Auferlegung von Prozesskosten bei grobem Verschulden des WEG-Verwalters

Auferlegung von Prozesskosten bei grobem Verschulden des WEG-Verwalters; pflichtwidriges Verhalten des Verwalters; Verkündung von Mehrheitsbeschlüssen; keine Übergangsfrist für Anwendung des neuen WEG-Rechts; Quorum; gewerbsmäßiger Verwalter; Amateurverwalter; werdende Gemeinschaft; teilender Bauträger; Eigentümerverwalter

1. Dem grob pflichtwidrig handelnden WEG-Verwalter können die Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG nicht nur in den Fällen auferlegt werden, in denen er nicht Partei oder beigeladen ist, sondern auch in den Fällen, in denen er als Partei obsiegt und die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte.

2. Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG ist nur eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung und ihre Rechtsfolge für Verwalter deshalb nicht überraschend. Eine Übergangsfrist für die Anwendung der Vorschrift ist deshalb nicht zuzugestehen.

3. Grobes Verschulden i. S. v. § 49 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der WEG-Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, indem er ganz naheliegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsste oder sich jedem aufgedrängt hätte.

4. Für die Annahme eines groben Verschuldens i. S. d. § 49 Abs. 2 WEG ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens Voraussetzung. Hat der Verwalter bei der Abstimmung auf Bedenken hinsichtlich des erforderlichen Quorums hingewiesen, aber dennoch einen Beschluss als zustande gekommen verkündet, kann jedenfalls bei einem nicht gewerbsmäßig tätigen Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit angenommen werden.

5. Lehnt das Gericht Schadensersatzansprüche wegen grober Fahrlässigkeit ab, schließt das auch die Geltendmachung einer leichten Fahrlässigkeit in einem weiteren Prozess aus.

6. Werden dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien sind Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ... Der Kl. zu 1) ist im Grundbuch eingetragener Eigentümer u. a. der Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1, 2 und 23 und zugleich Verwalter der Wohnanlage.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 3.8.2007 wurden u. a. als "Änderungsanträge zur Teilungserklärung" mit 549 MEA zu 1000/1000 MEA zu TOP 6a die Einschränkung der gewerblichen Nutzung der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 und 2 beschlossen, und mit 704 MEA zu 1000/1000 MEA zu TOP 6b die Teilnahme der Wohnungseigentumseinheit Nr. 23 an öffentlichen Abgaben, Instandhaltungsrücklagen und Versicherungsbeiträgen.

Die Kl. haben die zu TOP 6a und TOP 6b gefassten Beschlüsse mit der am 16.8.2007 bei Gericht eingereichten Klage mit der Begründung angefochten, der Eigentümerversammlung habe die Beschlusskompetenz für die Änderung der Teilungserklärung gefehlt bzw. jedenfalls habe die erforderliche qualifizierte Mehrheit nicht bestanden. Die Bekl. haben den Klageanspruch im Laufe des Verfahrens anerkannt und beantragt, dem Kl. zu 1) in seiner Eigenschaft als Verwalter die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen.

Das Amtsgericht hat durch Anerkenntnisurteil vom 11.1.2008 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 3.8.2007 zu TOP 6a und TOP 6b für unwirksam erklärt und dem Kl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung führt das Amtsgericht an, der Kl. zu 1) habe gemäß § 49 Abs. 2 WEG, der als Spezialvorschrift der Anwendung des § 91 Abs. 1 ZPO vorgehe, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da er in seiner Eigenschaft als Verwalter der Wohnanlage die Beschlüsse zu TOP 6a und TOP 6b als zustande gekommen verkündet habe, obwohl die erforderliche Stimmenmehrheit nicht gegeben war. Bei beiden Beschlüssen sei es um eine Änderung der Teilungserklärung gegangen, wofür nach den Vorgaben in der Öffnungsklausel § 4 Abs. 3 der Teilungserklärung eine 3/4-Mehrheit erforderlich ist. Diese 3/4-Mehrheit sei weder nach den Vorgaben der Teilungserklärung noch nach § 16 Abs. 3 oder 4 WEG zustande gekommen, da die abgegebenen Ja-Stimmen unter keiner denkbaren Konstellation ausgereicht hätten, eine entsprechende Beschlussfassung herbeizuführen. Da der Feststellung und Bekanntgabe eines Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konstitutive Wirkung zukomme, und ein Versammlungsleiter einen positiven Beschluss nur verkünden dürfe, wenn die für das Zustandekommen des Beschlusses erforderliche - einfache oder qualifizierte - Stimmenmehrheit erreicht sei, habe der Kl. zu 1) in seiner Eigenschaft als Verwalter und Versammlungsleiter diese Anforderungen gröblich verletzt. Dem Kl. zu 1) sei bekannt gewesen, dass es sich bei den geplanten Beschlüssen um eine Änderung der Teilungserklärung gehandelt habe, so dass es seine Pflicht gewesen wäre, sich zuvor mit den maßgeblichen Regelungen des WEG und der Teilungserklärung hierzu vertraut zu machen. Gerade die Behauptung des Kl., er habe vor der Abstimmung darauf hingewiesen, dass hierfür bestimmte Beschlussqualifizierungen erforderlich sein könnten, zeige jedenfalls, dass er aus seinen Zweifeln hinsichtlich der Wirksamkeit der Beschlüsse nicht die richtigen rechtlichen Schlüsse gezogen habe, so dass eine Beweisaufnahme zu dieser Frage nicht erforderlich gewesen sei. Der Kl. zu 1) habe die übrigen Wohnungseigentümer in einen Prozess gezwungen, der sich ohne Weiteres hätte vermeiden lassen, wenn der Kl. zu 1) von vorneherein das richtige Beschlussergebnis festgestellt hätte.

