Aufgliederung der nicht umlagefähigen Grundkosten der Wärmelieferung in der Heizkostenabrechnung

Die Aufgliederung der auf den Mieter nicht umlagefähigen Kosten des Wärmecontractings in der Heizkostenabrechnung ist entbehrlich, wenn der Vermieter (hier: durch eine Vergleichsrechnung) darlegt, dass die Kosten des Wärmecontractors niedriger sind als die bei sonstiger Wärmeerzeugung anfallenden Heizkosten.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, hat die Kl. gegen die Bekl. nach deren teilweisem Anerkenntnis einen Anspruch auf den rückständigen Mietzins für den Monat Oktober 2008 in Höhe des verbleibenden Betrages von 49 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB. Weiterhin hat die Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der durch die Rückbelastung entstandenen Kosten in Höhe von 3 € gemäß den §§ 280, 286 BGB.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist dieser Anspruch der Kl. nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Eine wirksame Aufrechnung setzt nämlich einen fälligen Anspruch der Bekl. gegen die Kl. im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung voraus. Dieser lag nicht vor. Insbesondere stand der Bekl. kein Anspruch auf Rückerstattung des von ihrem Konto abgebuchten Betrages in Höhe von 49 € zu, weil die von der Hausverwaltung der Kl. unter dem Datum des 28. Oktober 2007 erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 formell und materiell wirksam ist. Die Abrechnung entspricht den Anforderungen des § 259 BGB und ist daher geeignet, eine fällige Forderung zu begründen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194 = GE 1991, 139, 140; Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 = GE 2007, 438 Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - GE 2008, 855; Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter II 1 a, GE 2008, 795-796; Urteil vom 14. Februar 2007, - VIII ZR 1/06 - GE 2007, 438).

Die Betriebskostenabrechnung ist auch materiell ordnungsgemäß erstellt. Hinsichtlich der von der Kl. geltend gemachten Beträge für die Warmwasser- und Heizkosten vermag die Kammer diese Abrechnungsposten nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Bekl. entfällt die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht deshalb, weil die geltend gemachten Kosten für Warmwasser und Heizung neben dem Arbeitspreis des Wärmecontractors auch 35 % des Grundpreises enthalten.

Grundsätzlich gilt, dass mit der Miete die vom Vermieter zu erbringenden Leistungen abgegolten werden. Soll der Mieter für Leistungen des Vermieters über die Miete hinaus eine gesonderte Vergütung bzw. Kostenumlage entrichten, bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung (vgl. BGH, Urteil vom 21.1.2004 - VIII ZR 99/03). Betriebskosten können auf den Mieter im Übrigen gesondert nur dann umgelegt werden, soweit dies nach Art und Umfang zwischen den Parteien vereinbart ist (BGH, Urteil vom 26.5.2004 - VIII ZR 135/03 = GE 2004, 959). Inwieweit dem Vermieter entstehende Kosten im Zusammenhang mit der Fremdvergabe des Betriebs einer Heizungsanlage umlagefähig sind, hängt zum einen vom Inhalt des Vertragsverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter und zum anderen vom Leistungsumfang aus dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Anlagenfremdbetreiber ab (vgl. BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 54/04 = GE 2005, 664).

Während die Umstellung auf Wärmecontracting als solche nicht der Zustimmung des Mieters bedarf, dürfen bei einer ohne Zustimmung vorgenommenen Umstellung wie im gegenständlichen Verfahren weiterhin nur die Kosten der Wärmeversorgung auf den Mieter umgelegt werden, die auch bislang aufgrund des Mietvertrages umlagefähig waren. Hierzu gehören insbesondere nicht die Investitionskosten, die bei einem Betrieb der Heizungsanlage durch einen Dritten gewöhnlich anfallen. Der Vermieter muss diese nicht umlagefähigen Kosten gesondert ausweisen und aus der Heizkostenabrechnung herausnehmen. Dies hat der BGH in einem Fall entschieden, in dem der Anlagenbetreiber zu einer solchen gesonderten Ausweisung bereit und in der Lage war (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 54/04, aaO.). Eine Vereinbarung der Parteien oder eine wirksame einseitige Erklärung des Vermieters, dass über die vertragliche Regelung hinaus Betriebskosten aufgrund der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme auf den Mieter umgelegt werden können, ist nicht ersichtlich.

