Aufbauenteignung

Aufbauenteignung; Verfügungsverbot

1. Inanspruchnahmen nach dem Aufbaugesetz werden vom Vermögensgesetz nicht erfaßt.

2. Die Vorschrift des § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG ist auch bei Grundstücksveräußerungen anzuwenden.

3. Zur rechtlichen Stellung des Käufers von Rückübertragungsrechten.

Die Antragsteller wenden sich gegen eine Entscheidung des Antragsgegners nach § 3 a VermG, mit der die Veräußerung des Grundstücks Unter den Linden/Neustädtische Kirchstraße an die Beigeladenen zugelassen wird. Das Grundstück mit einer Fläche von insgesamt 783 m2 bestand früher aus drei Grundstücken. Die für eines dieser drei Grundstücke seit dem 14. Januar 1989 als Eigentümerin Eingetragene hat einen Antrag auf Rückübertragung gestellt. Das Grundstück war aufgrund eines Inanspruchnahmebescheides nach den Vorschriften des Aufbaugesetzes/der Aufbauverordnung Eigentum des Volkes geworden. Eine Entschädigung wurde nach dem Entschädigungsgesetz gewährt. Der Antragsgegner hat der früheren Eigentümerin mit Schreiben vom 28. Juni 1991 die beabsichtigte Veräußerung des Grundstücks zu investiven Zwecken mitgeteilt und ihr Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Durch Vertrag vom 19. Juli 1991 hat sie ihre Ansprüche auf Rückübertragung des Grundstücks an die Antragsteller abgetreten. Diese wandten gegen die Veräußerung des Grundstücks ein, sie selbst beabsichtigten eigene Investitionen in Höhe von etwa 23 Mio. DM (ohne Grundstückskosten) durch Errichtung eines Büro- und Geschäftshauses, wodurch etwa 150 bis 180 Arbeitsplätze geschaffen würden.

Am 4. September 1991 schlossen die Antragsgegner einen notariellen Kaufvertrag über das gesamte Grundstück mit der Beigeladenen. Mit Bescheid vom 18. September 1991 ließ der Antragsgegner gem. § 3 a VermG den Verkauf des Grundstücks an die Beigeladenen zu. Begründung: Die Veräußerung erfolge zu investiven Zwecken, nämlich zur Errichtung eines Büro- und Geschäftshauses. Dabei würden 25 Mio. DM investiert und etwa 150 Arbeitsplätze geschaffen. Die Investitionsabsicht der Antragsteller sei nicht zu berücksichtigen, denn die Vorschrift des § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG sei bei einer Veräußerung von Grundstücken nicht zu beachten.

Mit ihrem Antrag begehren die Antragsteller die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen den Investitionsbescheid vom 18. September 1991. Sie tragen vor: Die Vorschrift des § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG sei auch auf Grundstücksveräußerungen anwendbar, der Vorrang für Alteigentümer gelte auch für diejenigen, die entsprechende Rechte nach § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG erworben hätten. Die gebotene Abwägung zwischen den beiden Investitionsvorhaben fehle; dies stelle einen Ermessensfehler dar.

Der Antrag hatte keinen Erfolg.

II. Der Antrag ist zulässig. Die Antragsteller sind aktiv legitimiert. Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrags über die Abtretung der Rückübertragungsansprüche sind nicht erkennbar. Der von der Beigeladenen bemängelte Umstand, daß die von den Antragstellern dem Gericht übersandte Kopie des Vertrags offensichtlich unvollständig ist - im Verwaltungsvorgang befindet sich eine vollständige Ablichtung - ändert nichts daran, daß sich die Abtretung hieraus eindeutig ergibt. Auch aus der vollständigen Fassung ist insoweit nichts anderes zu erkennen. Der beim Vertragsabschluß für die frühere Eigentümerin handelnde Wi. war auch ordnungsgemäß bevollmächtigt. Die Formular-Vollmacht erstreckte sich zwar auf den "Verkauf" und die "Auflassung" des Grundstücks. Die Kammer trägt jedoch keine Bedenken, die vereinbarte Abtretung des Rückübertragungsanspruchs als von der Vollmacht umfaßt anzusehen. Der Vollmachtgeberin war klar, daß es sich nicht um die Veräußerung des Grundstücks handeln konnte, da sie nicht Eigentümerin war, sondern allenfalls Rückübertragungsberechtigte. Die Abtretung dieses Anspruchs ist als Minus gegenüber dem Verkauf des Grundstücks miterfaßt (vgl. auch die Klarstellung durch Frau W. vom 19. Oktober 1991).