Gegen das Anerkenntnisurteil hat der Kl. zu 1) sofortige Beschwerde, hilfsweise das zulässige Rechtsmittel eingelegt. Er vertritt die Ansicht, die Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG scheide bereits deshalb aus, weil dem Kl. zu 1) kein pflichtwidriges Verhalten vorzuwerfen sei, indem er die Beschlüsse verkündet habe. Schließlich werde zumindest von einem Teil der Literatur vertreten, dass der Verwalter einen Mehrheitsbeschluss dann zu verkünden hat, wenn sich jedenfalls einfache Mehrheiten gefunden haben. Keinesfalls sei dem Kl. zu 1) aber grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Die Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG sei zum Zeitpunkt der Beschlussfassung erst seit einem Monat in Kraft gewesen. Insoweit sei dem Kl. zu 1) als nicht professionellem Eigentümerverwalter eine gewisse Übergangsfrist zuzubilligen. Der Kl. zu 1) habe sich bei der Beschlussfassung in einer schwierigen Situation befunden, da er als Eigentümer der Einheiten Nr. 1, 2 und 23 von den Beschlüssen persönlich betroffen gewesen sei und auch gegen sie gestimmt habe, sich in seiner Eigenschaft als Verwalter aber nicht dem Vorwurf der Parteilichkeit habe aussetzen wollen. Insbesondere aufgrund der der Abstimmung vorangegangenen Diskussion, bei der aus der Versammlung heraus massiv auf ihn eingewirkt worden sei, die Abstimmung zuzulassen, sei ihm nichts anderes übrig geblieben, als dem Mehrheitswillen entsprechend zu verfahren und das Ergebnis "neutral" zu protokollieren.

Darüber hinaus seien die Stimmrechtsverhältnisse aufgrund der noch nicht vollständig erfolgten Eigentumsumschreibungen schwierig zu ermitteln gewesen, und im Übrigen sei zumindest hinsichtlich TOP 6b fraglich, ob es überhaupt einer doppelt qualifizierten Mehrheit bedurft hätte. Selbst wenn man von einer auf grober Fahrlässigkeit des Kl. zu 1) beruhenden Pflichtverletzung ausgehen würde, bestehe bei der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG ein Ermessensspielraum für das Gericht. Gerade im Hinblick auf die erst kurz vor der Beschlussfassung erfolgte Aufnahme der Vorschrift im Rahmen der Neufassung des WEG sei es ermessensfehlerhaft, dem Kl. zu 1) nicht eine gewisse Übergangsfrist hinsichtlich der Anwendung dieser Vorschrift zuzubilligen. Die Bekl. beantragen, die sofortige Beschwerde, hilfsweise ein anderes zulässiges Rechtsmittel zurückzuweisen. Sie sind u. a. der Ansicht, dass sich die Rechtslage mit der Neufassung des WEG zum 1.7.2007 lediglich insofern geändert habe, als nun bereits im Rahmen der Kostenentscheidung über die Kostentragungspflicht des Verwalters entschieden werden könne.

