Aufhebungsanspruch betr. vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluß

Ein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung eines durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß festgelegten Kostenverteilungschlüssels (BGHZ 127, 99) jedenfalls dann nicht verlangen, wenn mit der Festlegung den geänderten Verhältnissen Rechnung getragen wurde und sich diese Verhältnisse unterdessen nicht geändert haben.

Den Antragstellern gehört seit dem 26. November 1986 die Wohnung Nr. 22 und seit dem 20. November 1990 das Dachgeschoß-Teileigentum Nr. 21, der Antragstellerin gehören außerdem die Wohnungen Nr. 3 und 23. Die Teilungserklärung vom 12. Dezember 1985 in Verbindung mit der Änderungserklärung vom 20. Februar 1986 sah ursprünglich nur 21 Einheiten vor, wobei die Einheit Nr. 21 mit einem dem jeweiligen Eigentümer zugebilligten Recht verbunden war, die Dachräume zu Wohnzwecken auszubauen. Nach der Änderungserklärung wurde der ursprünglich der Einheit Nr. 21 zugeordnete Miteigentumsanteil von 102/1000 in drei Einheiten aufgeteilt, nämlich das jetzige Teileigentum Nr. 21 mit 4/1000 bei einer Größe von ca. 125 m2 sowie die beiden Wohnungen Nr. 22 und 23. Nach § 7 der Gemeinschaftsordnung sollten die Bewirtschaftungskosten von den Eigentümern im Verhältnis ihrer Anteile getragen werden, nur die Umlage des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sollte sich nach dem Verhältnis der beheizten Flächen richten. Nach § 15 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung entfiel auf je 1 000stel Miteigentumsanteil jeweils eine Stimme.

In der Eigentümerversammlung vom 20. Dezember 1990 erklärte der Antragsteller seine grundsätzliche Bereitschaft, einer Neuaufteilung der 1000stel-Anteil nach Fertigstellung seines Dachausbaus zuzustimmen, ohne daß eine Abstimmung hierüber stattfand. Nachdem der Antragsteller selbst eine Aufstellung, die mit "Neue Anteile und Quadratmeter zu Abrechnungszwecken" überschrieben ist und für die Wohnung Nr. 21 einen Miteigentumsanteil von 39/1000 (statt bisher 4/1000) und eine Quadratmeterfläche von 90,6 m2 vorsieht, erstellt hatte, wurde durch Indischen bestandskräftigen Eigentümerbeschluß vom 11. Juli 1991 zu TOP 6 c gemäß Protokoll folgendes festgelegt:

"Auch nach Fertigstellung der Dachausbauten zu Wohnzwecken ist keine Änderung der Miteigentumsanteile erforderlich. Ungeachtet dessen bietet Herr M. an, die Anteile zu Abrechnungszwecken neu festzulegen. Der Verwalter informiert über die entsprechenden Minderungen der übrigen Anteile bei einer Erhöhung der Gesamtquadratmeterfläche durch die Ausbaumaßnahmen M.

Die entsprechende Aufstellung mit den neuen, für die Abrechnung maßgeblichen Daten (für die Zukunft, nach Ausbaufertigstellung) wird dem Protokoll als weiterer Anlage beigefügt.

Die entsprechende Beschlußfassung erfolgt einstimmig."

Die dem Protokoll beigefügte Anlage enthält unter der Nr. 5521 für die streitbefangene Wohnung Nr. 21 der Antragsteller die Veränderung der "Anteile ... zu Abrechnungszwecken" von 4/100 auf 39/1000.

In der Folgezeit seit dem 1. Januar 1992 beteiligten sich die Antragsteller für die Wohnung Nr. 21 an den Bewirtschaftungskosten mit 39/1000. In der Eigentümerversammlung vom 12. Oktober 1995 wurde die "Wohngeldgesamt- und Einzelabrechnung 1994" mehrheitlich beschlossen, in der die Antragsteller bezüglich der Wohnung Nr. 21 an den Betriebskosten mit 39/1000 beteiligt worden sind. Unter Berufung auf formelle Mängel sowie die Abweichung des Kostenverteilungsschlüssels von der ursprünglichen Teilungserklärung haben die Antragsteller den Beschluß über die Jahresabrechnung 1994 angefochten. Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat die Erstbeschwerde zurückgewiesen sowie die zweitinstanzlichen Anträge der Antragsteller auf Zustimmung der Gemeinschaft zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, hilfsweise auch der Miteigentumsanteile. Die Rechtsbeschwerde blieb erfolglos.

I. Gültigkeit des Abrechnungsbeschlusses 1994

Ohne Rechtsirrtum erachtet das Landgericht die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 12. Oktober 1995 zu TOP 3 betreffend das Gesamtabrechnungswerk für 1994 für unbegründet. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts liegen formelle Einladungsmängel nicht vor. Hinsichtlich der erst zwei Tage vor Beschlußfassung übersandten Gesamt- und Einzelabrechnung sind die Antragsteller in ihrer Rechtsverfolgung nicht beeinträchtigt, weil die von ihnen einzig gerügte Kostenverteilung auch bei kurzer Prüfung der Abrechnungsunterlagen erkennbar war.

