Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung und Mietpreisüberhöhung

Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung und Mietpreisüberhöhung; Wirtschaftsstrafgesetz und Ausnutzung der Mangellage

Es fehlt an der Ausnutzung einer Mangellage im Sinne des § 5 WiStG, wenn die Parteien lange nach Abschluß des Mietvertrages (hier: knapp 30 Jahre) sich auf einen neuen Mietzins für die teilgewerblich genutzten Räume geeinigt haben.

Der Kl. hat einen Anspruch aus § 812 BGB auf Rückzahlung von Mietzins für die Zeit von Juli 1997 bis November 1997 nicht schlüssig dargelegt.

Den Mietzinszahlungen fehlte insbesondere nicht aus dem Grunde teilweise der Rechtsgrund, daß der Kl. die teilgewerbliche Nutzung sei-ner Wohnung ab 15. Juni 1997 aufgegeben hat. Denn diese Aufgabe führte nicht zur Reduzierung des vertraglich geschuldeten Mietzinses. Grundsätzlich wird - solange die Parteien anderes nicht vereinbaren - ein Teilgewerbezuschlag für die Möglichkeit teilgewerblicher Nutzung gezahlt, nicht hingegen nur für die tatsächliche Ausübung dieser Möglichkeit. Dies ist dem Grundsatz des § 552 BGB zu entnehmen, daß der Mietzins die Überlassung zur Nutzung vergütet, und zwar unabhängig davon, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt.

Eine andere als die gesetzliche Regelung haben die Parteien für den Streitzeitraum nicht vereinbart. Zwar bedeutete die ursprüngliche Klausel in Nr. 5 der Zusatzvereinbarung vom 23. Oktober 1961, daß ein Gewerbezuschlag nur nach dem Umfang der tatsächlichen gewerblichen Inanspruchnahme geschuldet sein sollte. Eine entsprechende Einschränkung war jedoch in der Neuregelung des Mietzinses in Nr. 1 der Vereinbarung vom 27. März 1992 nicht mehr enthalten.

Diese Vereinbarung kann nicht als bloße "Ausformung der Grundabrede von 1961" angesehen werden, denn die Parteien haben keinerlei Einigung darüber getroffen, wie aus dem vereinbarten Gesamtmietzins im Falle einer Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung ein Teilgewerbezuschlag herausgerechnet werden sollte. Ein Rückgriff auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins hätte zwar vereinbart werden können, kann jedoch ohne Vereinbarung der Parteien nicht zugrunde gelegt werden. Denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daß die Parteien die Mietzinsvereinbarung von 1992 an dem ortsüblichen Vergleichsmietzins orientiert haben.

Daß die Mietzinsvereinbarung für die Streitzeiträume teilweise gemäß § 34 BGB wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG unwirksam war, kann ebenfalls nicht festgestellt werden. Die Mietzinsvereinbarung der Parteien vom 27. März 1992 unterfällt nicht dem Tatbestand des § 5 WiStG, denn sie ist nicht infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen zustande gekommen. Der Kl. war zu jenem Zeitpunkt nicht in der Situation, auf einen - womöglich beengten - Wohnraummarkt zugreifen zu müssen. Vielmehr war er bereits seit 1961 Mieter der Wohnung, deren Nutzung ihm auch der Bekl. nicht streitig machte. Wenn sich der Kl. gleichwohl 1992 auf eine neue Mietzinsgestaltung eingelassen hat, so wird dies vernünftige Gründe gehabt haben. Ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen kann der Grund jedoch nicht gewesen sein.

Der Mietvertrag über teilgewerblich genutzte Räume war 1961 abgeschlossen worden; 1992 einigten sich Mieter und Vermieter über die Miete einschließlich Teilgewerbezuschlag. Nachdem der Mieter die teilgewerbliche Nutzung 1997 aufgegeben hatte, verlangte er die Herabsetzung des Mietzinses und Rückzahlung.

Mit Urteil vom 24. Juni 1999 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, es fehle an der Ausnutzung eines geringen Angebots durch die Vereinbarung im Jahre 1992. Wenn der Mieter sich lange Jahre nach Abschluß des Mietvertrages auf eine neue Mietzinsgestaltung eingelassen habe, werde er vernünftige Gründe gehabt haben. Es ist eben nicht so, daß jede wesentliche Überschreitung der Mietspiegelwerte eine Mietpreisüberhöhung darstellt.