Der Kl. zu 1) habe auch pflichtwidrig und grob fahrlässig gehandelt, denn er habe als Bauträger die Teilungserklärung mitverfasst und verfüge daher, auch wenn er kein professioneller Verwalter sei, über die entsprechende Sachkenntnis, das für eine Beschlussfassung erforderliche Quorum zu ermitteln.

1. Die sofortige Beschwerde des Kl. zu 1) ist zulässig. Gemäß § 99 Abs. 1 ZPO ist die Anfechtung der Kostenentscheidung unzulässig, wenn nicht gegen die Entscheidung in der Hauptsache ein Rechtsmittel eingelegt wird. Vorliegend ist der in seiner Eigenschaft als Verwalter mit den Kosten des Rechtsstreits belastete Kl. zu 1) als Wohnungseigentümer zugleich Partei. Er hat allerdings mit seinem Klageantrag voll obsiegt, so dass eine Berufung gegen das Urteil mangels Beschwer unzulässig wäre. Ein Rechtsmittel gegen die auf § 49 Abs. 2 WEG beruhende Kostenentscheidung ist nach dem Gesetz zwar nicht vorgesehen. Es ist aber auch in anderen Fällen, in denen einem Dritten nach dem Veranlasserprinzip Kosten auferlegt werden, anerkannt, dass diesem ein Rechtsmittel gegen die Kostenentscheidung zustehen muss, so etwa dem mit Kosten belasteten vollmachtlosen Vertreter einer Partei (vgl. Vollkommer in Zöller, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 88, Rn.12 m.w.N.).

Während § 99 ZPO dem Umstand Rechnung trägt, dass sich die Kostenentscheidung in einem Zivilverfahren immer und ausschließlich am Prozesserfolg orientiert, findet im Zuge der Entscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG eine wertende, pauschale Betrachtung des Gerichts statt, die losgelöst von der Grundentscheidung ist und an das Verhalten der Parteien im Vorfeld anknüpft (vgl. Skrobek, ZMR 2008, 173, 174). Vergleichbare Regelungen zu Fällen fehlender Abhängigkeit zwischen Grundentscheidung und Kostenfolge finden sich in § 91 a Abs. 1 ZPO für den Fall der Erledigung der Hauptsache und in § 99 Abs. 2 ZPO im Falle einer Verurteilung in der Hauptsache durch Anerkenntnis. Entsprechend ist auch dem mit den Kosten belasteten Verwalter ein Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde nach §§ 91 a Abs. 2 Satz 1, 99 Abs. 2 Satz 1 ZPO analog ausnahmsweise zuzugestehen (so auch LG Frankfurt, Beschluss vom 3.11.2008 - 2/13 T 33/08 - zitiert nach JURIS; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 49, Rn.18; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, Rz. 244; Jennißen, WEG, 2008, § 49 Rz. 36 ff., Skrobek, ZMR 2008, 173, 176; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl. 2008, § 49 Rz. 27).

Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 569 ZPO auch frist- und formgerecht eingelegt worden.

2. In der Sache hat sie ebenfalls Erfolg. Zwar ist die Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Verwalter vorliegend Partei des Rechtsstreits ist, oder weil das Amtsgericht im Hinblick auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt hat. Es sind jedoch die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Auferlegung der Kosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG nicht gegeben.

a) Das Amtsgericht hat § 49 Abs. 2 WEG als Spezialvorschrift angesehen, die der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 ZPO vorgehe. Skrobek geht davon aus, dass § 49 Abs. 2 WEG die §§ 91 ff. ZPO ergänze und daher nur dann anwendbar sei, wenn der Verwalter nicht Partei des Rechtsstreits ist (Skrobek, ZMR 2008, 173, 176; ebenso Elzer a.a.O., Rz. 236). Es ist indes nicht ersichtlich, warum ein Verwalter, zumindest wenn er wie vorliegend zugleich Wohnungseigentümer und deshalb Partei des Verfahrens ist, kostenrechtlich bessergestellt sein soll als ein reiner Verwalter. Dies würde jedenfalls dem mit der Einführung des § 49 Abs. 2 WEG verbundenen Ziel der Prozessökonomie (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 41 zu § 49 WEG-Neu) widersprechen. Zudem spricht die Verwendung des Wortes "auch" in der Vorschrift dafür, dass dem Verwalter die Kosten nicht nur in den Fällen auferlegt werden können, in denen er nicht Partei oder beigeladen ist, sondern auch in den Fällen, in denen er als Partei obsiegt und nach § 91 Abs. 1 ZPO die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte (vgl. auch Wenzel in Bärmann, a.a.O., § 49 Rz.17).