Unstreitig ist die Bekl. aufgrund des Mietvertrages vom 16. Juli 1974 und der Anlage Nr. 3 „Bestimmungen für die zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung" verpflichtet, die anteiligen Kosten der Wärmelieferung zu zahlen. Nach diesen Vorschriften war die Bekl. jedoch nicht verpflichtet, einer Umstellung der Beheizungsart auf Wärmecontracting zuzustimmen. Eine Zustimmung ihrerseits ist unstreitig auch nicht erfolgt.

Die Kl. kann die in der Betriebskostenabrechnung vom 28. Oktober 2007 in Ansatz gebrachten Heizkosten auch nicht nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkostenV auf die Bekl. umlegen. Zwar sehen die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung vor, dass der Vermieter entweder selbst die Wärmelieferung übernimmt und die hierbei umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV gegenüber den Verbrauchern abrechnet, oder dass er die Wärmelieferung auf einen Dritten überträgt und dann die Kosten, die ihm für die Wärmelieferung in Rechnung gestellt werden, nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkostenV berechnet. Letzteres setzt aber voraus, dass der Vermieter mit den Mietern entsprechende vertragliche Vereinbarungen trifft. Die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter kein Recht, den mit den Mietern abgeschlossenen Mietvertrag einseitig zu ändern (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 54/05, aaO.).

Die Kl. hat im gegenständlichen Verfahren ihrer Obliegenheit, die nicht umlagefähigen Kosten für den Mieter nachvollziehbar aufzuschlüsseln und nachzuweisen, nicht genügt. Es wurden der vom Contractor in Rechnung gestellte Arbeitspreis in voller Höhe und 35 % des vom Contractor in Rechnung gestellten Grundpreises geltend gemacht. Allerdings war es der Kl. nicht möglich, anders abzurechnen, da der Contractor nicht bereit war, seine Kalkulationsgrundlage ihr gegenüber offenzulegen.

Diese unzureichende Aufschlüsselung entspricht den Anforderungen, die an die Darstellung der vom Vermieter geltend gemachten Kosten im Rahmen des Wärmecontractings zu stellen sind, nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss der Vermieter den nicht umlagefähigen Preisbestandteil des Grundpreises gesondert ausweisen, so dass eine Differenzierung nach Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten möglich ist, damit für den Mieter eindeutig erkennbar ist, dass er nicht mit zusätzlichen Kosten nach der Umstellung des Betriebs der Wärmeversorgung auf Wärmecontracting belastet ist (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, aaO.; BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 153/05, GE 2006, 838; KG, Beschluss vom 13. Februar 2007 - 8 U 195/06, GE 2007, 444).

Der Einwand der Kl., der Wärmecontractor sei ihr gegenüber nicht bereit, seine Kalkulationsgrundlage offenzulegen, entbindet sie grundsätzlich von der ihr gegenüber der Bekl. bestehenden Verpflichtung zur Erläuterung dieses Kostenpunktes nicht. Da eine getrennte und für den Mieter nachvollziehbare Herausrechnung der nicht umlagefähigen Kosten generell möglich ist, kann es nicht zu Lasten des Mieters gehen, wenn der Vermieter eine Vertragsgestaltung mit dem Anlagenbetreiber wählt, die eine solche Herausrechnung im Einzelfall als nicht möglich erscheinen lässt (LG Berlin, Urteil vom 21. Dezember 2006 - 62 S 256/06, GE 2007, 585).

Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung aber zutreffend weiter ausführt, ist oberstes Prinzip der Prüfung der materiellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung aber die Wirtschaftlichkeit. Sofern der Mieter, wie im gegenständlichen Verfahren, nach der erfolgten Umstellung auf Wärmecontracting im Rahmen der Betriebskosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung nicht mit zusätzlichen Kosten belastet wird, die sich aufgrund des Wärmecontractings ergeben, kann er sich nicht darauf berufen, dass die Abrechnung materiell unwirksam sei. Im gegenständlichen Verfahren hat die Kl. im Einzelnen dargestellt, welche Kosten für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser entstanden wären, wenn die Beheizungsart nicht umgestellt und weiter die Gasheizung in Eigenregie betrieben worden wäre. Sie hat vorgetragen, dass die Kosten in diesem Falle im streitgegenständlichen Zeitraum 2006 dann um 9,77 % höher als beim durchgeführten Wärmecontracting gelegen hätten. Dieser Darstellung ist die Bekl. nicht entgegen getreten. Eine Bezugnahme auf Gaslieferungspreise desjenigen Zeitpunktes, in welchem die Umstellung vorgenommen wurde, ist unter Berücksichtigung der Preissteigerung bei den Energiekosten, die auch im Falle der Beibehaltung der Beheizungsart eingetreten wäre, nicht sachgerecht.

Die Aufgliederung der auf den Mieter nicht umlagefähigen Kostenteile des Wärmecontractings in der Heizkostenabrechnung ist entbehrlich, wenn der Vermieter (hier: durch eine Vergleichsrechnung) darlegt, dass die Kosten des Wärmecontractors niedriger sind als die bei sonstiger Wärmeerzeugung anfallenden Heizkosten.

Gegen den Anspruch auf Zahlung der Miete für Oktober 2008 rechnete der Mieter mit angeblich überzahlten Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2006 mit der Begründung auf, die für dieses Jahr in Rechnung gestellten Wärmecontractingkosten könnten nicht angesetzt werden, weil der Vermieter den Grundpreis pauschal um 65 % reduziert habe, aber mangels Umlagefähigkeit der Mehrkosten des Contractings der Grundpreis hätte aufgeschlüsselt werden müssen. Der Vermieter führte im Prozess eine Alternativrechnung ein, aus der sich ergab, dass der pauschale Abzug zu niedrigeren Kosten führte als bei Umlage der Kosten einer eigenen Zentralheizung.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Mietzahlungsklage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Die formell wirksame Abrechnung sei auch materiell ordnungsgemäß begründet. Die Umstellung einer vorhandenen Zentralheizungsanlage auf Wärmecontracting bedürfe zwar grundsätzlich nicht der Zustimmung des Mieters. Allerdings dürften bei einer ohne Zustimmung des Mieter vorgenommenen Umstellung nur die Kosten der Wärmeversorgung umgelegt werden, die der Mieter bisher zu tragen hatte. Nicht dazu gehörten die Sonderkosten des Contractors (Abschreibung, Verzinsung, Gewinn). Deshalb seien grundsätzlich die Grundkosten der Wärmelieferung aufzugliedern, damit der dem Wärmecontracting nicht zustimmende Mieter erkennen könne, welche Positionen umlagefähig seien und welche nicht. Angesichts der Besonderheit aber, dass sich aus der vom Vermieter vorgelegten Tabelle ergebe, welche Kosten beim GASAG-Tarif und welche beim Wärmecontractor entstanden wären und dass die aufgeschlüsselten Arbeitspreise aus dem Contracting-Vertrag günstiger seien als der Tarif der GASAG, sei die Abrechnung ordnungsgemäß, weil sich daraus ergebe, dass auf den Mieter keine zusätzlichen Kosten der Wärmelieferung umgelegt würden.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Zwar sind grundsätzlich die auf der Grundlage des Wärmecontractings erstellten Heizkostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß, wenn die Umstellung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters erfolgt (KG, Beschluss vom 13. Februar 2007, 8 U 195/06, GE 2007, 444). Denn der Mieter muss erkennen können, welche Kosten der Wärmelieferung auf ihn nicht umlagefähig sind, weil er dem Wärmecontracting nicht zugestimmt hat. Anders ist es aber dann, wenn sich ergibt, dass die vom Contractor in Rechnung gestellten Kosten niedriger sind als die Brennstoffkosten der Versorgungsunternehmen. Denn entscheidend ist nur, dass durch die Umlage der Wärmelieferungskosten keine zusätzlichen Kosten auf den Mieter entfallen.