Arztpraxis

Arztpraxis; Ärztehaus; Nutzfläche; Berechnung; billiges Ermessen; Leistungsbestimmung; Mietvertrag

Zur Frage der Wirksamkeit von Klauseln in einem vorformulierten Mietvertrag über individuelle Arztpraxisräumlichkeiten "mit einer Nutzfläche von ca. 550 qm" in einem noch zu errichtenden Ärztehaus, wonach "bei der Berechnung die Gesamtfläche der Individualräume innerhalb der äußeren Begrenzungen, und zwar von der Mitte der Außenwände an, jedoch ohne die Flächen tragender Wände oder Pfeiler zugrunde gelegt wird", wenn die Festlegung der Größe der Individualräume "der Vermieter nach billigem Ermessen trifft".

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung rückständigen Mietzinses einschließlich Nebenkosten aus den Jahren 1994 und 1995 sowie auf Zahlung von Schadensersatz wegen verspäteter Mietzinszahlungen in Anspruch. Die Kl. ist Hauptmieterin eines sogenannten kooperativen Ärztehauses mit individuell zu nutzenden Einzelpraxen sowie für den kollektiven Gebrauch vorgesehenen Einrichtungen wie Laborräumen, Röntgenräumen einschließlich eines Operations-Trakts. Ende 1993 wurden die Praxisräumlichkeiten von Ärzten bezogen, die mit der Kl. Untermietverträge abgeschlossen hatten. Am 30.9.1992 war es zum Abschluß eines Untermietvertrags zwischen der Kl., die seinerzeit unter der Bezeichnung C-GmbH firmierte, und der Bekl. gekommen. Gegenstand des Vertrags waren im ersten Obergeschoß des Hauses gelegene Räumlichkeiten zum Betrieb einer radiologischen Praxis, wobei die als "Individualräume" bezeichneten Bereiche eine Nutzfläche von ca. 550 qm aufweisen sollten. Der Vertrag enthält u. a. folgende Bestimmungen:

"§ 2 Nr. 1. Der Vermieter vermietet an den Mieter als Mietgegenstand

- Individualflächen für Praxisräume,

- Kraftfahrzeugabstellplätze als Individualräume zur alleinigen Benutzung,

- die Gemeinschaftsflächen (Wartezonen und sonstige Gemeinschaftsräume) zur Mitbenutzung,

- Funktionsflächen (OP, Röntgen) zur Mitbenutzung.

§ 2 Nr. 3. Der Mieter mietet Individualräume für seine Praxis mit einer Nutzfläche von ca. 550 qm. Die gewünschte Größe und die gewünschte Lage der Individualräume sind in dem diesem Vertrag beigefügten Plan blau (Anlage 8) gekennzeichnet. Der Mieter weiß, daß die genaue Situierung und Größe seiner Individualräume erst noch mit den Anforderungen der anderen Mieter abgestimmt werden müssen und erst dann endgültig festgelegt werden können. Die Festlegung trifft der Vermieter nach billigem Ermessen (...).

§ 5 Nr. 1. Der Mietzins beträgt monatlich netto 21,50 DM zzgl. MwSt. je Quadratmeter Nutzfläche für die Individualfläche. Bei der Berechnung wird die Gesamtfläche der Individualräume innerhalb der äußeren Begrenzungen, und zwar von der Mitte der Außenwände an, jedoch ohne die Flächen tragender Wände oder Pfeiler zugrunde gelegt."

Das LG hat die Bekl. zur Zahlung von 60.949,73 DM verurteilt. Mit der Berufung begehrte die Kl. Zahlung von 134.637,65 DM, die Bekl. begehrte mit der Anschlußberufung Klageabweisung. Die Berufung hatte keinen, die Anschlußberufung hatte teilweise Erfolg.

III. 2. c) Unabhängig davon ist die unter dem 18.5.1994 für die Individualflächen vollzogene Erhöhung der Raumanteilsfestsetzung auf insgesamt 550,03 qm als unbillige Leistungsbestimmung gem. § 315 Abs. 3 BGB unverbindlich. Zwar war mit dieser Nutzflächenangabe die Größe erreicht, welche die Kl. nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrags als Raumausstattung des noch herzustellenden Mietobjekts schuldet. Allerdings hatte die Kl. die zuletzt mitgeteilten Flächenangaben nur dadurch realisieren können, daß sie - wie eingangs des Schreibens vom 18.5.1994 klargestellt - die Nutzfläche gem. der Klausel zu § 5 Nr. 1 S. 2 des Vertrags ermittelt hatte. Folglich hat sie "bei der Berechnung ... die Gesamtfläche der Individualräume innerhalb der äußeren Begrenzungen, und zwar von der Mitte der Außenwände an, jedoch ohne die Flächen tragender Wände oder Pfeiler zugrunde gelegt".