b) Eine Übergangsfrist hinsichtlich der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG ist dem Kl. zu 1) nicht zuzugestehen. Zwar ist es richtig, dass die Vorschrift erst einen Monat vor der streitgegenständlichen Wohnungseigentümerversammlung in Kraft getreten ist. Jedoch konnten auch nach bisheriger Rechtsprechung zur Vermeidung von Folgeprozessen für die prozessuale Kostenentscheidung auch materiell-rechtliche Aspekte wie insbesondere die Haftung des Verwalters wegen schuldhafter Pflichtverletzung maßgeblich sein (vgl. BGH ZMR 1998, 171, 173; OLG Düsseldorf ZMR 2006, 140, 141). Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG stellt daher im Ergebnis eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung dar (vgl. Scheel in Beck'scher Online-Kommentar, Stand 1.10.2007, § 49 WEG, Rz. 4) und kann in ihrer Rechtsfolge nicht als überraschend für den Verwalter gewertet werden.

c) Maßgebliches Kriterium für die Ermessensentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG ist, ebenso wie in den Fällen der übereinstimmenden Erledigterklärung und der nach § 91 a ZPO zu treffenden Ermessensentscheidung, ob das Bestehen eines materiell-rechtlichen Ausgleichsanspruchs sich ohne besondere Schwierigkeiten, insbesondere ohne eine Beweisaufnahme, feststellen lässt (vgl. Jennißen, a.a.O., Rz. 28).

Vorliegend ist streitig zwischen den Parteien, ob der Verwalter vor der Abstimmung auf Bedenken hinsichtlich des erforderlichen Quorums hingewiesen hat. Unterstellt, der Vortrag des Kl. zu 1) hierzu wäre zutreffend, wäre es angesichts der in der Literatur umstrittenen Frage, ob ein rechtswidriger Beschluss verkündet werden darf, kaum vertretbar, dem Verwalter pflichtwidriges Verhalten vorzuwerfen. Denn es kann kaum eine grobe Pflichtverletzung darstellen, wenn der Verwalter tatsächlich auf die Quorumsproblematik hingewiesen hätte und er sich im Zuge der anschließenden Diskussion lediglich dem Willen der Mehrheit gebeugt hätte, die Abstimmung durchzuführen und das Ergebnis zu verkünden. Gegen die teilweise vertretene Ansicht, dass aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur konstitutiven Wirkung der Beschlussverkündung (BGH, ZMR 2001, 809 = NJW 2001, 3339; fortgeführt durch BGH NJW 2002, 3629; NJW 2002, 3704) folge, dass der Verwalter nur richtige und fehlerfreie Beschlüsse verkünden dürfe (vgl. Kümmel/v. Seldeneck, GE 2002, 382; Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Beirat, 2. Aufl. 2005, Rz. 126), spricht u. a., dass in diesem Fall die an sich bestehende Beschlussfassungskompetenz der Wohnungseigentümer der Beschlussfeststellungskompetenz des Verwalters zum Opfer fiele (vgl. Schmidt mit weiteren gewichtigen Argumenten in DWE, 2005, 9 sowie die umfassende Diskussion von Drasdo, Deckert, Müller, Schmidt, Breiholdt zur Entscheidung des AG Hamburg-Barmbeck vom 8.3.2004, DWE 2005, 5 ff.).

Vorliegend ergibt sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung zwar lediglich, dass der Kl. zu 1) die Anfechtung der gefassten Beschlüsse angekündigt hat. Angesichts der Behauptung des Kl. zu 1), er habe zuvor auf Bedenken hinsichtlich des Quorums hingewiesen, er sei aber trotz dieser Bedenken zur Abstimmung gedrängt worden, wäre grundsätzlich eine Beweisaufnahme erforderlich gewesen. Das bedeutet jedoch, dass das Bestehen eines materiell-rechtlichen Ausgleichsanspruchs sich nicht ohne Weiteres hat feststellen lassen, so dass bereits aus diesem Grund die Anwendung der Kostenfolge des § 49 Abs. 2 WEG nicht gerechtfertigt war.

d) Aber selbst wenn man wie das Amtsgericht der Ansicht folgt, dass es grundsätzlich eine Pflichtverletzung darstellt, wenn ein Verwalter einen rechtswidrigen Beschluss verkündet, fehlte es für eine Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG am Fahrlässigkeitsvorwurf. Die für § 49 Abs. 2 WEG erforderliche grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn der Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, wenn er ganz naheliegende Überlegungen nicht anstellt oder beiseite geschoben hat und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten musste oder sich jedem aufgedrängt hätte. Den Handelnden muss in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens treffen. Hierfür ist es regelmäßig von Bedeutung, in welchem Maße der Verwalter über Erfahrungen mit der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen verfügt (vgl. Jennißen, a.a.O., § 49 Rz. 25, 26; Wenzel in Bärmann, a.a.O., § 49 Rz. 19).

