Auch ein Negativbeschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen

Wollen die Eigentümer von einem Rückbau einer von einem Eigentümer vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums absehen, kann dies zwar von ihrem Ermessensspielraum erfasst sein (BGH, Urt. v. 5. Juli 2019 - V ZR 149/18 = NZM 2019, 788), erforderlich ist dann aber, dass die Wohnungseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende konkrete Alternativen zum Rückbau in eine Abwägungsentscheidung einbeziehen und dahingehende Maßnahmen in die Wege leiten.

I. Die Parteien, Mitglieder der WEG …, liegen über einen abgelehnten Beschlussantrag im Streit. Mehrheitlich abgelehnt wurde in der Eigentümerversammlung vom 25.7.2018 der zu Tagesordnungspunkt 7 angebrachte Beschlussantrag, die auf dem Gemeinschaftseigentum 1977 errichtete Garage und die vor einigen Jahren als Anbau hierzu errichtete Gartenhütte zu beseitigen. Gegen den Negativbeschluss wendet sich die Kl. mit der Anfechtungsklage.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Garage und die Anbauten seien zwar rechtswidrig errichtet worden. Dies allein zwinge nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung aber nicht zu einer Beseitigung. Vielmehr sei im Einzelfall zu prüfen, ob die jeweiligen Umstände für eine Beseitigung sprächen oder nicht. Hier entspräche es ordnungsmäßiger Verwaltung, Garage und Gartenhaus nicht zu beseitigen. […]

Mit der Berufung verfolgt die Kl. ihr ursprüngliches Begehren weiter und ist der Ansicht, dass die Nutzung einer Einzelgarage denknotwendig nicht gemeinschaftlich möglich sei. Unstreitig ist unbekannt, wer derzeit einen Schlüssel zur Garage besitzt. Die Kl. beruft sich zudem darauf, dass wegen der Garage unstreitig weniger Hoffläche zum Abstellen von Fahrzeugen vorhanden ist; das gemeinschaftliche Eigentum sei massiv eingeschränkt. Ohne die Garage könnte jeder Eigentümer sein Fahrzeug im Hof abstellen. Die Bekl. hätten das ihnen zustehende Ermessen nicht ausgeübt. […]

Die Kl. und Berufungskl. beantragt unter Änderung des am 20.1.2020 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Büdingen, 2 C 576/18,

1. den Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 25.7.2018 zu Tagesordnungspunkt 7) für ungültig zu erklären;

2. hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss nichtig ist, festzustellen, dass der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 25.7.2018 zu Tagesordnungspunkt 7) nichtig ist.

Die Bekl. und Berufungsbekl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil in der Auffassung, der angefochtene Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie verweisen darauf, dass die Garage durchaus gemeinschaftlich genutzt werden könnte, etwa zum Abstellen von Fahrrädern; auch könnte sie zur Generierung von Einnahmen für die Gemeinschaft vermietet werden. In der Gartenhütte könnten Gartengeräte gelagert werden. […]

II. Die zulässige Berufung hat Erfolg.

Das Verfahren ist nach dem bisherigen Verfahrensrecht - gegen die übrigen Eigentümer - weiterzuführen (§ 48 Abs. 5 WEG), materiell ist der gefasste Beschluss im Grundsatz nach dem bei Beschlussfassung geltenden Recht zu beurteilen (Kammer, Urteil vom 17.12.2020 - 2-13 S 108/20; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 14 Rn. 223), wobei bezüglich der sich hier stellenden Fragen eine Rechtsänderung ohnehin nicht eingetreten ist. Der Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG a. F.; § 19 Abs. 1 WEG n. F.).