Die Auswirkungen dieser Flächenberechnung werden in der Zeichnung M 505 verdeutlicht, die als Anlage zum erstinstanzlichen Schriftsatz der Kl. vom 12.4.1995 in Verbindung mit der "Einlage zur Massenberechnung" zu den Akten gelangt ist. Demnach haben für den Bereich zwischen den Außenwänden der Praxisräumlichkeiten nur die grün eingekreisten Flächen als Abzugsposten Berücksichtigung gefunden, die - abgesehen von einem Rechteck in der Größe von 2 Meter x 1 Meter - überwiegend die im Grundriß quadratischen Stützpfeiler für die Geschoßdecken mit einer Seitenlänge von 45 cm betreffen. Mit anderen Worten: Die an die Bekl. vermieteten Praxisräumlichkeiten weisen zwischen den Außenwänden keine tragende Innenwand auf, und sämtliche zur Herstellung der benötigten Praxisräumlichkeiten errichteten Zwischenwände haben - weil ohne tragende statische Funktion - gemäß der vertraglichen Regelung zu § 5 Nr. 1 S. 2 bei der Berechnung der Nutzfläche Berücksichtigung gefunden. Hinzu kommt, daß die Bekl. nach der Berechnungsklausel auch Miete für den durch die Außenmauern eingenommenen Flächenanteil soll zahlen müssen, der von der Mitte der Wände nach innen reicht. Die Bekl. hat bereits in ihrem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 25.2.1997 zu Recht geltend gemacht, als vermietbare Fläche werde eine Fiktion angenommen. Bei der Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gem. § 315 Abs. 1 BGB, welches der Kl. nach § 2 Nr. 3 S. 4 des Vertrags in bezug auf "die genaue Situierung und Größe" der der Bekl. vermieteten Individualräume zusteht, sollen nach § 5 Nr. 1 S. 2 des Vertrags Flächen Berücksichtigung finden dürfen, von denen von vornherein fest steht, daß sie wegen ihrer Inanspruchnahme durch tragendes Außenmauerwerk bzw. durch nicht tragende Innenzwischenwände als eigentliche Nutzfläche für den Praxisbetrieb ausscheiden.

d) Damit ist schon zweifelhaft, ob die Regelung zu § 5 Nr. 1 S. 2 des Vertrags mit der Bestimmung des § 10 Nr. 4 AGBG in Einklang zu bringen ist. Danach ist die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, nur unter engen Voraussetzungen möglich. Formularmäßig aufgenommene Abänderungsklauseln sind - selbst im kaufmännischen Rechtsverkehr - nur dann zulässig, wenn sie auf schwerwiegende Änderungsgründe beschränkt sind und die Interessen des anderen Vertragsteils angemessen berücksichtigen. Greifen sie dagegen einseitig in das Leistungsgefüge ein, so verletzen sie den auch im kaufmännischen Rechtsverkehr geltenden Grundsatz, daß beide Vertragspartner an eine von ihnen getroffene Vereinbarung gebunden sind und eine Abänderung dieser Vereinbarung grundsätzlich nur im beiderseitigen Einvernehmen erfolgen darf (OLG Celle, ZMR 1996, 209 mit Hinweis auf BGHZ 89, 206 [211] = NJW 1984, 1182; vgl. auch Bub, in: Bub/Treier, Hdb.

d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl. [1999], II Rdnr. 420).

Mit Schreiben vom 18.5.1994 hat die für die Kl. tätige Verwaltungsgesellschaft die Nutzflächenberechnung "gemäß Mietvertrag § 5 I ... korrigiert". Gegenüber der früheren "Mietflächenberechnung gemäß Bauplänen" nach Maßgabe des Schreibens vom 5.1.1994 ergab sich demnach eine Steigerung des monatlichen Bruttomietzinses um mehr als 5,9 %. Die Gefahr einer solch erheblichen Veränderung der durch sie geschuldeten Mietzinszahlung allein auf Grund der Klausel zu § 5 Nr. 1 S. 2 des Vertrags war für die Bekl. als bautechnischer Laie bei Vertragsschluß auf Grund der ihr überlassenen Unterlagen nicht ohne weiteres erkennbar.

e) Im Ergebnis kann jedoch die Vereinbarkeit dieser Klausel mit der Bestimmung des § 10 Nr. 4 AGBG dahinstehen. Die vorformulierte vertragliche Regelung ist jedenfalls als eine überraschende Klausel i. S. des § 3 AGBG nicht Vertragsbestandteil geworden. Danach werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, daß der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Ob eine Klausel ungewöhnlich ist, ist nach den Gesamtumständen zu beurteilen. Die Ungewöhnlichkeit kann sich u. a. aus einem Widerspruch zum Verlauf der Vertragsverhandlungen oder auch aus der Unvereinbarkeit mit dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags ergeben (Palandt/Heinrichs, BGB, § 3 AGBG Rdnr. 2 m. w. H. auf BGH, NJW 1992, 1236 = LM H. 7/1992 § 9 [Ba] AGBG Nr. 22 sowie BGHZ 103, 29 [33 ] = NJW 1987, 2228).

aa) Folgt man der streitigen Darstellung der Kl., war der Bekl. die bezeichnete Anlage 6 (§ 1 Nr. 2 des Vertrags) bei Vertragsschluß bekannt. ...

bb) Demgegenüber stellt es für die Bekl. eine überraschende Regelung dar, daß an ganz anderer Stelle des Vertrags, nämlich im Zusammenhang mit der Mietzinsregelung zu § 5 Nr. 1, das Leistungsbestimmungsrecht der Kl. bezüglich der abschließenden Festlegung der Nutzfläche des Mietobjekts mit der bezeichneten Befugnis zu § 5 Nr. 1 S. 2 des Vertrags verknüpft ist. Danach soll die Kl. in die Nutzfläche Etagenzonen einbeziehen dürfen, die auf Grund ihrer Belegung mit Gebäudebestandteilen von vornherein der individuellen Nutzung für den Praxisbetrieb entzogen sind. Nach dem Gesamtinhalt des Vertrags brauchte die Bekl. nicht damit zu rechnen, daß die vorgegebene "Nutzfläche von ca. 550 qm" ohne jede praxisnotwendige Innenaufteilung lediglich den Bereich "innerhalb der äußeren Begrenzungen, und zwar von der Mitte der Außenwände an, jedoch ohne die Flächen tragender Wände oder Pfeiler" (§ 5 Nr. 1 S. 2 des Vertrags) zum Gegenstand haben soll.