Auch keine Schätzung mit Ablesewerten ungeeichter Wasserzähler

Nach Ablauf der Eichfrist können Ablesewerte der Wasserzähler der Betriebskostenabrechnung nicht mehr zugrunde gelegt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegen den Bekl. keine Nachzahlung von Betriebskosten aus der Abrechnung vom 15. September 2008 zu (§ 535 Abs. 2 BGB), da die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.6.2007 bis 31.5.2008 nicht ordnungsgemäß erstellt worden ist.

Zwar ist der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über Wasserkosten auch dann berechtigt, wenn die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen ist. Insofern muss er aber nachweisen, dass die Zähler noch ordnungsgemäß funktionieren (z. B. durch Vorlage entsprechender Befundprüfungen von staatlich anerkannten Prüfstellen für Wasserzähler). Diesen Beweis hat die Kl. nicht erbracht. Die richtige Erfassung und Ermittlung der Verbrauchsdaten ist unverzichtbare Grundlage und Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Fest steht, dass die Verbrauchsdaten nicht ordnungsgemäß erfasst sind. Soweit die Kl. dazu Sachverständigenbeweis anbietet, ist es nicht Aufgabe des Gerichts im vorliegenden Verfahren, den späteren Nachweis für die Richtigkeit einer fehlerhaften Erhebung der Messdaten zu erbringen. Der Vermieter hat bereits bei Abrechnung der Betriebskosten durch geeignete Unterlagen deren Prüffähigkeit zu gewährleisten. Dazu gehört auch der Nachweis der ordnungsgemäßen Datenerfassung. [...]

Die Kl. kann auch nicht mit dem Einwand gehört werden, dass die Gesamtverbräuche für die Zeit vom 1.1.2007 bis 31.12.2007 und 1.1.2008 bis 31.12.2008 entsprechend der Abrechnungen der Neubrandenburger Stadtwerke mit dem aus der Abrechnung der Firma B. für die Zeit vom 1.6.2007 bis 31.5.2008 angegebenen Gesamtverbrauch Deckung haben sollen. Selbst wenn der Gesamtverbrauch, bezogen auf das Gesamtobjekt, tatsächlich angefallen und berechnet worden ist, ergibt sich daraus nicht im Umkehrschluss, dass auch der Bekl. in Ermangelung ordnungsgemäß funktionierender Zähler diesen Verbrauch gehabt hat.

Nach Ablauf der Eichfrist können die abgelesenen Werte von Wasserzählern (auch) nicht zur Schätzung des Wasserverbrauchs herangezogen werden.

Der Betriebskostenabrechnung für 2007/2008 lagen u. a. Ablesewerte von Wasserzählern zugrunde, deren Eichfrist bereits vor neun Jahren abgelaufen war. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung. Die Vermieterin berief sich für die Richtigkeit des ermittelten Verbrauchs auf ein Sachverständigengutachten und darauf, dass sich der Gesamtverbrauch auch in den nachfolgenden Abrechnungen nicht verändert habe, so dass der tatsächliche Verbrauch des Mieters geschätzt werden könne.

Das AG Neubrandenburg wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab, weil die Abrechnung wegen Ablaufs der Eichfrist „nicht ordnungsgemäß erstellt worden" sei, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht in Frage komme. Der Vermieter könne ja Beweis für die Richtigkeit der Ablesewerte noch durch Vorlage von Befundprüfungen einer Prüfstelle erbringen. Nicht ausreichend sei jedoch der auf Einholung eines Sachverständigengutachtens gerichtete Beweisantrag, weil es nicht Aufgabe des Gerichts sei, im anhängigen Verfahren „den späteren Nachweis für die Richtigkeit einer fehlerhaften Erhebung der Messdaten zu erbringen".

Ablesewerte von Einzelwasserzählern, deren Eichfrist abgelaufen ist, dürfen nach allgemeiner Meinung (z. B. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G VII Rn. 148; AG Esslingen, Urt. v. 14. Oktober 2004 - 1 C 1532/04 -, WuM 2008, 301; LG Saarbrücken, Urt. v. 22. Juli 2005 - 13 B S 23/05 -, GE 2006, 1557; LG Kleve, Urt. v. 19. April 2007 - 6 S 205/06 -, ZMR 2007, 254) nicht in die Betriebskostenabrechnung übernommen werden. Stellt der Vermieter die Werte gleichwohl ein, muss er beweisen, dass der Verbrauch trotz Ablaufs der Eichfrist zutreffend erfasst worden ist (vgl. AG Spandau, Urt. v. 26. Juni 2007 - 2 b C 376/06 -, GE 2007, 1127). Weshalb dies hier nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens möglich gewesen sein soll, erschließt sich nicht; die Beschränkung auf die Vorlage von Prüfbefunden findet in der ZPO keine Grundlage und verstößt gegen den Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs. Kann der Vermieter den Nachweis nicht führen, bleibt ihm immer noch die Möglichkeit einer Abrechnung nach dem Regelmaßstab des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB, also nach Flächenanteilen. Ob die Vermieterin hierauf vom Gericht nach § 139 Abs. 2 ZPO hingewiesen worden ist und gleichwohl auf einer verbrauchsabhängigen Abrechnung beharrt hat, lässt sich dem mitgeteilten Sachverhalt nicht entnehmen. Wenn Flächenanteile herangezogen worden wären, hätte sich die Frage gestellt, ob zugunsten des Mieters ein Abzug vorgenommen werden musste. Dieser ließe sich zwar wegen der unterschiedlichen Ausgangslage nicht mit einer analogen Anwendung des § 12 Abs. 1 HeizKV begründen, jedoch aufgrund von Erfahrungswerten (vgl. ausführlich Langenberg, a. a. O.) mit dem entsprechenden Wert von 15 % gerechtfertigt sein.