Rechtlich einwandfrei führt der angefochtene Beschluß weiter aus, die Beteiligung der Antragsteller an den Betriebskosten mit 39/1.000 für ihre Wohnung Nr. 21 entspreche deshalb Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Eigentümer dies mit bestandskräftigem Mehrheitsbeschluß vom 11. Juli 1991 zu TOP 6 c so festgelegt haben. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts, an die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht gebunden ist (§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. § 561 ZPO), hat die Eigentümergemeinschaft am 11. Juli 1991 entsprechend der von dem Antragsteller gefertigten Aufstellung mit Bindungswirkung für die Zukunft eine Kostenbeteiligung von 39/1.000 für die Wohnung Nr. 21 festgelegt. Dies ist in der Folgezeit seit 1992 im übrigen auch so bei den Abrechnungen gehandhabt worden.

Vergeblich verweist die Rechtsbeschwerdebegründung darauf, daß der Mehrheitsbeschluß vom 11. Juli 1991, mit dem die Kostenverteilung abweichend von der Teilungserklärung geregelt worden ist, jedenfalls wegen Kompetenzüberschreitung der Eigentümergemeinschaft nichtig sei, sich nicht im Rahmen der Teilungserklärung halte und auch nicht mit der Beibehaltung der ursprünglichen Miteigentumsanteile vereinbar sei. Diese Gesichtspunkte hätten lediglich in einem rechtzeitig gemäß § 23 Abs. 4 WEG eingeleiteten Anfechtungsverfahren gegen den Eigentümerbeschluß vom 11. Juli 1991 angeführt werden können. Haben dagegen die Wohnungseigentümer den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Maßstab der Beteiligung an den Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluß geändert, so wird dieser bestandskräftig, wenn er nicht in der Frist des § 23 Abs. 4 WEG angefochten worden ist (BGHZ 127, 99 = GE 1994, 1383 = NJW 1994, 3230 = ZMR 1995, 34 = WM 1995, 61 = WE 1995, 183 = DWE 1994, 140). Solange die Bestandskraft wirkt, ist der am 11. Juli 1991 in der Gemeinschaft anderweitig festgelegte Kostenverteilungsschlüssel für die Kostenbeteiligung der Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG anzuwenden.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht im Anfechtungsverfahren betreffend die Jahresabrechnung 1994 nicht den Einwand der Antragsteller berücksichtigt, die in der Abrechnung gewählte Kostenverteilung gemäß dem Eigentümerbeschluß vom 11. Juli 1991 sei ungerecht und die Abänderung dieses Verteilungsschlüssels sei geboten. Die Ersetzung der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einer Änderung des Kostenverteilungsmaßstabes wird erst bei Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung wirksam und kann daher vorher nicht im Wege einer Einrede geltend gemacht werden (BGH NJW 1995, 2791).

II. Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung

An die Zulässigkeit der zweitinstanzlichen Antragserweiterung durch das Landgericht wegen Sachdienlichkeit ist der Senat gebunden. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht einen Anspruch der Antragsteller gegen die Gemeinschaft auf erneute Änderung des Kostenverteilungsschlüssels letztlich verneint. Der Bundesgerichtshof hat sich bisher zu den Konsequenzen der Bestandskraft eines vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlusses nicht geäußert. Demnach ist die Rechtsfrage offen, ob ein derartiger Mehrheitsbeschluß nur durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer oder durch neuerlichen Eigentümerbeschluß mit einfacher Mehrheit geändert werden kann, der evtl. schutzwürdige Belange eines Wohnungseigentümers aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses beachten muß (BGHZ 113, 197 = GE 1991, 295 = NJW 1991, 979 = WE 1991, 132). Die formelle Bestandskraft des vereinbarungsersetzenden Beschlusses ändert nichts an dessen Eigenschaft als Eigentümerbeschluß, der auch wieder geändert werden kann (vgl. Staudinger-Bub, WEG § 10 Rdn. 60 m. w. N.). Verbleibt es aber bei der Beschlußkompetenz der Gemeinschaft, kann auch ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Vornahme der Verwaltungsmaßnahme nach § 21 Abs. 4 WEG bestehen, zumindest wenn sachliche Gründe hierfür angeführt werden. Allerdings bedarf es im vorliegenden Fall keiner Entscheidung darüber, weil nach den vom Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellten Umständen ein solcher Änderungsanspruch im Ergebnis ohnehin ausscheidet.

