Aufhebung der Wasserversorgungssperre wg. Wohngeldrückständen bei Wohnungseigentumswechsel

Der neue Wohnungseigentümer haftet nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers. Eine gegen den Rechtsvorgänger durchgeführte Wassersperre darf dem Erwerber gegenüber nur dann aufrechterhalten werden, wenn er im Zeitpunkt der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung Wohngeldrückstände in erheblichem Umfang hatte.

Der Antragsteller wurde Eigentümer der Wohnung Nr. 3 der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft durch Zuschlagsbeschluß im Zwangsversteigerungsverfahren vom 23. Januar 2006. Der Voreigentümer dieser Wohnung war schon seit geraumer Zeit mit erheblichen Wohngeldbeträgen in Rückstand. Die Gemeinschaft hatte deshalb bezüglich dieser Wohnung und einer Reihe von anderen Wohnungen im Hause, für die erhebliche Wohngeldrückstände bestanden, im Jahre 2004 durch nicht rechtskräftig für ungültig erklärte Beschlüsse beschlossen, daß diesen Wohnungen das Wasser gesperrt wird. Dieser Beschluß wurde auch umgesetzt.

Der Antragsteller beantragte bei der Verwaltung nach Erwerb des Eigentums die Aufhebung dieser Wassersperrung. Seine Wohnung hat er an den Voreigentümer vermietet. Das monatliche Wohngeld von 247 € hat er für den Monat Februar am 2. März 2006 entrichtet, für den Monat März am 4. April 2006 und für den Monat April am 6. Juni 2006. Ferner entrichtete er am 3. Mai 2006 55,87 € für den Monat Januar 2006. Auf sein Betreiben wurde die Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2006 einberufen, mit dem einzigen Tagesordnungspunkt Aufhebung der Wassersperrung für die Wohnung Nr. 3. Dieser Beschlußantrag wurde von der Mehrheit der Eigentümer abgelehnt.

Zwischenzeitlich hat der Antragsteller das gesamte Wohngeld, das bisher für das Jahr 2006 fällig wurde, gezahlt, und er hat im Moment keine Wohngeldrückstände. Er beantragt mit seinem am 23. Juni 2006 bei Gericht eingegangenen Antrag,

1. den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 7. Juni 2006 über die Aufhebung der Wassersperrung der Wohnung Nr. 3 für ungültig zu erklären,

2. den Antragsgegnern aufzugeben, sich mit der Entsperrung der Wassersperre bezüglich der dem Antragsteller gehörenden Wohnung Nr. 3 und mit dem Wiederanschluß dieser Wohnung an die gemeinschaftliche Wasserversorgung der Wohnanlage einverstanden zu erklären.

Die Antragsgegner und die Verwalterin sind dem Antrag zuletzt nicht mehr entgegengetreten.

Auf Anregung des Antragstellers hat das Gericht am 28. August 2006 eine einstweilige Anordnung erlassen, wonach die Wohnung wieder an die gemeinschaftliche Wasserversorgung anzuschließen sei.

Die Wohnungseigentumsverwalterin wurde gemäß § 44 Abs. 3 und 4 angewiesen, für die unverzügliche Erfüllung der Verpflichtung Sorge zu tragen und die Sperrung des Wasseranschlusses der Wohnung Nummer 3 auf Kosten der gesamten Gemeinschaft aufzuheben.

Der Antrag ist zulässig. Gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG hat das Amtsgericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Antrag eines Eigentümers über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung zu entscheiden. Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt dies auch für die Anfechtung von sogenannten Negativbeschlüssen, durch die ein Beschlußantrag von der Mehrheit der Eigentümer lediglich abgelehnt wurde. Für solche Anträge besteht jedenfalls dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn gleichzeitig die Verpflichtung der Eigentümer auf Zustimmung zu dem Beschlußantrag als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung begehrt wird. Dies ist hier der Sache nach geschehen. Der Antrag Ziffer 2 aus der Antragsschrift ist als Antrag auf Zustimmung auszulegen. Das Amtsgericht Charlottenburg ist örtlich zuständig, da sich die Wohnanlage im Bezirk dieses Gerichts befindet.

Der Antrag ist auch begründet. Die Antragsgegner waren gehalten, am 7. Juni 2006 den Wiederanschluß der Wohnung an die Wasserversorgung zu beschließen. Der Antragsteller haftet nicht für die Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers. Die Wassersperre durfte gegenüber ihm als Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB nur dann aufrechterhalten werden, wenn er zum Zeitpunkt der Beschlußfassung Wohngeldrückstände in erheblichem Umfang im Sinne der hierzu ergangenen Rechtsprechung gehabt hätte. Zum Zeitpunkt der Beschlußfassung hatte er einen Wohngeldrückstand von allenfalls einem Monat. Dies ist unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten nicht ausreichend gewesen, um eine so einschneidende Maßnahme wie die Wassersperre aufrechtzuerhalten. Inzwischen bestehen unstreitig keinerlei Wohngeldrückstände des Antragstellers mehr, so daß ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB, das einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger voraussetzt, nicht mehr bestehen kann.

