Auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche beschränkte Verwertungsbefugnis der Mietkaution nach Mietende

Wird der Mieter nicht im Rahmen einer Individualvereinbarung, sondern durch eine vom Vermieter gestellte Formularklausel zur Erbringung einer „Mietsicherheit“ verpflichtet, ohne dass die Klausel die Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses näher regelt, ist der Kaution in Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB lediglich eine auf den Wortlaut der Sicherungsabrede beschränkte Funktion einer bloßen Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters beizumessen, die ihm auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ausschließlich für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffnet (gegen BGH vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, GE 2019, 1105).

Die gemäß §§ 91a Abs. 2, 567 ff. ZPO zulässige und gemäß § 568 Satz 2 Nr. 1 ZPO auf die Kammer übertragene Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz waren der Antragsgegnerin aufzuerlegen, da sie ohne Eintritt der Erledigung in der Hauptsache unterlegen wäre.

Dem Antragsteller stand trotz Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Unterlassung der Inanspruchnahme der geleisteten Mietsicherheit gegenüber der Antragsgegnerin zu. Denn die Antragsgegnerin war - nicht anders als während des Mietverhältnisses auch - zur Inanspruchnahme nur wegen unstreitiger oder gegenüber dem Antragsteller rechtskräftig festgestellter Ansprüche befugt (vgl. Kammer, Beschl. v. 20. Juli 2017 - 67 S 111/17, GE 2017, 1096 = NZM 2018, 285, beckonline Tz. 3 ff.). An diesen Voraussetzungen fehlte es, da die Parteien zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Mietsicherheit vor dem Amtsgericht Mitte einen Rechtsstreit über die von der Antragsgegnerin behaupteten Ansprüche geführt haben. Bis zur Inanspruchnahme der Mietsicherheit aber hatte das Amtsgericht keine - und erst recht keine rechtskräftige - Entscheidung über die zwischen den Parteien streitigen Ansprüche getroffen.

Keine der Antragsgegnerin günstigere Beurteilung ergibt sich aus dem Urteil des VIII. Zivilsenates des BGH vom 24. Juli 2019 (VIII ZR 141/17, GE 2019, 1105 = BeckRS 2019, 16735, beckonline Tz. 24). Danach soll der Vermieter nach Vertragsende zur Verwertung einer vom Mieter gestellten Barkaution selbst dann befugt sein, wenn die vermieterseits geltend gemachten Ansprüche weder rechtskräftig festgestellt noch zwischen den Parteien unstreitig sind (vgl. BGH, aaO.). Es kann hier dahinstehen, ob eine derartige Auslegung der Sicherungsabrede grundsätzlich dem tatsächlichen Willen der Parteien eines Wohnraummietvertrages und der in § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vom Gesetzgeber getroffenen Anordnung zur dauerhaft insolvenzfesten Anlage der Mietsicherheit entspricht (vgl. dazu mit Recht kritisch Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2019, Anm. 1). Sie kann hier bereits deshalb keine Gültigkeit für sich beanspruchen, weil der Antragsteller anders als in der vom VIII. Zivilsenat entschiedenen Konstellation keine Barkaution, sondern eine Mietkautionsversicherung gestellt hat. Unabhängig davon ist eine Auslegung der Sicherungsabrede im Sinne einer der Antragsgegnerin günstigen Verwertungsfunktion nach Vertragsende vorliegend auch deshalb ausgeschlossen, weil die Sicherungsabrede in einer von der Antragsgegnerin gestellten Formularklausel enthalten ist. Auf diese indes ist die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB anzuwenden, wonach Unklarheiten bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Bereits aufgrund des Wortlauts der formularvertraglichen Sicherungsabrede, die in der Überschrift und im Klauseltext lediglich von einer „Mietsicherheit“ spricht, ohne die Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses auch nur im Ansatz zu regeln, ist es jedenfalls vertretbar, der Vereinbarung eine auf den Wortlaut der Regelung beschränkte Funktion einer bloßen Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters beizumessen, die ihm allenfalls für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffnet. Ob eine derartige Auslegung auch für eine inhaltsgleiche Individualvereinbarung oder eine Formularvereinbarung, die die spätere Verwertung durch den Vermieter einer näheren Regelung zuführt, maßgebend wäre, bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer. Denn für die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zugunsten des Antragstellers reicht es aus, dass die für ihn kundenfreundlichste Auslegung als eine von zumindest zwei Auslegungsvarianten vertretbar ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NZM 2019, 253, juris Tz. 18 m.w.N.).

Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde scheidet gemäß §§ 574 Abs. 1 Satz 2, 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus, da die Kammer über einen - für erledigt erklärten - Antrag auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung entschieden hat.

Wird der Mieter durch Formularklausel ohne zusätzliche Reglungen (nur) zur Erbringung einer „Mietsicherheit“ verpflichtet, kann der Vermieter sie auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ausschließlich für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche verwerten, so das LG Berlin (ZK 67), das sich damit ausdrücklich gegen die Entscheidung des BGH vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17 - (GE 2019, 1105) wendet.

Der Mieter (Antragsteller) verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses von der Antragsgegnerin (Vermieterin) per einstweiliger Verfügung Unterlassung der Inanspruchnahme der geleisteten Mietsicherheit – beim Amtsgericht erfolglos. Seine Beschwerde hatte jedoch Erfolg.

Die Vermieterin sei nur wegen unstreitiger oder gegenüber dem Antragsteller rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Verwertung der Mietsicherheit befugt. Zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Mietsicherheit sei aber vor dem AG ein noch nicht abgeschlossener Rechtsstreit über die von der Antragsgegnerin behaupteten Ansprüche geführt worden.

Eine für die Vermieterin günstigere Beurteilung ergebe sich auch nicht aus dem Urteil des BGH vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17 - (GE 2019, 1105), wonach der Vermieter nach Vertragsende zur Verwertung einer vom Mieter gestellten Barkaution selbst dann befugt sei, wenn die vermieterseits geltend gemachten Ansprüche weder rechtskräftig festgestellt noch zwischen den Parteien unstreitig seien. Die Entscheidung sei nicht anwendbar, weil vorliegend keine Barkaution, sondern eine Mietkautionsversicherung gestellt worden sei.

Abgesehen davon verstoße die formularmäßige Vereinbarung lediglich einer Mietsicherheit ohne weitere Regelung der Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB. Bei kundenfeindlichster Auslegung sei es jedenfalls vertretbar, der Vereinbarung die Funktion einer bloßen Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters beizumessen, die ihm allenfalls für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffne. Ob eine derartige Auslegung auch für eine inhaltsgleiche Individualvereinbarung oder eine Formularvereinbarung gelte, die die spätere Verwertung durch den Vermieter näher regele, bedürfe keiner abschließenden Entscheidung.

Die Auffassung des Landgerichts, die von ihm selbst zitierte BGH-Entscheidung sei nicht anwendbar, weil vorliegend keine Barkaution, sondern eine Mietkautionsversicherung gestellt worden sei, ist offensichtlich unhaltbar.

Der BGH hatte in seinem ersten Leitsatz ganz allgemein zu „Mietsicherheiten“ entschieden:

„Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.“

In seinem zweiten Leitsatz äußert sich der BGH speziell zur Barkaution wie folgt:

„Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.“

Für die von der ZK 67 ausgemachte Sonderbehandlung von Barkautionen gegenüber anderen Mietsicherheiten eröffnet die BGH-Entscheidung keinen Raum.

Das Argument der Kammer, es sei lediglich eine Mietsicherheit vereinbart worden, ohne dass weiter die Art der Verwertung näher bestimmt worden sei, weshalb die Klausel unklar und deshalb unwirksam sei, ist ersichtlich an den Haaren herbeigezogen. Auch in dem vom BGH entschiedenen Fall war lediglich eine Mietkaution vereinbart worden. Da – so der BGH – das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgebe, könne die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder konkludent durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. Im Klartext: Wenn das Gesetz keine Form der Abrechnung/Aufrechnung/Verrechnung vorschreibt und der Mietvertrag dazu nichts sagt, gibt es jedenfalls aus der Sicht des BGH keine „Unklarheit“, weil dem Vermieter alle vom BGH aufgezeigten Möglichkeiten zur Verfügung stehen.

Die Verwertung der Mietsicherheit auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind, entspreche auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis – so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich – zu einem endgültigen Abschluss zu bringen, so der BGH. Schützenswerte Interessen des Mieters seien hierdurch nicht berührt. Denn bestreite der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen, könne er auf Rückzahlung der Kaution klagen.