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Kl. zu 1) nicht um einen gewerbsmäßig tätigen Verwalter handelt, sondern um einen Eigentümerverwalter. Allein die Tatsache, dass er an der Erstellung der Teilungserklärung mitgewirkt hat, ändert daran nichts. Denn vorliegend war unstreitig nicht das Problem, dass der Verwalter die rechtliche Problematik hinsichtlich der erforderlichen Mehrheiten gänzlich verkannt hat. Vielmehr ergibt sich aus den Umständen des Falls, dass der Verwalter offenbar mit der praktischen Durchführung der von ihm als rechtswidrig erkannten Beschlussfassung - denn andernfalls macht die Ankündigung im Protokoll, die Beschlüsse anfechten zu wollen, keinen Sinn - überfordert war. Als nicht professionellem Verwalter kann jedoch nicht von ihm erwartet werden, sich mit den wie oben dargestellt umstrittenen Regeln zur Beschlussverkündung im Einzelnen auszukennen und in jedem Fall - wie es das Amtsgericht gefordert hat - die rechtlich richtigen Schlüsse aus seinen Bedenken zu ziehen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die angefochtenen Beschlüsse negative Folgen für den Kl. zu 1) als Wohnungseigentümer zum Inhalt hatten und er dementsprechend gegen sie gestimmt hat, ist das Argument, sich als Verwalter nicht dem Vorwurf der Parteilichkeit aussetzen zu wollen, zumindest nachvollziehbar. Auch ohne Beweisaufnahme zur Frage, ob der Verwalter von der Versammlung zur Durchführung der Abstimmung gedrängt wurde und er sich dementsprechend in einer Drucksituation befunden haben könnte, erscheint das Verhalten des Verwalters keinesfalls mutwillig. Es mag - zumindest für einen Juristen oder jemanden, der sich aufgrund seiner beruflichen Erfahrung seiner Sache sehr sicher ist - der naheliegende Weg sein, statt den als rechtswidrig erkannten Beschluss mit gleichzeitiger Anfechtungsankündigung zu verkünden, unter Hinweis auf die Teilungserklärung die Unwirksamkeit des Beschlusses festzustellen. Wenn aber selbst von einem professionellen Verwalter keine rechtlichen Spezialkenntnisse verlangt werden können, über die in der Regel nur ein Volljurist verfügt (vgl. Gottschalg, a.a.O., Rz. 127), muss der Maßstab der Sorgfaltsanforderung bei einem nicht professionellen Verwalter erheblich niedriger angesetzt werden. Es fehlt daher vorliegend am subjektiven Verschulden.

e) Der Vollständigkeit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass das von den Bekl. vorgebrachte Argument, die Kostenauferlegung diene der Prozessökonomie, da der Verwalter von den Wohnungseigentümern andernfalls in einem gesonderten Prozess auf Schadensersatz verklagt werden könnte, wofür dann bereits einfache Fahrlässigkeit ausreiche, nicht durchgreift. Denn ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch gegen den Verwalter kann nicht nochmals verfolgt werden, wenn das Gericht diesen Anspruch in seiner Kostenentscheidung ausdrücklich verneint hat. Dies gilt auch dann, wenn das Gericht die Kostenentscheidung mit der Begründung abgelehnt hat, ein grobes Verschulden sei nicht feststellbar (vgl. Jennißen, a.a.O., § 49 Rz. 30, 31). Die Zulassung einer solchen Klage würde der Zielsetzung, Prozessökonomie zu gewährleisten, entgegenlaufen. Zudem soll die Haftungsbegrenzung auf grobes Verschulden nach den Vorstellungen des Gesetzgebers gerade auch für die materiell-rechtlichen Schadensersatzansprüche gelten (vgl. amtliche Begründung des Gesetzesentwurfs, BT-Drucks. 16/887 S. 41). Die Haftungsmilderung des § 49 Abs. 2 WEG liefe leer, wenn sie durch eine gesonderte Schadensersatzklage, für die nicht ebenfalls die Haftungsmilderung i.S.v. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB gelten würde, umgangen werden könnte. [...]