Die Antragsteller sind auch antragsbefugt. Eine Verletzung der von der früheren Eigentümerin erworbenen Rechte durch den angegriffenen Bescheid nach § 3 a VermG ist nicht etwa offensichtlich und eindeutig nach jeder Betrachtungsweise (so die Umschreibung der "Klagebefugnis" in der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. BVerwGE 18, 154, 157) ausgeschlossen. Ob ihnen diese Rechte wirklich zustehen, ist eine Frage der Begründetheit.

Schließlich fehlt den Antragstellern nicht deswegen das Rechtsschutzbedürfnis, weil der notarielle Kaufvertrag über das Grundstück bereits am 4. September 1991 - also vor Antragseingang - abgeschlossen wurde. Rechtsschutz ist auch bei dem Verfahrensstand durch einen Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO noch möglich. Denn eine Vollendung der Veräußerung durch Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch ist noch nicht erfolgt. Dies ergibt sich auch aus § 3 a Abs. 8 VermG. Hiernach ersetzt der Bescheid die sonst für eine Grundbucheintragung erforderliche Genehmigung nach der GrundstücksverkehrsVO. Wird der Bescheid nach § 3 a VermG durch Anordnung der aufschiebenden Wirkung in seiner Vollziehbarkeit gehemmt, kann eine Grundbucheintragung nicht erfolgen.

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

Nach § 3 a Abs. 4 VermG haben Widerspruch und Anfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung. Nach dieser Grundentscheidung des Gesetzgebers besteht generell ein öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Entscheidung. Dem Interesse der Antragsteller, vom Vollzug verschont zu bleiben, kommt (nur) dann der Vorrang zu, wenn ihr Obsiegen in der Hauptsache wahrscheinlicher ist als ihr Unterliegen, oder wenn die Vollziehung eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte (vgl. § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO). Das läßt sich hier jedoch nicht feststellen. Bei der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung ist der angegriffene Bescheid im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden und verletzt jedenfalls die Antragsteller nicht in ihren Rechten.

Der Antragsgegner mußte die Antragsteller nicht als Berechtigte im Verfahren nach § 3 a VermG berücksichtigen, denn dieses Gesetz findet hier keine Anwendung. Die Frage, ob ein Rückübertragungsanspruch nach dem VermG besteht, ist allerdings nicht hier, sondern im Verfahren vor den Ämtern zur Regelung offener Vermögensfragen zu klären und endgültig erst zu beantworten, wenn ein entsprechender Bescheid bestandskräftig geworden ist. Das Verfügungsverbot nach § 3 Abs. 3 VermG, das durch einen Bescheid nach § 3 a VermG gerade aufgehoben werden soll, tritt nach dem Wortlaut der Vorschrift dann ein, wenn eine Anmeldung von Rückübertragungsansprüchen vorliegt. Dies kann jedoch nicht für jede Anmeldung gelten. § 3 Abs. 3 VermG bezweckt den Schutz des Berechtigten (vgl. Barkam in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 3 VermG Rdnr. 26, 29), wie sich schon daraus ergibt, daß das Verbot nur für Geschäfte ohne Einverständnis des Berechtigten gilt (§ 3 Abs. 3 Satz 1 VermG). Ist schon im Verfahren nach § 3 a VermG - auch ohne daß ein Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vorliegt - offensichtlich, daß der Anmelder nicht Berechtigter ist - etwa weil das VermG keine Anwendung findet -, so verletzt ein Bescheid nach § 3 a VermG den Anmelder (bzw. den Erwerber der Rückübertragungsansprüche) nicht in seinen Rechten (vgl. auch Scheifele, Zur Anwendung des § 3 a VermG durch die Treuhandanstalt, BB 1991 S. 1350, 1354, der sogar meint, schon im Verfahren nach § 3 a VermG müsse der Anmelder seine Berechtigung glaubhaft machen).

