu 2) nach Ablauf der 6 Monate mit Ablauf des 31. März 1989 fällig geworden. Durch die Aufrechnungserklärung ist der Anspruch der Kl. aus § 557 BGB, gegen den die Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution unter diesen Umständen auch zulässig war (OLG Frankfurt/Main, WuM 1979, 1318), per 31. März 1989 (§ 389 BGB) bis auf einen Restbetrag von 3.357,54 DM erloschen.

IV. Weiter war der Schadensersatzanspruch der Kl. aus positiver Forderungsverletzung in Höhe eines Betrages von 1.247,70 DM begründet (wird ausgeführt).

Die in erster Instanz von der Bekl. zu 2) erhobene Einrede der Verjährung, die auch ohne erneute Geltendmachung in zweiter Instanz zu berücksichti-gen war (BGH-Urteil vom 15. Dezember 1988 - IX ZR 33/88 -), greift nicht durch. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache beginnt gemäß § 558 Abs. 2 BGB erst mit dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Da die Wohnung erst im September 1988 geräumt werden konnte, ist die Verjährung durch die Klageerweiterung vom 6. Januar 1989 rechtzeitig un-terbrochen worden (§ 209 Abs. 1 ZPO).