Aufgrund der Raumgröße verwehrte Teilnahme an der Versammlung führt zur Ungültigkeit von Beschlüssen

Wird aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Versammlung verwehrt, ist hierdurch das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht des Wohnungseigentümers in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind.

I. Mit der Klage begehren die Kl. die Anfechtung von Beschlüssen, die auf der Eigentümerversammlung am 2. Juli 2021 beschlossen wurden. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus vier Parteien. Die Kl. zu 1) hatten ihrer Tochter Vollmacht zu der Versammlung erteilt. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts teilte der Verwalter der Tochter mit, diese könne nicht an der Versammlung teilnehmen, da die Teilnehmerzahl angesichts der Raumgröße auf fünf beschränkt sei. Neben dem Verwalter war eine Mitarbeiterin vor Ort und drei Eigentümer. Nach Protest erteilte die Tochter dem Kl. zu 2 Vollmacht und verließ den Raum.

Das Amtsgericht hat die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die Berufung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

II. Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Zutreffend hat das Amtsgericht die angefochtenen Beschlüsse bereits aufgrund formeller Mängel für ungültig erklärt.

1. Die Bekl. kann zunächst nicht damit gehört werden, das Amtsgericht habe den Sachverhalt nicht richtig erfasst bzw. im Tatbestand als streitig dargestellte Behauptungen in den Entscheidungsgründen als unstreitig behandelt.

Das Amtsgericht hat im Tatbestand des angegriffenen Urteils ausdrücklich als unstreitig festgestellt, dass der Verwalter der Tochter der Kl. zu 1) mitgeteilt habe, sie könne nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen, da aufgrund der beengten räumlichen Verhältnisse nur fünf Personen im Raum anwesend sein können. Weiter ergibt sich aus den tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts, dass die Tochter der Kl. zu 1) unstreitig erst nach Protest dem Kl. zu 2) Untervollmacht erteilt und dann nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen hat.

Es kann dahinstehen, ob das Amtsgericht diese Tatsachen fälschlicherweise als unstreitig zugrunde gelegt hat. Aufgrund von § 314 Satz 1 ZPO ist die Kammer auch an die Feststellungen des Amtsgerichts gebunden, ob ein Umstand in erster Instanz bestritten wurde oder nicht (vgl. BGH NJW-RR 2008). Ein nunmehr in der Berufung erfolgtes Bestreiten stellt sodann rechtlich ein neues Angriffsmittel i.S.d. §§ 529 Abs. 1 Nr. 1, 531 ZPO dar (hierzu Dute, NJW 2022, 359). Da hier keine Zulassungsgründe nach § 531 Abs. 2 ZPO ersichtlich sind, kann dieses Angriffsmittel der Bekl. vorliegend im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht zugelassen werden.

2. Ausgehend von dem festgestellten, und für die Kammer bindenden, Sachverhalt hat das Amtsgericht die Rechtslage zutreffend beurteilt. Die angefochtenen Beschlüsse waren schon wegen der Verletzung der Teilnahmerechte der Kl. zu 1) für ungültig zu erklären.

Im Ausgangspunkt besteht auch in Zeiten der Corona-Pandemie ein Anspruch der Eigentümer auf eine persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Es ist folglich unzulässig, Versammlungen dahingehend zu beschränken, dass lediglich eine Teilnahme einzelner Personen gewährleistet wird und die übrigen Eigentümer Vollmachten zu erteilen haben oder gar von vornherein lediglich zu sog. Vertreterversammlungen geladen wird, bei denen sich die Eigentümer nur (üblicherweise vom Verwalter) vertreten lassen können. Denn die Eigentümer haben nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten zum Ausdruck zu bringen, sondern auch durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Mehrheit in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen (Zschieschack in Schmidt, COVID-19 - Rechtsfragen zur Corona-Krise, 2. Aufl., § 4 Rn. 25; AG Lemgo NZM-info Heft 22/2020, IX = ZWE 2020, 480 mit Anm. Greiner ZWE 2020, 482). Demzufolge sieht der BGH in der Teilnahme an einer Versammlung auch eines der elementaren Kernrechte der Eigentümer (BGH NZM 2020, 653 Rn. 18; Kammer, Urteil v. 17.12.2020, 2-13 S 108/20, NZM 2021, 45 Rn. 8).

Aufgabe des Verwalters ist es, zur Versammlung einzuladen und dabei über den Ort und die Zeit der Versammlung nach pflichtgemäßen Ermessen zu entscheiden. Der Versammlungsort und die Versammlungsstätte müssen dabei so beschaffen sein, dass eine ordnungsgemäße Durchführung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme möglich ist (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 24 Rn. 19 m.w.N.). Dies war hier - unstreitig - nicht der Fall. Die Räumlichkeiten der Versammlung ließen nur die Anwesenheit von fünf Personen zu und waren daher nicht geeignet. Soweit der Verwalter auch die Anwesenheit der Sachbearbeiterin bei der Eigentümerversammlung für notwendig gehalten hat, hätte er einen größeren Versammlungsraum wählen müssen, so dass neben ihm und der Sachbearbeiterin alle Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen können. Wie das Amtsgericht zu Recht angemerkt hat, wäre es aufgrund der begrenzten Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft auch zumutbar gewesen, einen ausreichend großen Raum zu organisieren.

Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Kl. zu 1) zuvor nie, oder zumindest nur selten, an den Eigentümerversammlungen teilgenommen habe. Das Recht auf Anwesenheit bei den Eigentümerversammlungen, und sei es durch die Tochter als Vertreterin, geht nicht dadurch verloren, dass dieses Recht zuvor nicht (regelmäßig) wahrgenommen wurde.

Darüber hinaus steht die Abweisung der Tochter der Kl. zu 1) einem Ausschluss von der Wohnungseigentümerversammlung gleich. Die Kl. zu 1) hatte persönlich ihre Tochter zur Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung ausgewählt und bevollmächtigt, so dass deren Ausschluss einen Ausschluss der Kl. zu 1) persönlich darstellt. Ein unberechtigter Ausschuss eines Eigentümers oder einer anderen teilnahmeberechtigten Person von der Versammlung steht hinsichtlich der Rechtsfolgen der Nichtladung gleich (AG Offenbach, Urteil vom 23. Mai 2016 - 320 C 9/16 -, Rn. 30, juris). Die Bekl. kann auch nicht damit gehört werden, dass die Tochter der Kl. zu 1) dem Kl. zu 2) schließlich eine Untervollmacht erteilt hat. Wie sich aus den bindenden Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils ergibt, erfolgte die Erteilung der Untervollmacht nicht freiwillig und nur unter Protest der bevollmächtigten Tochter der Kl. zu 1). Dieses Vorgehen stellt ebenso einen Eingriff in das Teilnahmerecht der Kl. zu 1) dar.

Die Verletzung der Teilnahmerechte der Kl. zu 1) führt dazu, dass die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären sind. Zwar scheidet eine Ungültigerklärung in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise unterlaufen wird (BGH Urt. v. 14.2.2020 - V ZR 159/19, BeckRS 2020, 7544 Rn. 18, beck-online). Ein solcher Fall ist hier gegeben, denn die Tochter der Kl. zu 1) als deren Vertreterin wurde offensichtlich zufällig - da sie als Letzte am Versammlungsort erschienen ist - von der Teilnahme abgehalten, ohne dass hierfür ein sachlicher Grund bestand. Eine solche Maßnahme stellt einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte dar, bei dem es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten (vgl. BGH aaO.). Es ist deshalb auch unerheblich, dass die Kl. gemeinsame Eigentümer der Einheit sind und nur einheitlich abstimmen können.

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt - zumindest aus Kostengründen -, sie zurückzunehmen.

Die Berufung wurde nach dem Hinweis zurückgenommen.

Wird aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Versammlung verwehrt, ist hierdurch das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht des Wohnungseigentümers in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind.

Die GdWE besteht aus vier Parteien. Die Klägerin zu 1) hatte ihrer Tochter Vollmacht zu der Versammlung erteilt. Nach den Feststellungen des AG teilte der Verwalter der Tochter mit, diese können nicht an der Versammlung teilnehmen, da die Teilnehmerzahl angesichts der Raumgröße auf fünf beschränkt sei. Neben dem Verwalter war eine Mitarbeiterin vor Ort sowie drei Eigentümer. Nach Protest erteilte die Tochter dem Kläger zu 2 Vollmacht und verließ den Raum. Angefochten sind Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2021. Das AG hat die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Hiergegen die Berufung der GdWE.

Das LG erlässt einen Hinweisbeschluss, aufgrund dessen die Berufung zurückgenommen wurde: Das AG hat die Rechtslage zutreffend beurteilt. Auch in Zeiten der Corona-Pandemie besteht ein Anspruch der Eigentümer auf persönliche Teilnahme an den Eigentümerversammlungen. Deshalb darf die Möglichkeit der Teilnahme nicht von vornherein beschränkt werden.

Abgesehen davon, dass die Eigentümer das Recht haben, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten auszudrücken, können sie auch durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Mehrheit in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung beeinflussen.

Die Teilnahme an einer Versammlung gehört zu den elementaren Kernrechten der Eigentümer. Versammlungsort und Versammlungssaal müssen dabei so beschaffen sein, dass eine ordnungsgemäße Durchführung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme möglich ist. Dies war hier unstreitig nicht der Fall. Der Verwalter hätte einen ausreichend großen Raum organisieren können. Die Abweisung der Tochter der Klägerin zu 1 steht deren eigenem Ausschluss gleich.

Unerheblich ist, dass die Tochter der Klägerin zu 1 dem Kläger zu 2 schließlich eine Untervollmacht erteilt hat. Dies erfolgte nicht freiwillig und nur unter Protest. Auch dieses Vorgehen stellt einen Eingriff in das Teilnahmerecht der Klägerin zu 1 dar.

Die Verletzung der Teilnahmerechte stellt einen schwerwiegenden Verstoß dar, bei dem es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei Mitwirkung des ausgeschlossenen Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.

Verwalter müssen grundsätzlich darauf achten, dass die Teilnahmemöglichkeiten für Wohnungseigentümer in jedem Fall gewahrt bleiben.