Aufhebung der staatlichen Verwaltung

Aufhebung der staatlichen Verwaltung; Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung über ein Grundstück ist der gemäß § 16 Abs. 2 VermG aus den in bezug auf das Grundstück bestehenden Rechtsverhältnissen allein Berechtigte und Verpflichtete der Eigentümer; der ehemalige staatliche Verwalter haftet daneben nicht (mehr).

Der Kl., ein eingetragener Verein, hat mit einer ehemaligen Kommunalen Wohnungsverwaltung, die inzwischen in eine GmbH umgewandelt ist, einen Mietvertrag abgeschlossen. Im Rahmen der Vertragsbeziehung hat der Kl. auch die Durchführung bestimmter Instandsetzungsmaßnahmen übernommen. Bei dem Grundstück handelte es sich um ein staatlich verwaltetes. Die Grundstückseigentümer, eine Erbengemeinschaft, waren von der bekl. Wohnungsbaugesellschaft über die derzeitige Nutzung des Grundstücks durch den Kl. informiert worden. Sie hatten sich gegen den geplanten Ausbau und die Sanierung gewandt und dies sowohl dem Kl. als auch der Bekl. mitgeteilt. Zwischenzeitlich ist die staatliche Verwaltung für das Grundstück aufgehoben worden. Der Kl. hat Instandsetzungsarbeiten an den vom Mietvertrag erfaßten Gebäudeteilen durchgeführt und verlangt vorliegend von der Bekl. Aufwendungsersatz. Das LG hielt die Passivlegitimation der bekl. Wohnungsbaugesellschaft nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung nicht mehr für gegeben.

Der Kl. kann von der Bekl. weder Aufwendungsersatz gemäß § 190 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit dem Auftrag vom 10. April 1990 noch gemäß § 190 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 verlangen.

Die Bekl. ist nicht passivlegitimiert hinsichtlich dieser Ansprüche, nachdem die staatliche Verwaltung über das streitbefangene Grundstück aufgehoben und mit bestandskräftigem Bescheid vom 30. Juli 1991 die Verfügungsbefugnis über das Grundstück an die Eigentümer zurück übertragen wurde. Mit Bestandskraft des Bescheids traten die Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 VermG in alle in bezug auf das Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse und damit auch in das zwischen den Parteien bestehende Auftragsverhältnis vom 10. April 1990 und das Mietverhältnis vom 4. Mai 1990 ein.

Entgegen der Auffassung des Kl. handelt es sich bei der Regelung des § 16 Abs. 2 VermG nicht um einen gesetzlichen Schuldbeitritt, sondern um eine gesetzliche Vertragsübernahme unter Ausschluß der bisher aus dem Vertrag verpflichteten Bekl.

Aus dem Wortlaut der Regelung läßt sich dies zwar nicht eindeutig entnehmen, denn das Gesetz verwendet weder die Wörter "Beitritt" noch "Übernahme". Allerdings ist festzuhalten, daß ein klarstellender Zusatz hinsichtlich einer Mithaftung des bisherigen Verpflichteten, wie er beispielsweise in § 571 Abs. 2 BGB enthalten ist, in § 16 Abs. 2 VermG fehlt. Dies ist ein Indiz dafür, daß der Gesetzgeber eine solche Mithaftung nach dem Vermögensgesetz gerade nicht gewollt hat.

Dies ergibt sich nach der Auffassung des Gerichts auch aus dem Sinn der Regelung des § 16 Abs. 2 VermG. Durch diese Bestimmung sollen die rechtmäßigen Eigentümer in alle durch die staatliche (Zwangs-) Verwaltung suspendierten Rechte und Pflichten bezüglich ihres Eigentums wieder eingesetzt werden. Sie sollen die volle und uneingeschränkte Verfügungsgewalt wiedererlangen. Mit diesem Ziel vertrüge es sich nicht, wenn neben dieser Berechtigung und Verpflichtung aus dem Eigentum noch diejenige des bisherigen (Zwangs-) Verwalters bestehen bliebe, da dieser in aller Regel gegen den Willen der Eigentümer eingesetzt wurde. Die zwangsweise Weitergeltung der Verpflichtung aus dem Grundstück würde die Stellung des Eigentümers lediglich einschränken und nicht verbessern. Maßgeblicher Gesichtspunkt dafür, daß mit § 16 Abs. 2 VermG eine befreiende Schuldübernahme durch die Eigentümer gewollt war, ist aber der Gesichtspunkt der Haftungsmasse.

Für die Ansprüche des Kl. gegen die Bekl. bis zur Aufhebung der staatlichen Verwaltung stand dem Kl. das Grundstück als Haftungsmasse zur Verfügung. Ausweislich des Vertragstextes vom 4. Mai 1990 sollten auch die für die Sanierung des Grundstücks erforderlichen Kredite "zu Lasten des Grundstücks" aufgenommen werden. Hinsichtlich dieser Haftungsmasse ist mit Rechtskraft des Bescheides des Vermögensamtes vom 31. Juli 1991 die Verfügungsbefugnis des bisherigen staatlichen Verwalters aufgehoben und auf die Eigentümer zurückübertragen worden. Die Haftungsmasse Grundstück steht dem Kl. damit nach wie vor zur Verfügung, nur nicht auf seiten der Bekl., sondern auf seiten der Eigentümer. Der Kl. ist dadurch nicht schlechter gestellt als vorher und schon gar nicht einem "Schuldner ungewisser Bonität" ausgesetzt, sondern demjenigen Schuldner, der über die bisherige Haftungsmasse nun verfügt. Dagegen könnte die Bekl. ihren Verpflichtungen aus den zwischen den Parteien abgeschlossenen Verträgen nicht mehr nachkommen, weil es ihr an der Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Grundstücks fehlt. Kredite zu Lasten des Grundstücks zur Finanzierung der Instandsetzungsarbeiten und damit auch zur Abgeltung der Aufwendungsersatzansprüche des Kl. kann sie nicht mehr aufnehmen. Und für den Extremfall, daß sämtliche von ihr bisher verwalteten Grundstücke den Eigentümern zurückgegeben werden sollten, verfügte sie über keinerlei finanzielle Deckungsmasse, um etwaigen Ansprüchen aus Miet- oder sonstigen von ihr als Verwalterin geschlossenen Verträgen nachzukommen. Die Annahme eines mit § 16 Abs. 2 VermG gewollten Schuldbeitritts ergibt sich daher auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Gläubigerschutzes. Vielmehr ist mit § 16 Abs. 2 VermG eine gesetzliche Vertragsübernahme begründet; der früher Verfügungsberechtigte bzw. staatliche Verwalter wird mit Wirkung ex nunc von den sich aus dem Schuldverhältnis ergebenden Rechten und Pflichten frei, die an seiner Stelle nunmehr den Berechtigten treffen (vgl. Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstege

n, Vermögensgesetz, 1992, unter Hinweis auf die amtliche Erläuterung in Bundestagsdrucksache 11/7831 S. 11 zu § 17 S. 1 VermG).

Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Fall der echten Restitution gemäß § 3 Abs. 1 S. 1 VermG handelt, bei dem das Eigentum zurück-übertragen wird, oder ob es sich - wie hier - um einen Fall der Aufhebung der staatlichen Verwaltung gemäß § 11 Abs. 1 S. 1 VermG handelt, da auch der staatliche Verwalter von Volkseigentum nicht als Eigentümer handelte, sondern als eine Art staatlicher Treuhänder. Insoweit war seine Position vergleichbar derjenigen eines Zwangsverwalters nach dem Zwangsversteigerungsgesetz oder eines Konkursverwalters nach der Konkursordnung. Für diese Fälle ist anerkannt, daß nach Aufhebung der Zwangsverwaltung allein der Vollstreckungsschuldner aus Handlungen des Verwalters verpflichtet ist (vgl. z. B. Zeller/Stöber, ZVG, 13. Aufl., Anm. 5.4. zu § 161). Dabei ist unerheblich, daß die KWV als Rechtsvorgänger der Bekl. die Verträge mit dem Kl. im eigenen Namen abschloß. Denn auch Testamentsvollstrecker, Konkursverwalter oder sonstige Personen, die aufgrund eines Amtes fremde Vermögen verwalten, handeln kraft eigenen Rechts im eigenen Namen. Aber durch die kraft ihres Amtes von ihnen abgeschlossenen Verträge werden nicht zwischen ihnen persönlich und dem Vertragsgegner, sondern zwischen diesem und den Inhabern der von ihnen verwalteten Vermögen rechtliche Beziehungen geschaffen. Die Handelnden erwerben für ihre Person weder Rechte noch Pflichten aus den Verträgen, noch werden sie durch diese verpflichtet (RGZ 80, 416 ff., 418). So liegt der Fall auch hier. Nachdem durch die Aufhebung der staatlichen Verwaltung die Verfügungsbefugnis über den Vermögensgegenstand - das Grundstück - auf die Eigentümer übertragen wurde, sind aus den Verträgen einzig sie verpflichtet.

Dem Kl. war die Aufhebung der staatlichen Verwaltung zugunsten der Eigentümer spätestens seit dem Räumungsrechtsstreit zwischen ihnen und den Eigentümern (AG Tempelhof-Kreuzberg - 103 C 66/91 -) bekannt, der durch Urteil vom 9. Januar 1992 endete. Er hätte deshalb mit seiner unter dem 10. März 1992 erhobenen Klage nicht mehr die Bekl., sondern die Eigentümer wegen seines Aufwendungsersatzanspruchs in Anspruch nehmen müssen.