So liegt der Fall hier. Nach § 1 Abs. 1 a und b VermG regelt das Gesetz (nur) vermögensrechtliche Ansprüche an Vermögenswerten, die entschädigungslos enteignet und in Volkseigentum überführt oder gegen eine geringere Entschädigung enteignet wurden, als sie Bürgern der früheren DDR zustand. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Das Grundstück wurde, wie sich aus der Grundbucheintragung vom 17. September 1965 und dem "Inanspruchnahmebescheid" vom 19. August 1965 ergibt, nach den Vorschriften des § 14 Abs. 2 des Aufbaugesetzes vom 6. September 1950 (GBl. 1950 S. 965) bzw. des § 9 der Aufbauver-ordnung vom 18. Dezember 1950 (Verordnungsblatt für Groß-Berlin 1950 S. 379) und des Entschädigungsgesetzes vom 25. April 1960 (GBl. I S. 257) enteignet. Nach den §§ 1, 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 des Entschädigungsgesetzes wurden die Eigentümer enteigneter Grundstücke entschädigt, wobei sich die Entschädigung nach dem Wert zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme bemaß. Anhaltspunkte dafür, daß entgegen diesen gesetzlichen Bestimmungen eine Entschädigung nicht oder in geringerer als hiernach vorgeschriebener Höhe gezahlt worden wäre, haben die Antragsteller selbst nicht vorgetragen. Vielmehr ergibt sich aus dem "Feststellungsbescheid" vom 6. Dezember 1965, daß die Entschädigung auf 73.080,- DM festgesetzt wurde.

Der Ausschluß dieser Fälle von den Rückübertragungsansprüchen nach dem VermG begegnet bei summarischer Prüfung keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Mögen auch die damals gezahlten Entschädigungen sehr niedrig gewesen sein (vgl. Barkam, a. a. O., Vorbemerkung zum VermG, Rdnr. 34), so war doch Zweck des Gesetzes nicht, jedwede Form von Enteignungen in der DDR zu erfassen. Vielmehr sollten nur die spezifischen Nachteile zu Lasten des Eigentums von nicht in der ehemaligen DDR wohnenden Personen ausgeglichen werden. Enteignungen, von denen Bürger der DDR, Bundesbürger und Ausländer gleichermaßen betroffen waren und die entsprechend den üblichen DDR Regelungen entschädigt wurden, sind nicht Gegenstand des Gesetzes. Ein Rück übertragungsanspruch wird durch das VermG für diese Fälle nicht begründet (vgl. Unterrichtung zum VermG durch die Bundesregierung, BT-Drs. 11/7831, S. 2 rechte Spalte; ebenso Säcker-Hummert in MünchKomm, BGB, Ergänzungsband, Einigungsvertrag, Rdnr. 1081; Fieberg/Reichenbach, Zum Problem der offenen Vermögensfragen, NJW 1991 S. 321, 326 f.). Dieser Ausschluß der Rückübertragung betrifft insbesondere die Enteignungsfälle nach dem Aufbaugesetz und dem Entschädigungsgesetz (vgl. Barkam, a. a. O., § 1 Rdnr. 15; Säcker Hummert, a. a. O., Rdnr. 1082; vgl. auch Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet, 1991, S. 275).

