Auch sachlich fehlerhafte Verurteilung des Mieters zur Zustimmung führt zur Mietzinserhöhung

Auch sachlich fehlerhafte Verurteilung des Mieters zur Zustimmung führt zur Mietzinserhöhung; Mietzinserhöhung; Zustimmungsverlangen des Vermieters; Zustimmungserklärung des Mieters; Ersetzung durch Urteil; Nettomiete; Bruttomiete

Zur Frage, was die durch Urteil ersetzte Zustimmungserklärung des Mieters umfaßt, wenn das vom Vermieter nach § 2 MHG abgegebene Zustimmungsverlangen sich auf die Nettokaltmiete richtet, die durch Urteil ersetzte Zustimmungserklärung jedoch auf die Bruttomiete.

Zum Sachverhalt vgl. das vorstehend abgedruckte Urteil AG Charlottenburg 14 C 558.85. Der vorliegende Rechtsstreit betrifft dieselbe Wohnung nur mit umgekehrtem Rubrum. Die Mieter verlangen als Kl. vorliegend Rückzahlung überzahlter Miete und beziehen sich dabei inhaltlich auf die Begründung aus dem vorstehend abgedruckten Urteil AG Charlottenburg 14 C 558.85. Der Rückzahlungsanspruch wurde abgewiesen.

Die geltend gemachten Rückzahlungsansprüche entfallen, da die fraglichen Leistungen nicht rechtsgrundlos erbracht worden sind. Vielmehr waren die Kl. aufgrund des rechtskräftigen Urteils des Landgerichts Berlin zur Zahlung der jeweils entrichteten Beträge verpflichtet. Die Vorschrift des § 2 Abs. 4 MHG bestimmt, daß der Mieter den erhöhten Mietzins von dem Beginn des 3. Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, dann schuldet, wenn die Zustimmung erteilt ist. Diese Zustimmung liegt im Hinblick auf die Rechtskraft gem. § 894 ZPO vor.

Ob hier ein entsprechender Antrag auf Abschluß eines Änderungsvertrages vorliegt oder nicht, war im Hinblick auf das rechtskräftige Urteil nicht zu prüfen, da es dem Sinn und Zweck des Verfahrens gem. § 2 Abs. 3 MHG zuwiderlaufen würde, da gerade dieses Verfahren der Klärung dient, welcher Mietzins ortsüblich ist. Da die Zustimmungserklärung des Mieters eine Annahme des Antrages auf Abschluß eines Änderungsvertrages darstellt, beinhaltet die Verurteilung des Mieter zugleich die Bejahung des Vorliegens einer entsprechenden Willenserklärung auf Seiten des Vermieters. Würde man im Rahmen einer Zahlungsklage es für zulässig erachten, die Frage des Vorliegens eines entsprechenden Vertragsantrages des Vermieters zu überprüfen, wäre das Verfahren gem. § 2 Abs. 3 MHG weitgehend sinnlos.

Von der hier vertretenen Auffassung geht das Gesetz auch in der Regelung in § 9 Abs. 2 MHG eindeutig aus. Dort ist nämlich bestimmt, daß nach Maßgabe der dortigen Regelung das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt wird, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses nach den §§ 2 bis 7 verurteilt worden ist. Wenn also mit einer Verurteilung zur Abgabe der Willenserklärung nicht zugleich feststünde, daß auch dieser Mietzins zu zahlen ist, wäre die Vorschrift unverständlich.

Die Urteilsformel des Urteils des Landgerichts ist auch insoweit eindeutig und keiner Auslegung fähig, als die dortigen Bekl. und hiesigen Kl. einer Erhöhung ab Juni 1983 auf jedenfalls 869,09 DM zuzustimmen haben, wobei es sich um die Kaltmiete handelt, so daß zusätzlich Heizkosten zu zahlen sind.