Begehrt wird allein die Ungültigerklärung eines Negativbeschlusses. Eine derartige Anfechtungsklage hat in aller Regel nur dann Erfolg, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit der Fall einer Ermessensreduzierung auf null vorgelegen hat. Ebenso muss die Anfechtung eines Negativbeschlusses Erfolg haben, wenn die Wohnungseigentümer ein ihnen zustehendes Ermessen nicht ausgeübt haben. Denn der Anerkennung der Anfechtbarkeit von Negativbeschlüssen liegt der Gedanke zugrunde, dass auch durch die Ablehnung der Wohnungseigentümer in seinem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt sein kann (BGH, Urteil vom 15.1.2010 - V ZR 114/09 = ZWE 2010, 174). Ein Verstoß gegen das Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung liegt auch bei Ermessensnichtgebrauch vor (LG München I, Endurteil v. 22.4.2013 - 1 S 5114/12 WEG, BeckRS 2014, 2285 Rn. 5). Die Ablehnung des streitgegenständlichen Rückbaubeschlusses entsprach nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Errichtung der Garage und der Gartenhütte erfolgte rechtswidrig. …

Der Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung entspricht im Regelfall ordnungsmäßiger Verwaltung, da er der Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes entspricht (BeckOK WEG/Elzer, 42. Ed. 1.8.2020, WEG § 22 Rn. 291; BeckOGK/Karkmann, 1.3.2020, WEG § 22 Rn. 152.1; Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 22 Rn. 330). Allerdings gilt dies nicht unbedingt; es kann je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, hiervon abzusehen (BGH, Urt. v. 5.7.2019 - V ZR 149/18 = NZM 2019, 788 Rn. 17). Insoweit haben die Wohnungseigentümer einen Ermessensspielraum. Im Einzelfall kann es auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, von einem Rückbau abzusehen (dazu jüngst LG München I, ZWE 2021, 42), wobei dies unter Geltung des reformierten Wohnungseigentumsgesetzes wohl voraussetzt, dass die bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG n. F. genehmigt wird, womit sodann auch Klarheit über Nutzungen und Kosten (§ 21 WEG n. F.) herrscht.

Eine Entscheidung gegen den grundsätzlich vorgesehenen Rückbau setzt allerdings voraus, dass die Wohnungseigentümer ihr Ermessen auch ausüben, sich also ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Alternativen zum Rückbau bewusst machen und diese in eine Abwägungsentscheidung miteinbeziehen. Dies ist hier nicht geschehen. Dabei ist nicht ausreichend, dass theoretisch denkbare Nutzungsalternativen bestehen, wie dies erstmals im Berufungsrechtszug bezüglich einer denkbaren Nutzung als Fahrradunterstand, als Lagerraum oder als Einnahmequelle durch Vermietung vorgetragenen wurde. Erforderlich wäre zumindest, dass zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung (Kammer WuM 2020, 382) die Wohnungseigentümer diese Nutzungen abgewogen haben und alternativ zum Abriss entsprechende Nutzungen ermöglichen oder zumindest in die Wege leiten.

Dies ist hier nicht geschehen. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer ohne Abwägung entschieden, den bestehenden der Rechtslage widersprechenden Zustand beizubehalten. Dies entsprach hier jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn zum entscheidenden Zeitpunkt der Beschlussfassung wurden Garage und Gartenhütte weder im Interesse der Gemeinschaft tatsächlich genutzt noch gab es Regeln zu deren Nutzung. Die Garage war mangels Schlüssels nicht zugänglich, die Gartenhütte wurde offenbar vor Jahren lediglich als Lager für einen keinem Wohnungseigentümer zuzuordnenden Rasenmäher genutzt. Bei dieser Sachlage konnte der Antrag auf Rückbau der unzulässigen baulichen Veränderung nicht abgelehnt werden, wenn nicht andere schwerwiegende Gründe dem entgegenstanden. Dass der Rückbau aus wirtschaftlichen oder tatsächlichen Gründen (dazu LG München I, ZWE 2021, 42) nicht möglich war, ist weder dargetan noch ersichtlich.

Anders als das Amtsgericht meint, ist auch keine Verwirkung anzunehmen. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt nicht (BGH ZWE 2012, 325). Zwar kann in Ausnahmefällen seiner Geltendmachung Treu und Glauben entgegenstehen (Bärmann/Merle, WEG § 21 Rn. 69 m.w.N.), dies ist hier aber nicht alleine im Hinblick auf das Zeitmoment gegeben, zumal die Kl. nicht schon bei Errichtung der Bauten Eigentümerin war, sondern dieses erst im Jahre 2012 erwarb. Ob der Zeitraum bis zur Klageerhebung im Jahre 2018 für das Zeitmoment der Verwirkung genügen würde, kann dahinstehen, denn es ist schon nicht ersichtlich, dass die Bekl. schützenswerte Dispositionen im Vertrauen auf den Bestand von Garage und Gartenhütte getroffen hätten; es fehlt daher bereits am Umstandsmoment. Aus den tatsächlichen Gegebenheiten, dass beide ungenutzt sind und nicht feststellbar ist, wer Zugang zu der Garage hat, folgt eher das Gegenteil.