Ein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung eines durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß festgelegten Kostenverteilungsschlüssels (BGHZ 127, 99 = GE 1994, 1383) jedenfalls dann nicht verlangen, wenn mit der Festlegung den geänderten Verhältnissen Rechnung getragen wurde und sich diese Verhältnisse unterdessen nicht geändert haben. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts stand die Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels am 11. Juli 1991 im Zusammenhang mit dem von Antragstellerseite damals vorgenommenen Dachgeschoßausbau. Die Einzelheiten des damals geänderten Verteilungsschlüssels gingen sogar auf einen von dem Antragsteller selbst gemachten Vorschlag zurück. dem die Gemeinschaft damals zustimmte und den sie seit 1992 bei den Abrechnungen dann auch praktizierte. Die damit verbundene Abkoppelung der Kostenverteilung von den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsquoten ist unerheblich, weil die Größenverhältnisse zwischen Miteigentumsanteil einerseits und Größe, Wert und Bedeutung des Sondereigentums nach freiem Belieben festgesetzt werden können (BGH NJW 1976, 1976). Dementsprechend muß auch keine Übereinstimmung zwischen anteiliger Beitragspflicht und Stimmkraft eines einzelnen Wohnungseigentümers bestehen, zumal dieser einen gerichtlich überprüfbaren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung hat.

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts hat die Gemeinschaft mit dem am 11. Juli 1991 geänderten Kostenschlüssel der intensiveren Nutzungsmöglichkeit des Teileigentums Nr. 21 Rechnung getragen, weiche durch den Dachgeschoßausbau und auch durch die räumliche Verbindung der beiden Teile dieser Einheit geschaffen worden ist. Wenn ein erneuter Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft über eine schon geregelte Angelegenheit schutzwürdige Belange eines Wohnungseigentümers aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses beachten muß (BGHZ 113, 197 = GE 1991, 295), kann umgekehrt auch ein einzelner Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine Verwaltungsmaßnahme nur unter Beachtung von deren schutzwürdigen Belangen aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses verlangen. Aus dem Vortrag der Antragsteller sind jedoch keine Gesichtspunkte ersichtlich, die für eine erneute Änderung des seit 1992 gehandhabten Verteilungsschlüssels sprechen würden. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts ist den Antragstellern auch nicht im Zusammenhang mit der Kostenneuregelung vom 11. Juli 1991 verbindlich eine Änderung der Miteigentumsquoten angeboten worden. Rechtlich einwandfrei verneint das Landgericht deshalb auch einen Änderungsanspruch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben.

III. Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile

Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Landgericht auch den von ihm zugelassenen Hilfsantrag, mit dem die Antragsteller für ihr Teileigentum Nr. 21 einen geänderten Miteigentumsanteil und damit ein Stimmrecht von 39/1 000 entsprechend dem geänderten Kostenverteilungsschlüssel erstreben, für unbegründet gehalten. Wie der Senat in seinem zur Veröffentlichung bestimmten Beschluß vom 17. Dezember 1997 - 24 W 3797/97 - ausgeführt hat, ist die Veränderung der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsquoten einer Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG nicht zugänglich. Die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsquoten gehören nicht zum Inhalt des Sondereigentums im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG, sondern sind neben dem gesetzlich oder durch Teilungserklärung ausgestatteten Sondereigentum Bestandteil des Wohnungseigentums gemäß § 1 Abs. 2 WEG. Die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsquoten gehören zu dem sachenrechtlichen Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, welches die Basis für das Gemeinschaftsverhältnis im Sinne der §§ 10 ff. WEG bildet. Eine Grundlage für den Anspruch der Antragsteller auf die verlangte Änderung des sachenrechtlichen Grundverhältnisses ist nicht gegeben. Unberührt davon bleibt, daß Wohnungseigentümer untereinander und auch der Inhaber mehrerer Wohneinheiten ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer die ihnen zustehenden Miteigentumsquoten intern verändern dürfen (BGH NJW 1976, 1976), jedenfalls wenn dies ohne Einwirkung auf die Beitragspflichten und die Stimmrechte bleibt (vgl. Palandt/Bassenge, BGB 56. Aufl., WEG § 12 Rdn. 3).

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht auch einen Anspruch der Antragsteller gegen die Gemeinschaft auf Änderung der Stimmrechtsverhältnisse abgelehnt. Allerdings wäre eine derartige Verschiebung der Stimmrechtsverhältnisse einer Regelung durch Vereinbarung zugänglich, wie auch sonst abweichend von § 25 Abs. 2 WEG die Stimmkraft zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden kann.

Ohne Rechtsirrtum geht das Landgericht davon aus, daß ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen, wie sie die Teilungserklärung darstellt, nur in Ausnahmefällen zulässig ist, wenn nämlich außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einer bestehenden Vereinbarung als unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen. Selbst bei wirtschaftlichem Ungleichgewicht der Stimmrechte und Gefahr der Majorisierung besteht aber kein Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Änderung des in der Teilungserklärung festgelegten Stimmrechtes. Das hat der Senat bereits für das sogenannte Objektstimmrecht ausgeführt (OLGZ 1994, 389, = GE 1994, 415 = NJW-RR 1994, 525 = ZMR 1994, 168 = WM 1994, 227 = WE 1994, 370 = KGR Berlin 1994, 62), gilt aber ebenso, wenn in der Teilungserklärung das Stimmrecht an die Miteigentumsanteile geknüpft ist. Ausreichenden Schutz vor mißbräuchlicher Stimmrechtsabgabe bietet vielmehr die Möglichkeit, im Beschlußanfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4 WEG inhaltliche Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung geltend zu machen.