Auf Sanierungsausgleichsabgabe nicht anrechenbare Kosten privater Bau- und Wertverbesserungsmaßnahmen bei Kompensation durch öffentliche Fördermittel

Die Aufwendungen für private Bau- und Wertverbesserungsmaßnahmen sind im Rahmen der Erhebung des Sanierungsausgleichsbetrages nicht anrechenbar, wenn sie durch öffentliche Mittel gefördert worden sind, welche die durch die Baumaßnahmen verursachte Bodenwertsteigerung kompensiert haben.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 3.11 a. bb. In welcher Weise die Anrechnung erfolgt, und zu welchem Ergebnis sie im Fall des Kl. führen würde, bedarf indes keiner weiteren Ausführungen. Denn eine Anrechnung zugunsten des Kl. muss hier letztlich unterbleiben. Maßgeblich hierfür ist Folgendes:

Soweit der Kl. selbst nach dem Erwerb seines Grundstücks eigene Aufwendungen für Baumaßnahmen in Höhe von insgesamt netto ca. 11.000 € getätigt hat, erreichen die einzelnen Aufwendungen im Rahmen der in Betracht kommenden Zielbaumkriterien nicht die Schwelle der Erheblichkeit, jenseits derer eine Anrechnung gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB nach Auffassung der Kammer nur gerechtfertigt erscheint. Aufgrund der Geringfügigkeit der Aufwendungen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die von dem Kl. getätigten Maßnahmen im Zusammenwirken mit den anderen im Sanie­rungsgebiet erfolgten Eigentümerleistungen bodenwertsteigernd gewesen sind. Vielmehr sind die klägerseitig durchgeführten Maßnahmen insoweit zu vernachlässigen. Jedenfalls rechtfertigen es die Maßnahmen bei wertender Betrachtung nicht, dem Kl. den Sanierungserfolg - soweit dieser durch die Eigentümer bewirkt worden ist - (mit) zuzurechnen.

Soweit der Gebäudekomplex des Kl. vom Voreigentümer umfassend instand gesetzt und modernisiert wurde, vermag dies dem Kl. im Rahmen des § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB ebenfalls nicht zugute zu kommen.

Allerdings ist eine Anrechnung von Aufwendungen, die bereits durch einen Voreigentümer bewirkt wurden, grundsätzlich durchaus möglich. Dies folgt aus den allgemeinen Grundsätzen der Rechtsnachfolge. Ein Ausgleichsbetrag ruht zwar nicht als öffentliche Last auf einem Grundstück. Da er jedoch erst mit der Entlassung aus der Sanierung entsteht und sämtliche Bodenwerterhöhungen seit dem Qualitätsstichtag zu berücksichtigen sind, muss dies auch für den Anrechnungstatbestand des § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB gelten. So wird auch durch die Bezugnahme in § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB vermieden, dass die Gemeinde von dem Erwerber einen Ausgleichsbetrag für Bodenwerterhöhungen erhebt, die der Voreigentümer des Grundstücks zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Diese Bodenwerterhöhungen kommen daher dem Erwerber zugute (Köhler/Fischer, in: Schrödter [Hrsg.], BauGB, 8. Aufl. 2015, § 155 Rn. 9; vgl. auch Löhr, in: Battis/Krautzberger/ders., aaO., § 155 Rn. 11).

Entsprechend muss sich der Erwerber allerdings auch die öffentlichen Mittel entgegenhalten lassen, die dem Voreigentümer für die Sanierung des Grundstücks zugeflossen sind. Denn die Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2, 1. Hs. BauGB kann nur zum Tragen kommen, wenn die für den einzelnen Eigentümer anrechenbare Bodenwerterhöhung die öffentliche Förderung übersteigt, auf die die Bodenwertsteigerung ursächlich zurückgeführt werden kann (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005 - VGH 8 S 498/05-, juris Rn. 30 f.). Den Eigentümern soll kein Vermögensvorteil auf Kosten der Allgemeinheit entstehen. Es würde der Finanzierungsfunktion des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages widersprechen, wenn ein Grundstückseigentümer auch von der Abschöpfung von solchen Bodenwerterhöhungen freigestellt werden würde, die zwar durch dessen Baumaßnahmen, aber unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel bewirkt worden sind.

Vorliegend waren die für die Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudekomplexes aus dem „25-Mio.-Programm“ geflossenen Mittel weit höher als die durch Eigentümerleistungen herbeigeführte Bodenwerterhöhung. Eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 1, 2. Hs. BauGB scheidet deshalb aus.

b. Auch § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB ist im Fall des Kl. nicht einschlägig. Nach dieser Bestimmung sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften von § 155 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat. Auch wenn davon auszu­gehen ist, dass der Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks die Sanierungsbaumaßnahmen des Voreigentümers entsprechend berücksichtigt, so liegt dieser Anrechnungstatbestand hier gleichwohl nicht vor.

Zwar umfasst § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB neben einem Erwerb von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger zum Neuordnungswert nach § 153 Abs. 4 BauGB auch den Erwerb von einem anderen privaten Eigentümer; die mit dem Kaufpreis abgegoltenen Baumaßnahmen des Voreigentümers und eine damit verbundene Zahlung eines Kaufpreises über dem sanierungsunbeeinflussten Wert ist aber keine zulässigerweise erfolgte Entrichtung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung (Löhr, aaO., § 155 Rn. 10). Der formelle Akt der Kaufpreisprüfung nach § 145 Abs. 2 i.V.m. § 153 Abs. 2 BauGB genügt nicht, um den Anwendungsbereich des § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zu eröffnen. Teilbeträge für Sanierungsvorteile sind in den genehmigten Kaufpreisen schon definitionsgemäß nicht enthalten (Freise, in: Brügelmann, BauGB, Loseblatt, Stand: Juli 2015, § 155 Rn. 12). Auch soweit die Baumaßnahmen nicht nur dem Gebäudewert zuzurechnen sind und diese auch zur Bodenwerterhöhung beigetragen haben, ist dieser Anteil nicht im materiellen Sinne zulässigerweise entrichtet worden, denn das Gesetz verbietet gerade eine solche Berücksichtigung bei der Kaufpreisbildung (so schon zu § 23 Abs. 2 StBauFG: Gaentsch, NJW 1985, 881, 885).

Wollte man dies anders sehen und § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB für eine Anrechnung heranziehen (so wohl Stemmler, in: Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, aaO., § 155 Rn. 12), so könnten nur solche Vorteile und Werterhöhungen auf den neuen Eigentümer übertragen werden, die nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB anrechnungsfähig sind. Anrechnungsfähig sind indes wiederum nur die Bodenwerterhöhungen, die die vom Voreigentümer in Anspruch genommenen öffentlichen Fördermittel übersteigen. […]

Siehe Beitrag von RA Axel Dyroff in GE 2016, 96 ff.