Aufbauenteignung

Aufbauenteignung; Investitionsvorhaben

1. Ausgangsbescheid und Widerspruchsbescheid einer Entscheidung nach § 3 a Vermögensgesetz müssen eine genaue Beschreibung der zugesagten Investitionsmaßnahmen enthalten; im Falle eines unbebauten Grundstückes gehört dazu auch eine Beschreibung - gegebenenfalls durch Bezugnahme auf Planungsunterlagen - der konkret beabsichtigten Baumaßnahme.

2. Vermögensrechtlich ist es auch von Bedeutung, ob ein Investitionsvorhaben vom Adressaten eines Bescheides nach § 3 a VermG selbst oder lediglich durch einen Dritten durchgeführt werden soll.

3. Voraussetzung für einen Investitionsbescheid nach § 3 a VermG ist auch, daß sich ein Grundstück für die Realisierung des Investitionskonzeptes eignet; dies setzt auch eine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Maßnahmen voraus.

4. Der Grundsatz der Unanwendbarkeit des Vermögensgesetzes auf Enteignungen nach dem Aufbaugesetz gilt nicht uneingeschränkt.

Die im Verfahren zur Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nach § 80 Abs. 5 VwGO (Verwaltungsgerichtsordnung) anzustellende Interessenabwägung fällt zugunsten der Antragsteller aus, weil im gegenwärtigen Verfahrensstand überwiegende Anhaltspunkte dafür sprechen, daß die angefochtene Entscheidung vom 11. März 1992 auch in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landkreises vom 23. Juni 1992 rechtswidrig ist und die Antragsteller in ihren Rechten verletzt.

Die Rechtswidrigkeit der angefochtenen Bescheide ergibt sich bereits daraus, daß weder der Ausgangsbescheid der Antragsgegnerin noch der Widerspruchsbescheid des Kreises eine genaue Beschreibung der von den Beigeladenen zugesagten Investitionsmaßnahmen enthalten.

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung muß die Begründung einer Entscheidung nach § 3 a VermG die wirtschaftlichen und rechtlichen Be-dingungen der zugelassenen Veräußerung an den Investor enthalten, zu denen insbesondere die Beschreibung des Investitionsvorhabens gehört. Da die Investitionsbescheinigung nach § 3 a Abs. 3 VermG unter ande-rem den Verkauf des Grundstücks freigibt, müssen die wesentlichen Be-dingungen der Veräußerung feststehen, ehe die Verfügungsbeschränkung mit Wirkung zu Lasten des Rückübereignungsberechtigten aufgehoben werden kann. Zu diesen wesentlichen Bedingungen gehört unter anderem eine Beschreibung der geplanten Investitionsmaßnahme; denn das Vorliegen einer derartigen Investitionsmaßnahme ist Grundvoraussetzung für das Entfallen der Veräußerungssperre gemäß § 3 a Abs. 1 VermG. Außerdem knüpft die im Kaufvertrag zu vereinbarende Rück übertragungsverpflichtung nach § 3 Abs. 7 VermG an die Nichterfüllung der zugesagten Investitionsmaßmnahme an, was voraussetzt, daß deren Inhalt auch gegenüber dem Rückgabeberechtigten, der bei Unterbleiben der Investitionsmaßnahme regelmäßig ein besonderes Interesse an der Rückabwicklung des Verkaufs haben dürfte, verbindlich durch die behördliche Freigabeentscheidung nach § 3 a Abs. 3 VermG geregelt wird (vgl. Bezirksgericht Potsdam, Beschluß vom 12. Juni 1992 - 1 B 29/92 V -).

Im vorliegenden Fall enthalten weder der Bescheid der Antragsgegnerin noch die Kaufverträge, auf die der angefochtene Bescheid Bezug nimmt, eine ausreichend genaue Investitionsbeschreibung. Vorliegend ist von Bedeutung, daß es sich um unbebaute Grundstücke handelt. In einem solchen Fall ist eine Beschreibung der konkret beabsichtigten Baumaßnahmen erforderlich. Dies kann auch durch die Bezugnahme auf die vom Investor eingereichten Planungsunterlagen erfolgen.