Lehnen die Wohnungseigentümer den Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung ab, müssen sie etwaige Gründe dafür prüfen.

Die Mitglieder der WEG streiten über einen abgelehnten Beschlussantrag vom 25. Juli 2018, die auf dem Gemeinschaftseigentum 1977 errichtete Garage und eine als Anbau hierzu errichtete Gartenhütte zu beseitigen. Gegen diesen Negativbeschluss klagt die Klägerin. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Die Anfechtung eines Negativbeschlusses hat regelmäßig nur Erfolg, wenn lediglich eine positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, d. h. insoweit der Fall einer Ermessensreduzierung auf null vorgelegen hat. Außerdem muss die Anfechtung eines Negativbeschlusses auch Erfolg haben, wenn die Wohnungseigentümer ein ihnen zustehendes Ermessen nicht ausgeübt haben. Denn die Anfechtbarkeit von Negativbeschlüssen ergibt sich daraus, dass auch durch die Ablehnung ein Wohnungseigentümer in seinem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt sein kann, insbesondere wenn ein Ermessensnichtgebrauch vorliegt. Die Ablehnung des streitgegenständlichen Rückbaubeschlusses widerspricht nach diesen Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Errichtung der Garage und der Gartenhütte erfolgte rechtswidrig. Im Regelfall entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, eine unzulässige bauliche Veränderung zurückzubauen, da dies dem ordnungsmäßigen Zustand entspricht. Allerdings haben die Wohnungseigentümer einen Ermessensspielraum, wonach es auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, von einem Rückbau abzusehen. Dabei würde es unter Geltung des reformierten WEG wohl voraussetzen, dass die bauliche Veränderung genehmigt wird, womit dann auch Klarheit über Nutzungen und Kosten herrscht. Die Entscheidung gegen den grundsätzlich vorgesehenen Rückbau setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer ihr Ermessen auch ausüben, sich also ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Alternativen zum Rückbau bewusst machen und diese in eine Abwägungsentscheidung mit einbeziehen. Das ist hier jedoch nicht geschehen. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer ohne Abwägung entschieden, den bestehenden, der Rechtslage widersprechenden Zustand beizubehalten, was jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Zum entscheidenden Zeitpunkt der Beschlussfassung wurden sowohl die Garage wie auch die angebaute Gartenhütte weder im Interesse der Gemeinschaft tatsächlich genutzt noch gab es Regeln zu deren Nutzung. Die Garage war mangels Schlüssels unzugänglich, die Gartenhütte wurde für einen keinem Wohnungseigentümer zuzuordnenden Rasenmäher genutzt.

Das LG hebt hervor, dass die Rückbauentscheidung unter Geltung des reformierten WEG wohl voraussetzt, dass die bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG n. F. genehmigt wird, womit dann auch Klarheit über Nutzungen und Kosten herzustellen ist. Dabei ist nicht ausreichend, dass theoretisch denkbare Nutzungsalternativen bestehen, wie dies allerdings erstmals in zweiter Instanz bezüglich einer denkbaren Nutzung als Fahrradunterstand, als Lagerraum oder als Einnahmequelle durch Vermietung vorgetragen wurde. Erforderlich wäre, dass zum maßgebenden Zeitpunkt der Beschlussfassung die Wohnungseigentümer diese Nutzungen abgewogen haben und alternativ zum Abriss andere Nutzungen ermöglichen oder zumindest in die Wege leiten, was hier nicht geschehen ist. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung wurden Garage und Gartenhütte weder im Interesse der Gemeinschaft tatsächlich genutzt noch gab es Regeln zu deren Nutzung. Dass der Rückbau aus wirtschaftlichen/tatsächlichen Gründen unmöglich gewesen sein soll, ist weder dargetan noch ersichtlich.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister