Asbestbelastung in Trennwänden unerheblicher Mietmangel

1. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar, so dass der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet ist.

2. Die Gebrauchsbeeinträchtigung ist jedoch unerheblich, so dass eine Mietminderung ausscheidet.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

1. Mängelbeseitigung

Die Kl. hatten gemäß § 535 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Beseitigung des in einem Teil der Trennwände in ihrer Wohnung enthaltenen Asbestes. Aus diesem Grund war nach der zwischenzeitlichen Beendigung des Mietverhältnisses die Erledigung des zunächst geltend gemachten Anspruchs auf Mängelbeseitigung festzustellen.

Die Wohnung der Bekl. wies einen Mangel auf, der den nach den vertraglichen Vereinbarungen geschuldeten Gebrauch der Räume beeinträchtigte. Das bloße Vorhandensein von Asbest in festgebundener Form stellt für sich keinen solchen Mangel dar. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ergibt sich dies auch nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. März 2009 (V ZR 30/08, BGHZ 180, 205). Die Entscheidung ist zum Kauf eines Hauses ergangen, dessen Fassade Asbest enthielt. Der Bundesgerichtshof hat darauf abgestellt, dass u. a. Umbauarbeiten auch an der Fassade zu den Arbeiten gehörten, die ein neuer Eigentümer häufig vornehme. Hierbei komme die Asbestbelastung zum Tragen, weil bei solchen Arbeiten Asbestfasern regelmäßig freigesetzt würden. Hierbei werde die abstrakte Gefahr zu einer konkreten.

Die einem Mieter zustehende vertragliche Nutzung einer Wohnung ist jedoch nicht der vom Bundesgerichtshof für einen Eigentümer eines Hauses angenommenen Nutzung gleichzusetzen. Denn in die Substanz eingreifende Veränderungen der Mietsache stehen dem Mieter anders als einem Eigentümer in der Regel eben nicht zu. Dieser darf die Wohnung in dem vorhandenen Zustand nur nutzen. Hierbei werden aber nach den Feststellungen des Sachverständigen keine Asbestfasern frei und kommt die abstrakt vorhandene Belastung nicht konkret zum Tragen. Der Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, dass festgebundene Asbestplatten im ruhenden Zustand keine Belastung in der Raumluft zur Folge hätten. Das gelte auch für frühere nunmehr verschlossene Löcher. Ein Sanierungsgebot bestehe insoweit nicht. Es seien auch keine Anhaltspunkte (etwa Asbeststaub) vorgefunden worden, aufgrund derer die Annahme gerechtfertigt wäre, dass im vorliegenden Fall - abweichend von der Regel - gleichwohl von einer konkreten Belastung durch Asbestfasern in der Raumluft auszugehen sei.

Mangels einer sich konkret abzeichnenden Gefahr ist danach nicht von einem Mangel der Mietsache auszugehen (LG Berlin, Urt. v. 19.3.1996 - 64 S 211/96 -, GE 1996, 1547; Urt. v. 27.10.1998 - 65 S 223/98 -, GE 1999, 47).

Soweit in der Rechtsprechung im Falle einer Asbestbelastung ein Mangel angenommen worden ist, waren jedoch - anders als hier - Umstände vorhanden, aufgrund derer sich die abstrakte Gefahr konkretisiert hatte und von über dem Normalwert liegenden Asbestkonzentrationen in der Raumluft auszugehen war (OLG Hamm, Urt. v. 13. Februar 2002 - 30 U 20/01 -, OLGR 2003, 312; LG Berlin [ZK 67] GE 1998, 1091).

Ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist jedoch darin zu sehen, dass die Bekl. bei der Nutzung der Wohnung die betroffenen Wände in keiner Weise mechanisch bearbeiten dürfen, weil hierdurch Asbestfasern freigesetzt würden. Aufgrund der bestehenden Vorschriften sind jegliche Arbeiten, bei denen ein mechanisches Einwirken erfolgt, nur durch entsprechende Fachfirmen unter entsprechenden Schutzvorkehrungen zulässig. Hierunter fallen jegliche Bohrarbeiten, das Abbürsten und auch - wie der Sachverständige in seiner mündlichen Erläuterung ergänzt hat - Instandsetzungen im Rahmen einer malermäßigen Renovierung. Diese eingeschränkte Nutzbarkeit stellt eine Abweichung von der vertraglich vorgesehenen Nutzungsmöglichkeit dar. Denn mangels entgegenstehender vertraglicher Vereinbarungen kann der Mieter grundsätzlich erwarten, dass er eine Wohnung uneingeschränkt zu Wohnzwecken nutzen kann. Hierzu gehört es auch, bei der Einrichtung die Wände nach seinem Geschmack zu dekorieren und Gegenstände an Wänden zu befestigen. Das ist hier aus den dargestellten Gründen nicht möglich. Die Einschränkungen waren auch nicht bei der Besichtigung erkennbar und damit nicht Vertragsbestandteil.