Für das Gericht ist im hier vorliegenden Verfahren nicht erkennbar, welches konkrete Bauvorhaben der Beigeladenen Gegenstand des Bescheides vom 11. März 1992 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Juni 1992 ist. In den Kaufverträgen vom 6. März 1992 ist jeweils lediglich von einem Gebäude mit Praxis die Rede.

Ursprünglich vorgesehen waren ersichtlich zwei Wohnhäuser nebst Garagen auf den Flurstücken 619 und 615, zwischen denen sich in Flachbauten die Tierarztpraxis und das Zahnlabor erstrecken sollten. Nach den Plänen vom 8. November 1991 sollten für die Beigeladenen zu 2. ein Gebäude für den Dentalhandel, ein weiteres Gebäude für das zahntechnische Labor sowie eine Doppelgarage errichtet werden. Ausweislich der Projektierung vom 16. Dezember 1991 wurde vom Beigeladenen zu 1. ein Gebäude mit Tierarztpraxis im Souterrain und mit einer Wohnung im Erdgeschoß sowie ein Stallbau geplant.

Nach den mit Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 12. August 1992 eingereichten Unterlagen stellt sich die Planung der Beigeladenen nunmehr in etwa wie folgt dar: Auf dem Flurstück 615 ist an der Stelle, an der zuletzt der Stallbau errichtet werden sollte, die Tierarztpraxis vorgesehen. Auf dem Flurstück 619 ist lediglich ein Gebäude für das zahntechnische Labor vorgesehen. Zwischen der Tierarztpraxis und dem Laborgebäude sind auf Flurstück 618 Garagen geplant.

Die oben dargestellten Planungsstudien lassen sich nicht mit dem Bescheid vom 11. März 1992 in Einklang bringen. Es ist nicht feststellbar, was für ein Gebäude mit welcher Nutzung auf welchem Grundstück als Investitionsvorhaben konkret im Sinne des § 3 a Abs. 7 zugesagt worden ist.

Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, daß das Investitionsvorhaben der Beigeladenen zu 1. insoweit auch eine wesentliche Änderung erfahren hat, als ersichtlich nunmehr die Tierarztpraxis allein von ... und ... betrieben werden soll.

Vermögensrechtlich ist es aber von Bedeutung, ob ein Investitionsvorhaben vom Adressaten des Bescheides nach § 3 a VermG selbst oder lediglich durch einen Dritten durchgeführt werden soll.

Weiterhin kann ein Investitionskonzept nur dann Berücksichtigung finden, wenn sich das Grundstück für die Realisierung des Vorhabens eignet. Dies setzt voraus, daß die zur Durchführung des Vorhabens erforderliche Errichtung von Gebäuden und Nutzungsänderungen baurechtlich zulässig sind.

Im vorliegenden Verfahren bestehen auf Grund der eingereichten Pläne und des Ergebnisses der Ortsbesichtigung durchgreifende Bedenken gegen die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen. Die streitigen Flurstücke liegen ersichtlich im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB. Für die Annahme eines Innenbereichs im Sinne des § 34 BauGB fehlt es sowohl an einem Bebauungszusammenhang als auch an einem organischen Ortsteil. Die Errichtung der geplanten Bauten beeinträchtigt öffentliche Belange, weil das Vorhaben unwirtschaftliche Aufwendungen der Infrastruktur, insbesondere für Erschließungsmaßnahmen, erfordert und die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten läßt. Auch im Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB wäre das Vorhaben unzulässig, weil es sich nach dem Maß der Bebauung nicht in die nähere Umgebung einfügt und nur durch die Aufstellung von Bauleitplänen auszugleichende Spannungen verursacht. Die von der Antragsgegnerin beabsichtigte Planung ist gegenwärtig rechtlich (noch) irrelevant, da sie noch keine Planreife erlangt hat.

Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin und der Beigeladenen zu 1. und 2. werden die Antragsteller durch die Rechtswidrigkeit der angefochtenen Bescheide in ihren Rechten verletzt. Denn es sprechen überwiegende Anhaltspunkte dafür, daß die Antragsteller als Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG anzusehen sind.

Das Gericht verkennt nicht, daß grundsätzlich auf Enteignungen nach dem Aufbaugesetz vom 6. September 1950 (GBl. DDR S. 965) das Vermögensgesetz keine Anwendung findet. Denn Enteignungen nach dem Aufbaugesetz stellten regelmäßig keine politisch bedingten Zwangsmaßnahmen dar, die allein durch die gesellschaftlichen Verhältnisse in der DDR bedingt waren. Mit dem Aufbaugesetz sollte in erster Linie der Wiederaufbau der durch den 2. Weltkrieg zerstörten Städte bezweckt werden. Ähnliche Aufbaugesetze hatte es auch in den westdeutschen Ländern nach 1945 gegeben.

Der Grundsatz der Unanwendbarkeit des Vermögensgesetzes auf Enteignungen nach dem Aufbaugesetz gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Ausnahmsweise ist das Vermögensgesetz anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 VermG vorliegen, d. h. wenn Vermögenswerte auf Grund unlauterer Machenschaften erworben wurden.

Das Gericht kann offenlassen, ob der Enteignungsvorgang schon deshalb unter § 1 Abs. 3 VermG fällt, weil Rechtsfehler bei dem der Enteignung zugrunde liegenden Verfahren nach dem Aufbaugesetz vorgekommen sind. Anhaltspunkte für eine Unkorrektheit bestehen u. a. insoweit, als ausweislich des Bescheides vom 9. November 1978 die gemäß § 2 Abs. 1 der Zweiten Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 vorgeschriebenen Verhandlungen über einen rechtsgeschäftlichen Erwerb des streitigen Grundstückes ersichtlich nicht geführt worden sind. Weiterhin läßt der Aufbauplan das nach § 9 Nr. 3 des Aufbaugesetzes erforderliche konkrete Bauvorhaben nicht erkennen.

Denn im vorliegenden Verfahren findet § 1 Abs. 3 VermG deshalb Anwendung, weil nach den von der Antragsgegnerin vorgelegten Unterlagen überwiegende Anhaltspunkte dafür sprechen, daß hier das Aufbaugesetz lediglich Mittel zum Zweck gewesen ist, um dem FDGB das streitige Grundstück zu verschaffen.

Das Aufbaugesetz verfolgte das Ziel, die durch den 2. Weltkrieg zerstörten Innenstädte der DDR, insbesondere Ost-Berlin, planmäßig wiederaufzubauen. Die nach § 14 Aufbaugesetz in Anspruch genommenen Grundstücke dienten dem Zwecke der Baulandbeschaffung bzw. der Sicherung der Modernisierung, des Um- und Ausbaus sowie des Abrisses von Gebäuden, insbesondere um Wohnraum zu beschaffen.

Der Enteignung des streitigen Grundstückes und der Aufstellung des Aufbauplanes lagen demgegenüber erkennbar keine städtebaulichen Gründe des Wiederaufbaus bzw. der Rekonstruktion zu Grunde, wie es §§ 1, 14 des Aufbaugesetzes sowie § 1 der Zweiten Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vorsahen.

Nach den Unterlagen der Antragsgegnerin wurden mehrere tausend Quadratmeter Fläche, einschließlich einer Zuwegung zum R.-See in Anspruch genommen, um ein einzelnes villenartiges Gebäude, das in keinster Weise Wohnzwecken diente, zu sanieren. Die bei der Inanspruchnahme in Aussicht gestellten Aus- und Anbauten wurden zum Teil niemals in Angriff genommen. "Ausgebaut" wurde lediglich der der Lagerung von Getränken dienende Schuppen.

Zusammenfassend läßt sich bei der Inanspruchnahme der großen, außerhalb einer geschlossenen Ortslage befindlichen Flächen für das Gericht kein Zusammenhang mit den städtebaulichen Zielsetzungen des Aufbaugesetzes erkennen. Vielmehr diente die Enteignung ersichtlich ausschließlich dem Zweck, dem FDGB durch Mißbrauch der Enteignungsmöglichkeiten nach dem Aufbaugesetz ein Grundstück zu verschaffen, weil "gesellschaftliche Organisationen" wie der FDGB "keine gesellschaftlichen Mittel in privates Eigentum investieren" durften (vgl. eidesstattliche Versicherung von Frau B., Blatt 317 der Gerichtsakte). Dies hat zur Folge, daß die Antragsteller als Berechtigte im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG anzusehen sind.