Der Beschluß war daher auf die im Sinne des § 23 Abs. 4 WEG rechtzeitige Anfechtung des Antragstellers hin für ungültig zu erklären, und die Antragsgegner waren zur Zustimmung zu verpflichten. Da der Wiederanschluß der Wohnung bereits durch einstweilige Anordnung angeordnet ist, hat das Gericht beschlossen, diese einstweilige Anordnung auch über den rechtskräftigen Abschluß dieses Verfahrens hinaus für vollstreckbar zu erklären.

Hauptsacheerledigung ist auch nicht eingetreten, obwohl die Wohnung unstreitig wieder angeschlossen wurde. Der Geschäftsführer der Verwaltung hat in der mündlichen Verhandlung erklärt, daß er dies in Erfüllung seiner Verpflichtung aus der einstweiligen Anordnung veranlaßt habe, sich aber grundsätzlich an die Beschlüsse der Gemeinschaft weiterhin gebunden fühlt.

Die Verfahrenskosten wurden gemäß § 47 S. 1 WEG den Antragsgegnern als Gesamtschuldner auferlegt, da sie vollumfänglich unterlegen sind, und dies daher der Billigkeit im Sinne der genannten Vorschrift entspricht. Das Gericht sieht jedoch keinen Anlaß, von dem in Wohnungseigentumssachen geltenden Grundsatz abzuweichen, wonach außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind.

Der Geschäftswert wurde gemäß § 48 Abs. 3 WEG in Höhe des geschätzten Interesses der Beteiligten an der Entscheidung festgesetzt. Das Gericht hat dabei einen Wert von 3.000 € genommen, der nach den unbestrittenen Angaben des Verwalters in etwa dem Wohngeld-rückstand zum Zeitpunkt der angefochtenen Beschlußfassung entspricht. Eine am Mietwert der Wohnung orientierte Festsetzung erschien hingegen unangemessen, da nach § 48 Abs. 3 WEG grundsätzlich das Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung maßgebend ist und nicht das Einzelinteresse des Antragstellers.

Eine wegen aufgelaufener Wohngeldrückstände durchgeführte Wassersperre für die Eigentumswohnung kann gegenüber dem Erwerber der Wohnung nur dann aufrechterhalten bleiben, wenn dieser seinerseits (erhebliche) Wohngeldzahlungen schuldig bleibt. Das gilt selbst dann, wenn der bisherige (säumige) Wohnungseigentümer nunmehr als Mieter in der Wohnung verbleibt.

Ein Wohnungseigentümer kam mit seinen Wohngeldzahlungen in Rückstand, woraufhin ihm das Wasser abgesperrt wurde. Er verkaufte daraufhin die Wohnung. Die Wassersperre wurde jedoch nicht aufgehoben - möglicherweise deswegen, weil der alte Wohnungseigentümer sich nunmehr in der Wohnung als Mieter aufhielt. Der neue Wohnungseigentümer kam seinen Wohngeldzahlungen - wenn auch teilweise verspätet - nach. Dennoch lehnte die Eigentümerversammlung die Aufhebung der Wassersperre ab. Durch einstweilige Anordnung wurden die Wohnungseigentümer verpflichtet, die Wasserversorgung für die Wohnung wiederherzustellen. Diesen Beschluß hielt das AG Charlottenburg letztlich aufrecht.

Das AG Charlottenburg hielt den Antrag des (neuen) Wohnungseigentümers für zulässig. Im FGG-Verfahren habe das AG über den Antrag eines Eigentümers über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung zu entscheiden. Das gelte auch für die Anfechtung von sogenannten Negativbeschlüssen, durch die ein Beschlußantrag von der Mehrheit der Eigentümer lediglich abgelehnt worden sei. In der Sache sei der Antrag begründet, denn der Erwerber hafte nicht für die Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers. Die Wassersperre hätte ihm gegenüber nur dann aufrechterhalten werden können, wenn er selbst zum Zeitpunkt der Beschlußfassung Wohngeldrückstände in erheblichem Umfang gehabt hätte. Das sei hier nicht der Fall gewesen. Vorliegend sei eine Hauptsachenerledigung auch nicht deswegen eingetreten, weil die Wohnung inzwischen unstrittig wieder angeschlossen worden sei. Denn die Verwaltung habe erklärt, daß dies nur in Erfüllung aus der einstweiligen Anordnung geschehen sei, die Verwaltung sich aber grundsätzlich an die Beschlüsse der Gemeinschaft weiterhin gebunden fühle.

Das Amtsgericht hat den Geschäftswert nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung festgesetzt und insofern einen Wert angenommen, der in etwa dem Wohngeldrückstand des bisherigen Eigentümers entspreche. Eine am Mietwert der Wohnung orientierte Festsetzung sei unangemessen.

Zur Gesamtproblematik vgl. Kümmel/von Seldeneck GE 2002, 1045 ff. hingewiesen.