Anmerkung zu den Urteilen des AG Charlottenburg vom 30.9.1986 und 24.4.1987: Beide Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg betreffen - mit jeweils umgekehrtem Rubrum - dieselbe Wohnung. In beiden Fällen geht es um eine Zahlungsklage. Im Rahmen dieser Zahlungsklagen besteht nicht etwa Streit über die Höhe einer etwaigen Minderung oder über etwaige Gegenansprüche, sondern über die Höhe der rechtskräftig im vorangegangenen MHG Verfahren festgestellten Miete.

Das Urteil vom 30.9.1986 ist abwegig und daher zu recht durch das spätere Urteil der anderen Abteilung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 24.4.1987 - wenngleich auch für einen späteren Zeitraum - korrigiert worden. Das Urteil vom 30.9.1986 hätte gerade für das neue Übergangsrecht in Berlin verheerende Folgen für beide Parteien hinsichtlich der Rechtssicherheit. Selbst nach rechtskräftigem Abschluß eines MHG-Verfahrens könnten weder Vermieter noch Mieter sicher sein, daß die vermeintlich endgültige Entscheidung der Miethöhe hinsichtlich der betreffenden Erhöhungserklärung nicht in der folgenden Zahlungsklage korrigiert würde. Die Entscheidung ist daher bereits vom Ergebnis untragbar.

Aber auch die juristische Begründung ist fehlerhaft. Zum einen ist sehr zweifelhaft, ob § 155 BGB überhaupt im Rahmen der Fiktion des § 894 ZPO im Miethöheverfahren gilt; denn die §§ 145 151 BGB gelten keineswegs ohne weiteres für die Willenserklärungen nach § 2 MHG, sondern nur insoweit, als sich aus dem Wesen des Erhöhungsverlangens und dem Sinn und Zweck des Verfahrens gem. §§ 2 ff. MHG nicht etwas anderes ergibt (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, C 118; Barthelmess, § 2 MHG RN 127).

Zum anderen kommt es auf die Anwendbarkeit des § 155 BGB in einem solchen Fall auch gar nicht an. Im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit können nämlich etwaige Mißverständnisse über die Auslegung eines Sachverständigengut-achtens nicht dazu führen, daß über den Umfang über § 155 BGB auch Berufungsurteile der Landgerichte in MHG-Sachen nicht zur Beendigung des Streites über die Höhe des Mietzinses führen. Es kommt allein auf den Urteilstenor und die Entscheidung selbst, nicht aber auf die Gründe an, die zur Festsetzung der Höhe des Mietzinses geführt haben. Ist einmal der Mietzins rechtskräftig festgestellt, so kann sich eine Korrektur erst wieder aufgrund eines späteren Erhöhungsverlangens ergeben. Ein in zwei Instanzen - vielleicht noch in Verbindung mit einem Rechtsentscheidsverfahren - geführter MHG-Rechtsstreit kann nicht in einem folgenden Zahlungsklageverfahren wieder in Frage gestellt werden. Sämtliche Argumente der Parteien betreffend die Höhe des Mietzinses sind daher im MHG-Verfahren vorzutragen, während im folgenden Zahlungsklageverfahren lediglich zu prüfen bleibt, ob etwa Gegenansprüche bestanden oder ob zum Beispiel ein Grund zur Minderung vorlag. Eine Korrektur eines rechtskräftigen Urteils im MHG-Verfahren ist allenfalls gem. §§ 319 f. ZPO möglich. Sofern diese Voraussetzungen nicht gegeben sind, muß ein Urteil selbst dann hingenommen werden, wenn es materiell-rechtlich fehlerhaft sein sollte.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat in seinem weiteren Urteil vom 24.4.1987 zutreffend darauf abgestellt, daß anderenfalls das Verfahren gemäß § 2 MHG weitgehend sinnlos wäre und daß auch die Regelung in § 9 Abs. 2 MHG zeigt, daß der Gesetzgeber ebenfalls von einer endgültigen Regelung im MHG-Verfahren ausgegangen ist. Einer ausdrücklichen diesbezüglichen Klarstellung bedurfte es nicht, da trotz des Urteils vom 30.9.1986 selbstverständlich ist, daß durch das gericht liche Erhöhungsverfahren nicht nur eine Willenserklärung fingiert, sondern auch der Mietzins rechtskräftig festgestellt werden soll.