Selbst wenn ein WEG-Verwalter nicht Partei oder Beteiligter eines Prozesses ist, können ihm die Prozesskosten auferlegt werden, "soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft" - diese neue Bestimmung (§ 49 Abs. 2 WEG) wird manchem Verwalter noch schlaflose Nächte bereiten. Erstmals nahm sich das LG Berlin ausführlich dieser Bestimmung an. Gut für den WEG-Verwalter: Werden ihm vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu. Schlecht für die meisten: Nur bei Amateurverwaltern wird ein milder Maßstab angelegt, wenn es um das "grobe Verschulden" geht.

Ein Bauträger ist noch Inhaber einiger Wohnungen und zugleich Verwalter der Wohnanlage. In einer Eigentümerversammlung lässt er über Änderungsanträge zur Teilungserklärung abstimmen und verkündet die Annahme der Beschlussanträge, obwohl für diese nur einfache Mehrheiten erreicht werden, während nach einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung Dreiviertel-Mehrheiten erforderlich gewesen wären. In seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer ficht er die Beschlüsse an, die gemäß Anerkenntnis der übrigen Wohnungseigentümer vom AG durch Urteil für ungültig erklärt werden. Dem Verwalter werden nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Hiergegen dessen sofortige Beschwerde an das LG (bei einem Beschwerdewert von 7.000 €).

Mit Erfolg. Das LG Berlin hebt die Kostenbelastung des Verwalters auf und bürdet die Kosten des Rechtsstreits den übrigen Wohnungseigentümern auf, welche die Anfechtungsanträge als berechtigt anerkannt haben.

Zwar konnte der Kläger in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer das Anerkenntnisurteil nicht anfechten, weil es zu seinen Gunsten ergangen ist. In seiner Eigenschaft als Verwalter, der durch die Kostenentscheidung erstmals belastet wurde, steht ihm jedoch ein Rechtsmittel zu. Die Ermessensentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG könne nur ergehen, wenn sich das Bestehen eines materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruches ohne besondere Schwierigkeiten, insbesondere ohne eine Beweisaufnahme, feststellen lasse. Somit müsse unterstellt werden, dass der Verwalter auf die Quorumsproblematik hingewiesen hat. Da der Kläger kein gewerbsmäßig tätiger Verwalter sei, entfalle eine grobe Fahrlässigkeit. Damit sei auch ein weiterer Prozess über Schadensersatzansprüche wegen einfacher Fahrlässigkeit ausgeschlossen. "Grobe Fahrlässigkeit" liegt vor, wenn der WEG-Verwalter naheliegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige nicht beachtet, was im konkreten Fall jedem einleuchten oder sich aufdrängen müsste.

1. Ob in einem Beschlussanfechtungsprozess ein Anerkenntnis der verklagten übrigen Wohnungseigentümer mit der Folge eines Anerkenntnisurteils möglich ist, erscheint zweifelhaft, weil die übrigen Wohnungseigentümer vor Gericht nicht über den Streitgegenstand verfügen können. Insoweit ist das Urteil aber rechtskräftig.

2. Das LG wird darin recht haben, dass wegen der Kostenentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG keine Beweisaufnahme mehr durchzuführen ist. In letzter Konsequenz heißt das allerdings, dass auch unbewiesene Behauptungen des Verwalters bei der Billigkeitsentscheidung nicht unberücksichtigt bleiben können.

3. Der gutgemeinte Hinweis am Ende des Urteils, dass nunmehr auch Ansprüche wegen leichter Fahrlässigkeit ausgeschlossen seien, erscheint problematisch, denn § 49 Abs. 2 WEG ist eine prozessuale Kostenvorschrift (wie die §§ 91 ff. ZPO). Bei ihrer Verneinung kann wohl nicht angenommen werden, dass damit auch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche wegen leichter Fahrlässigkeit endgültig erledigt sind. Da diese nicht Streitgegenstand im vorliegenden Prozess waren, kann sich die Rechtskraft des Urteils darauf wohl auch nicht beziehen. Abgesehen davon ist nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber mit der Möglichkeit des § 49 Abs. 2 WEG zugleich andere Schadensersatzansprüche nach materiellem Recht ausschließen wollte.