2. Minderung

Den Kl. steht jedoch aus § 812 Abs. 1 BGB kein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich überzahlter Mieten zu. Zwar ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die Wohnung der Kl. mit einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB behaftet war. Die daraus folgende Gebrauchsbeeinträchtigung ist jedoch gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nur als unerheblich anzusehen, so dass die von ihnen geschuldete Miete nicht gemindert war und damit die Mieten jeweils mit Rechtsgrund gezahlt worden sind.

Auf den vom Amtsgericht angesichts der Mängelanzeige unterstellten Vorbehalt kommt es danach nicht an.

Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass sämtliche Wände einer Wohnung ohne jede Einschränkung etwa auch zum Anbringen von schweren Gegenständen geeignet sind. Auch leichte Trennwände in einer Wohnung, die nicht asbestbelastet sind, sind hierfür nicht stets geeignet. Es stellt vielmehr eine übliche Bauweise dar, dass ein Teil der Wände innerhalb einer Wohnung in Leichtbauweise ausgeführt sind, die nur eine eingeschränkte Belastung zulassen. Das trifft auch auf die hier betroffenen Wände zu. Diese wären - unabhängig von der Asbestbelastung - auch schon von ihrer Dimensionierung her (5 cm stark) grundsätzlich nicht zur Aufnahme schwerer Lasten geeignet gewesen. Die Bekl. konnten deshalb - mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung - eine solche Nutzungsmöglichkeit dieser Wände nicht als vertragsgemäß erwarten. Solche leichten Wände lassen vielmehr von vornherein nur das Anbringen von leichten Gegenständen zu. Der Umstand, dass diese leichten Trennwände im vorliegenden Fall aufgrund der Asbestbelastung vom Mieter darüber hinaus überhaupt nicht bearbeitet werden dürfen, stellt nur eine weitere nicht erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit dar. Der Anteil dieser nur eingeschränkt nutzbaren Wände in Höhe von 30 % der Gesamtwandfläche lässt eine hinreichende Einrichtungs- und Gestaltungsmöglichkeit unter Berücksichtigung der im Übrigen uneingeschränkt nutzbaren Wände zu. Auch ist eine eingeschränkte Dekoration - etwa durch Aufhängen leichter Bilder mittels Klebehaken - nicht ausgeschlossen.

Soweit auch bei der Vornahme von Renovierungsarbeiten Einschränkungen und ggf. Schutzmaßnahmen zu beachten waren, hat die Bekl. angeboten, diese ggf. auf ihre Kosten zu veranlassen.

Die aufgrund der Asbestbelastung bestehende abstrakte Gesundheitsgefahr begründet darüber hinaus keine Minderung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB. Denn diese hat sich auf den Gebrauch der Wohnung durch die Bekl. nicht ausgewirkt, weil jegliche Anzeichen für eine konkrete Verwirklichung der abstrakten Gefahr fehlen (KG, Urteil vom 22. September 2003 - 12 U 15/02 -, GE 2004, 47).

Gebundener Asbest in Wänden einer Wohnung stellt noch keine Gesundheitsgefahr dar, weil die schädlichen Fasern erst bei mechanischer Bearbeitung, z. B. Bohren oder Schleifen, freigesetzt werden. Die übliche Wohnungsnutzung ist für einen Mieter dennoch eingeschränkt, aber nach Ansicht des Landgerichts Berlin nicht so erheblich, so dass eine Mietminderung ausscheidet.

Die etwa 5 cm starken Trennwände in der Wohnung waren asbestbelastet; bei Bohrarbeiten und anderen mechanischen Einwirkungen wären Asbestfasern freigesetzt worden. Die Mieter verlangten Instandsetzung und machten Mietminderung geltend.

Das LG Berlin gab der Instandsetzungsklage im Ergebnis statt. Die Mieter waren inzwischen allerdings ausgezogen; es war nur noch festzustellen, dass die Klage ursprünglich zulässig und begründet war. Es habe ein Mangel vorgelegen, weil die Mieter die Wohnung nicht in üblicher Weise nutzen konnten. Die Einschränkungen seien bei der Besichtigung auch nicht erkennbar gewesen und damit nicht Vertragsbestandteil geworden.

Eine Mietminderung scheide aber aus, weil es sich nur um eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung handele. Die Mieter hätten ohnehin nicht davon ausgehen dürfen, dass die leichten Trennwände schwere Lasten (durch Dübel) hätten aufnehmen können. Das Aufhängen leichter Bilder mittels Klebehaken sei möglich; der Anteil der nur eingeschränkt nutzbaren Wände in Höhe von 30 % der gesamten Wandfläche lasse eine hinreichende Einrichtungs- und Gestaltungsmöglichkeit unter Berücksichtigung der im Übrigen uneingeschränkt nutzbaren Wände zu.