Aus der "Gemeinsamen Erklärung" (Anlage III zum Einigungsvertrag), die gemäß Art. 41 Abs. 1, 45 Abs. 2 Einigungsvertrag als Bundesrecht weitergilt, folgt keine andere Beurteilung. Zwar heißt es dort unter Nr. 3, enteignetes Grundvermögen werde grundsätzlich zurückgegeben, ohne daß Einschränkungen wie in § 1 Abs. 1 Buchstabe a und b VermG ge-macht werden. Doch wurde ebenfalls im Einigungsvertrag geregelt, daß das Vermögensgesetz - auch der seitdem nicht geänderte § 1 Abs. 1 Buch-stabe a und b - in Kraft bleibt. Die Gemeinsame Erklärung stellt (nur) "Eckwerte" fest, während die konkrete Ausgestaltung der offenen Vermögensfragen und unmittelbare Regelung gegenüber dem Bürger durch das VermG erfolgt. Für den von ihm geregelten Bereich ist das VermG lex specialis gegenüber der Gemeinsamen Erklärung (vgl. Säcker-Hum-mert, a. a. O., Rdnr. 1047). Ob für die Fälle des § 1 Abs. 1 Buchstabe a und b VermG eine Regelungslücke besteht (so Säcker Hummert, a. a. O., Rdnr. 1055 und Barkam, a. a. O., § 1 Rdnr. 16), erscheint zweifelhaft. Hiergegen könnte sprechen, daß die Gemeinsame Erklärung in Nr. 3 eine Rückgabe nur im Grundsatz vorsieht, mithin Ausnahmen - auch neben den gesondert genannten Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage - zuläßt. Jedoch kann diese Frage hier offenbleiben. Selbst wenn eine Regelungslücke vorliegen sollte, kommt angesichts des eindeutigen Wortlauts eine entsprechende Anwendung des VermG auf diese Fälle nicht in Betracht (vgl. Barkam, a. a. O., § 1 Rdnr. 16).

Auch ein Verstoß dieser Regelung gegen Verfassungsrecht - insbesondere Art. 3 und 14 GG - ist bei der hier nur gebotenen summarischen Prüfung nicht zu erkennen. Nach Art. 143 Abs. 3 GG haben Art. 41 des Einigungsvertrages und die Regelungen zu seiner Durchführung auch insoweit Bestand, als sie vorsehen, daß Eingriffe in das Eigentum im Beitrittsgebiet nicht mehr rückgängig gemacht werden. Diese neu in das Grundgesetz eingefügte Vorschrift stellt die verfassungsrechtliche Absicherung des VermG dar; Art. 143 Abs. 3 GG bewirkt eine verfassungsrechtliche Nichtangreifbarkeit der betreffenden Eigentumsregelung (vgl. Säcker-Hummert, a. a. O., Rdnr. 1070). Die Schranken des Art. 79 Abs. 3 GG sind erkennbar nicht berührt. Auch das Bundesverfassungsgericht hat die Einschränkung der Rückgabe von Vermögensgegenständen durch das VermG als verfassungsgemäß angesehen (vgl. Urteil vom 23. April 1991, NJW 1991, S. 1597 ff.). Wenngleich der Schwerpunkt der Darlegungen des BVerfG bei der Regelung für Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage liegt, ist dort doch mehrfach ausgesprochen, daß die Beschränkung der Rückgabe in Natur auf die Fälle der "entschädigungslosen Enteignung" verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist (a. a. O., S. 1600 f.).

Findet nach allem das VermG auf den vorliegenden Fall keine Anwendung, bedurfte es eines Bescheides nach § 3 a VermG nicht. Daß der Antragsgegner - gewissermaßen "vorsichtshalber" - dennoch eine solche Entscheidung getroffen hat, ist rechtlich nicht zu beanstanden und jedenfalls unschädlich. Darauf, ob sie im einzelnen der rechtlichen Nachprüfung standhalten würde, kommt es nicht an.

Nur ergänzend wird insoweit folgendes ausgeführt: Die Voraussetzung für den Erlaß eines Bescheides nach § 3 a VermG - Veräußerung zu investiven Zwecken - ist gegeben, wie keiner weiteren Begründung bedarf. Dies sehen auch die Antragsteller nicht anders, die ein inhaltlich völlig entsprechendes Investitionskonzept verfolgen. Der Bescheid ist jedoch insoweit fehlerhaft, als er die gebotene Abwägung zwischen den Investitionskonzepten nicht erkennen läßt. Die Meinung des Antragsgegners, die Vorschrift des § 3 a Abs. 3 Satz 3 VermG (Berücksichtigung gleichwertiger Investitionskonzepte des Berechtigten) sei bei Grundstücksveräußerungen nicht anzuwenden, erscheint rechtlich zweifelhaft. Zwar verweist die Vorschrift auf § 6 a VermG, der nur Unternehmen betrifft, angesichts der Vergleichbarkeit der Fälle spricht aber alles für eine Anwendung auch auf Grundstücksveräußerungen (ebenso Fieberg/Reichenbach, Offene Vermögensfragen und Investitionen in den neuen Bundesländern, NJW 1991 S. 1977, 1984; Scheifele, a. a. O., BB 1991, S. 1350, 1354). Auch die Gesetzesmotive sprechen hierfür (vgl. Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drs. 12/449, S. 10, linke Spalte, 2. Absatz). Die nach Meinung des Antragsgegners erforderliche Beschränkung auf "wirkliche Alteigentümer", also den Ausschluß der Erwerber von Rück übertragungsansprüchen, findet angesichts der Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG im Gesetz keine Stütze. Daß die Durchführbarkeit des Investitionskonzepts der Antragsteller deswegen zweifelhaft erscheint, weil sie - auch nach ihrem Standpunkt - nur für ein Grundstück rückübertragungsberechtigt sind, während ihr Konzept - wie das der Beigeladenen - die Bebauung aller drei Grundstücke vorsieht, wovon ein Grundstück offenbar nicht restitutionsbelastet ist, also vom Antragsgegner erworben werden müßte (ein Anspruch hierauf ist nicht erkennbar), führt zu keiner anderen Beurteilung, kann insbesondere nicht vom Erfordernis der gebotenen Abwägung befreien. Der Umstand, daß die Erwerber von Rückübertragungsansprüchen auch dann zu berücksichtigen sind, wenn die Rechte sich nur auf Teile des Gesamtgrundstücks beziehen, beruht auf der Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG und kann dann eintreten, wenn ein Investitionsvorhaben mehrere Grundstücke erfaßt. Der Verfügungsberechtigte wird dies bei seinen Erwägungen berücksichtigen können, darf aber nicht deswegen hiervon völlig absehen.

Der von dem Antragsgegner zur Begründung angeführte Gesichtspunkt, nur bei einer Veräußerung an die Beigeladene sei eine schnellstmögliche Realisierung gewährleistet, kann im vorliegenden Fall für sich die Entscheidung nicht tragen. Zwar dient die Regelung des § 3 a VermG der Beseitigung von Investitionshemmnissen und damit der Beschleunigung der entsprechenden Verfahren. Der "Planungsvorsprung" der Beigeladenen (der sich im übrigen aus dem Verwaltungsvorgang nicht entnehmen läßt: Bisher haben offenbar die Antragsteller die umfangreicheren Entwürfe vorgelegt) beruht jedoch nicht zuletzt auf dem Verhalten des Antragsgegners. Der Zwiespalt zwischen schnellem Baubeginn und gebotener sorgfältiger Abwägung hätte sich leicht vermeiden oder verhindern lassen, wenn der Antragsgegner, der seit Mitte 1990 mit der Beigeladenen verhandelt, die ihm mindestens seit April 1991 bekannten Anmelder von Rückübertragungsansprüchen früher in das Verfahren einbezogen hätte.

Als unterliegender Teil müssen die Antragsteller gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Verfahrenskosten tragen. Nach § 162 Abs. 3 VwGO entspricht es der Billigkeit, ihnen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese einen Antrag gestellt und sich damit dem Risiko einer eigenen Kostentragungspflicht ausgesetzt hat. Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 13 Abs. 1, 20 Abs. 3 GKG. Das Gericht ist dabei von dem im Kaufvertragsentwurf vom Mai 1991 vorgesehenen m2-Preis von 6.500,- DM ausgegangen, woraus sich für das von den Antragstellern in Anspruch genommene Grundstück von 348 m2 ein Kaufpreis von 2.262.000,- DM ergeben würde. 10 % hiervon sind nach der Rechtsprechung der Kammer als Streitwert anzusetzen.

Anmerkung: Bestätigt durch OVG 8 S 231/91 (zur Veröffentlichung vorgesehen).