Da die Klage bereits aus diesem Grund abzuweisen war, kann dahinstehen, daß die Aufwendungsersatzforderungen des Kl. der Höhe nach nur zu einem geringen Teil begründet sind, soweit sie auf dem Auftrag vom 10. April 1990 beruhen, und gänzlich unbegründet sind, soweit sie auf der Grundlage des Mietvertrages vom 4. Mai 1990 geltend gemacht werden. Zwar hat der Kl. gemäß § 190 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit dem Auftrag vom 10. April 1990 einen Anspruch auf Erstattung der Aufwendungen, die der Durchführung der vertraglich vorgesehenen Arbeiten dienten. Diesen hat er jedoch nur in Höhe von 13.859,22 DM schlüssig dargelegt anhand der Positionen 3.3 bis 5., 6.1 bis 7., 3.1 und 3. 2, 2.1 und 7.1 des Leistungskatalogs der Ingenieurin G. Die darüber hinaus in der Klageschrift auf Seite 6 aufgeführten Positionen lassen sich dagegen nicht mit den Nummern 3 bis 7 des Auftrags vom 10. April 1990 in Übereinstimmung bringen.

Soweit der Kl. Aufwendungsersatz auf der Grundlage des Mietvertrages vom 4. Mai 1990 geltend macht, ist diese Forderung wegen Fehlens der vertraglich vorgesehenen Finanzierungsvereinbarung nicht begründet. Unstreitig ist eine solche Vereinbarung nicht zustande gekommen, wobei unerheblich ist, aufgrund welcher Umstände es dazu nicht kam. Unstreitig ist auch ein Kredit der Sparkasse der DDR oder eines sonstigen Bankinstituts zu Lasten des Grundstücks nicht aufgenommen worden. Ein Anspruch auf Erstattung von Aufwendungen kann daher auf dieser Vertragsgrundlage nicht erfolgreich geltend gemacht werden.

Der Mietvertrag vom 4. Mai 1990 ist auch nicht durch den Vorvertrag vom 15. Oktober 1990 ersetzt worden, da dessen Wirksamkeit von der Zusage öffentlicher Fördermittel abhängig war, die nicht erfolgt ist. Bei dem Aktenvermerk der BSM handelt es sich nämlich entgegen der Auffassung der Bekl. noch nicht um eine Zusage, sondern um eine erste "Kostenschätzung unter dem Vorbehalt, daß noch keine Ausschreibung der Bauleistungen erfolgt ist". Rechte aus diesem Vertrag kann der Kl. daher ebenfalls nicht ableiten. Soweit er ohne Abschluß der "Finanzierungsvereinbarung" bzw. des "Rahmenvertrags" Aufwendungen tätigte, hat er dies auf eigenes Risiko getan.

Schließlich kann der Kl. von der Bekl. auch nicht Ersatz seiner Aufwendungen aus einem von dieser abgegebenen "Anerkenntnis" verlangen. Denn bei den Äußerungen der Bekl. hinsichtlich der Begleichung der vom Kl. vorgelegten Rechnungen handelt es sich weder um ein konstitutives (§ 781 BGB) noch um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Vielmehr hat die Bekl. sowohl in ihrem Schreiben vom 1. Oktober 1991 an den Prozeßbevollmächtigten des Kl. als auch in dem an denselben Adressaten gerichteten Schreiben vom 13. November 1991 betont, sie werde "sofern ein Rechtsanspruch" bestehe bzw. "nach Prüfung der Rechnungen" zahlen. Darin liegt gerade keine unbedingte Zahlungszusage.

Eine solche ergibt sich auch nicht aus dem internen Vermerk vom 2. De-zember 1991 über einen Betrag von 4.437,97 DM, da es auch hier unter Ziffer 2 heißt "zur endgültigen Bearbeitung der Rechnung sind die Originalbelege für das Material erforderlich", d. h., daß die Prüfung noch nicht abgeschlossen war. Darin liegt kein Anerkenntnis.

Im Mittelpunkt einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 1992 stand die Frage, ob bei einem ehemals staatlich verwalteten Grundstück der staatliche Verwalter für Aufwendungsersatzansprüche von Mietern auch noch haftet, wenn die staatliche Verwaltung aufgehoben worden ist. Das Landgericht Berlin hat diese Frage verneint.

In dem betreffenden Fall war es darum gegangen, daß 1990 Gebäudeteile an einen Verein vermietet worden waren - damals noch von der Kommunalen Wohnungsverwaltung, die inzwischen umgegründet war in eine Wohnungsbaugesellschaft. Es gab zwischen den Vertragsparteien (KWV) und dem Mieter Absprachen, daß der Mieter bestimmte Instandsetzungsmaßnahmen durchführt.

Die eigentlichen Grundstückseigentümer hatten sowohl dem Mieter als auch der Kommunalen Wohnungsverwaltung/Wohnungsbaugesellschaft gegenüber erklärt, daß sie mit dem ganzen Verfahren nicht einverstanden seien. Die Arbeiten wurden dennoch weitergeführt.

Der Mieter verklagte schließlich die Wohnungsbaugesellschaft auf Aufwendungsersatz.

Ohne Erfolg. Das Landgericht Berlin war nämlich der Auffassung, daß nunmehr, nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung, die Wohnungsbaugesellschaft nicht mehr für diese Aufwendungsersatzansprüche hafte. Mit Bestandskraft des Bescheides über die Aufhebung der staatlichen Verwaltung würde nämlich der Eigentümer wieder in alle in bezug auf das Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse und damit auch in ein Auftragsverhältnis über Instandsetzungsarbeiten eintreten. Der bisherige Verwalter haftet daneben nicht mehr.